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「温泉使用料7,700円/月」が実質コストを押し上げる
ロイヤルヴァンベール熱海伊豆多賀は伊豆多賀駅から約2.3km(車4分)、下多賀の高台に建つ1992年築・50戸の棟です。温泉大浴場・サウナ・パーティルーム・ルーフガーデンを備え、東急コミュニティーの全部委託(常駐)で管理されています。保有コストで見落とせないのが温泉使用料です。売出住戸(5階ワンルーム44.5㎡・500万円)は管理費24,300円と修繕積立金6,300円の月30,600円に加え、温泉使用料が別建てで毎月7,700円かかります。温泉料を含めた実質月額は38,300円で、大浴場を「使う・使わない」に関わらず定額で発生します。価格が500万円と安いぶん、管理費・積立だけでも保有コスト率は7.3%、温泉料を含めると9%台に乗ります。安い物件ほど保有コスト率が高く出るリゾートマンションの典型です。
積立は目安未満——指数は上向きでも管理面は要確認
相場面は堅調で、マンションナビでは直近3年で約30.8%の上昇。売出の坪37.1万円もマンションレビューのAI推定坪32万円と整合圏にあり、価格の乖離は小さい棟です。一方、修繕積立金は約142円/㎡で国交省の目安(190〜325円/㎡)を下回ります。積立残高の裏付けが公開情報にないため、単価の薄さが「貯めた結果」なのかは外から判別できません。固定資産税は約80,200円(令和7年度)。別荘税は物件ページで「調査中」ですが、下多賀は熱海市内で別荘税の課税対象のため、非定住利用では別途の負担を見込む必要があります。
編集部の診断
判定は「安定」です。指数と実勢の整合、上昇基調の相場、常駐のプロ管理は前向きな材料です。ただし判断上の鍵は積立と温泉料で、月7,700円の温泉使用料は長期保有では無視できない固定費になります。積立残高・長期修繕計画・別荘税の実額を書面で確認し、温泉料込みの年間保有コストで価格を評価するのがこの棟の勘所です。