温泉が付くと維持費はいくら上がるのか。全国357棟を集計すると、温泉のある棟は171棟（48%）で、管理費＋修繕積立金の中央値は温泉あり月31,700円・温泉なし月23,170円と、月8,530円の差がありました。年間では約10万円です。さらに20棟では、この管理費とは別に温泉使用料が月2,800円〜16,500円かかります。
価格から探す場合は 300万円以下の全88棟、築年数から考える場合は 中古リゾートマンションの選び方 をご覧ください。
この記事の監修者
宮﨑一旗
宅地建物取引士 / 連続起業家 / 株式会社ライフワンネクスト取締役
宅地建物取引士(登録番号:(神奈川)第129630号)。補助金SEOメディア「補助金プラス」運営、AIスタートアップAtlas株式会社共同創業者。不動産・住宅領域のSEO/LLMOコンサルティングと記事監修を行う。
プロフィールを見る温泉には2つの方式がある——維持費の出方が違う
まず区別したいのが方式です。当サイトの171棟の内訳は次のとおりです。
- 温泉大浴場のみ 159棟——共用の大浴場に温泉が引かれている形。最も一般的です。
- 戸別温泉のみ 9棟——各住戸の浴槽に温泉が引かれている形。
- 両方 3棟——大浴場と戸別温泉の両方を備えます。
費用の出方が違います。大浴場方式は温泉の維持費が管理費に含まれるのが一般的で、月額が高めに設定されます。一方戸別温泉方式は、管理費とは別に温泉使用料が定額で課されることが多く、使わない月も発生します。
実額で見ると、ヴィンテージ熱海・桃山が月16,500円、フジタ第５箱根山マンションが月9,350円、ビラ自然郷マンションD棟が月8,500円。年間では10万円から20万円になります。自室で毎日温泉に入る価値をどう見るかの問題で、良し悪しではありません。ただし月に1回しか行かないなら、大浴場方式のほうが確実に安く済みます。
温泉使用料が別途かかる20棟（実額）
管理費とは別建ての温泉使用料が確認できた棟です。この費目は物件広告の「管理費」欄に含まれないことが多いため、検討時に見落とされがちです。
上位2棟はいずれも戸別温泉方式です。管理費と合わせると、ヴィンテージ熱海・桃山は月67,920円＋16,500円＝月84,420円（水道基本料を除く）。年間では100万円を超えます。温泉付きを検討するときは、必ず管理費と温泉使用料を足した金額で比較すると差が見えます。
泉質・かけ流しか循環か——78棟で記載を確認
「温泉付き」と書かれていても、中身は棟によって大きく異なります。当サイトでは出典が確認できた78棟について、泉質や湯の扱いを記載しています。実例を挙げます。
- コッコラーレ熱海——共用の温泉大浴場は源泉掛け流しで24時間利用可（清掃時間を除く）。
- エクスモンド有馬——有馬温泉の「金泉」は掛け流し、「銀泉」は加温・循環ろ過。無料の家族風呂あり。
- ライオンズマンション湯河原 第５——温泉大浴場は加温・加水で年中無休。
- 朝日フレール真鶴——大浴場は沸かし湯で温泉ではありません（サウナ付き）。
最後の例が分かりやすい。「大浴場がある＝温泉」ではありません。加温・加水・循環ろ過の有無、清掃日の休止、利用可能時間も棟ごとに違います。毎週金曜に湯の入れ替えで終日使えない棟もあります。各棟ページの設備欄と「温泉」欄に、確認できた内容を記載しています。
温泉付きはどこに多いか
171棟のエリア分布は、熱海35棟・湯河原17棟・箱根16棟・伊東14棟・草津温泉13棟が上位です。次いでニセコ7棟、河口湖6棟、熱川6棟、軽井沢5棟と続きます。
熱海・湯河原・箱根・伊東で82棟と全体の48%を占めており、温泉付きを探すなら実質的にこの4エリアが中心になります。各エリアの詳細は 熱海（40棟）・箱根（19棟） の記事にまとめています。
格安帯にも温泉付きはある——300万円以下で32棟
温泉付きは高いというわけでもありません。最安売出が300万円以下の88棟のうち、32棟に温泉があります。そのなかで月額が安い棟を挙げます。
- ハイクレスト草津アーバンリゾート壱番館（草津温泉）月8,240円・200万円〜・保有コスト率4.9%
- サニックス水上壱番館（水上）月10,670円・190万円〜・率6.7%
- 伊東マンション本館（伊東）月11,680円・300万円〜・率4.7%
- 伊豆ビューグランドハイツ2号棟（伊東）月17,860円・250万円〜・率8.6%
温泉つきで月8,240円という水準は、温泉なしの棟の中央値（23,170円）より安いことになります。「温泉があるから高い」ではなく、共用施設の数と管理の効率で決まるということです。
温泉付きを選ぶ前のチェックリスト（4つ）
- 方式——大浴場か戸別温泉か。戸別なら使用料が管理費と別建てで、使わない月も定額で発生します。
- 管理費＋温泉使用料の合計——広告の「管理費」だけで比べない。20棟で月2,800〜16,500円の上乗せがあります。
- 湯の扱い——源泉かけ流しか、加温・加水・循環ろ過か。大浴場があっても温泉ではない棟があります。
- 利用できる時間——24時間か、清掃で終日休止する日があるか。男女入替制や曜日限定のサウナもあります。
いずれも当サイトの各棟ページで確認できます。値下げ・掲載終了は週次で検知しているので、気になる棟は各ページの「値下げをメールで見張る（無料）」に登録しておくと動きがあったときに通知が届きます。
よくある質問
温泉付きリゾートマンションは維持費がいくら高くなりますか？
当サイトの集計では、管理費＋修繕積立金の中央値が温泉あり月31,700円、温泉なし月23,170円で、差は月8,530円（年約10万円）です。さらに20棟では温泉使用料が別途月2,800〜16,500円かかります。
戸別温泉と大浴場はどちらがよいですか？
利用頻度で決まります。戸別温泉は使用料が定額で発生するため、月1回程度の利用なら大浴場方式のほうが割安です。逆に長期滞在や定住で毎日使うなら、戸別温泉の価値が費用を上回る場合があります。
格安で温泉付きの物件はありますか？
あります。300万円以下で売出のある88棟のうち32棟に温泉があり、最安は10万円台です。月額が最も安いのはハイクレスト草津アーバンリゾート壱番館の8,240円で、これは温泉なしの棟の中央値より安い水準です。
「温泉大浴場」と書いてあれば必ず温泉ですか？
いいえ。当サイトの調査では、大浴場が沸かし湯で温泉ではない棟も確認しています。また温泉であっても加温・加水・循環ろ過を行っている棟が多く、源泉かけ流しは限られます。各棟ページの記載と掲載元の物件情報が判断材料になります。
温泉付きが多いエリアはどこですか？
熱海35棟・湯河原17棟・箱根16棟・伊東14棟・草津温泉13棟の順です。この5エリアで95棟と、温泉付き171棟の過半を占めます。
データについて
本記事の数値は、当サイトが2026年7〜8月に大手不動産ポータル・仲介会社・管理組合の公開ページから収集した全国357棟の実データです。温泉の有無は設備情報の記載に基づき、温泉大浴場・戸別温泉のいずれかがある棟を「温泉あり」としています。温泉使用料は掲載資料に記載があった棟のみを集計しており、記載のない棟に使用料がないことを意味しません。管理費・修繕積立金は住戸により幅があるため下限値を用いています。本記事は一般的な情報提供であり、投資・法律・税務の助言ではありません。