水上
物件健康診断
安定大きな不安材料なし
管理費等 月10,670円〜 ／ 売出8件
データ基準 2026-07
| 所在地 | 群馬県利根郡みなかみ町湯原字諏訪原736番地1他 | 築年月 | 1992年（築34年） |
|---|---|---|---|
| 耐震 | 新耐震基準（1981年6月以降の建築確認） | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 14階建 |
| 主な共用施設 | 温泉大浴場加温・循環ろ過）・露天風呂・サウナ付【2階】24時間営業×屋内プール温水プール・クア（無料）※現在利用休止中・再開未定ゲストルームオーナー専用ゲストルーム2部屋（3,000円/泊・リネン代込）コインランドリー洗濯機5台・乾燥機3台・有料スキー乾燥室（200円/1週間・2,000円/1シーズン）カラオケルームラウンジ（カラオケルーム1,000円/時間）・リラックスルーム・卓球（200円/時間）メールボックス・リネンレンタルオートロック通年24時間×レストラン×ペット相談（賃貸の場合は不可 | ||
| 総戸数 | 420戸 | エリア | 水上 |
| 暖房・給湯 | 暖房：記載なし 給湯：記載なし ガス：プロパン（ＪＯＭＯプロ関東） | ||
| 交通・アクセス | ＪＲ上越線「水上駅」：約1.2km 徒歩で約15分 関越自動車道「水上IC」：約3.5km 車で約6分 ノルン水上スキー場：約5km 車で8分 | ||
| 駐車場 | 65台【屋外53台】500円/日（原則年契約で月極あり3,000円/月）【屋内12台】日貸しなし・年契約月極5,000円/月・区画固定。満車時は近隣町営駐車場を利用し実費をフロントで精算。駐輪場は自転車28台（300円/月）・バイク5台（500円/日・1,500円/月） | ||
| 周辺の飲食(800m) | 20軒
| ||
| 買い物(800m) | スーパー1軒
| ||
| 管理形態 | 全部委託(常駐)・株式会社サニーライフ | 売出状況 | 8件 190万円〜740万円 |
| データ基準 | 2026-07 | 判定 | 安定 |
判定: 安定
| 費目 | 区分 | 金額 |
|---|---|---|
| 管理費＋修繕積立金 | 月額 | 10,670円〜24,310円 |
| 水道基本料 | 月額 | 1,600円 |
| フリーパーキング | 月額 | 3,000円 |
| 年間合計（管理費等12か月＋税・年額費用） | 年額 | 約18万〜35万円 |
| 利用頻度 | 1泊あたりの固定費（年間下限で試算） |
|---|---|
| 年10泊 | 約18,000円/泊 |
| 年30泊 | 約6,000円/泊 |
| 年60泊 | 約3,000円/泊 |
この物件 37円/㎡ ／ 国交省の大規模目安 190〜325円/㎡
| 時期 | 区分 | 内容 |
|---|---|---|
| 2021年11月 | 実施済み | 大規模修繕工事 |
| 2013年11月 | 実施済み | 屋上保護塗装 |
| 2005年11月 | 実施済み | 外壁補修工事 |
維持コストリスク: 高
出典: 国交省 不動産情報ライブラリ・重ねるハザードマップ (2026-07)
| 棟名 | 築年 | 総戸数 | 売出価格帯 | 坪単価レンジ | 保有コスト率 | 積立金 | 判定 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| サニックス水上壱番館（この物件） | 1992年 | 420戸 | 190万円〜740万円 | 26万円〜43万円 | 4.2%〜7.7% | 37円/㎡ | 安定 |
| ロイヤルプラザ水上 | 1992年 | 344戸 | 250万円〜480万円 | 18万円〜25万円 | 8.4%〜11.8% | 139円/㎡ | 実勢下落 |
★ 4.3／ 38件
最も多いのは温泉への評価です。源泉かけ流しで、内湯の大浴場は清掃時間を除いて24時間、露天風呂は朝6時から24時まで利用でき、サウナもあると説明されています。浴場から山と渓流を見渡せる点、きれいに管理されている点が評価されています。プールを備えているという記述もあります。次に多いのが立地と生活利便性で、徒歩5〜7分の距離にスーパーと道の駅があり長期滞在に助かること、関越道の水上インターから約7分、上越線の水上駅から徒歩20分であることが挙げられています。環境については、窓を開けると利根川と支流のせせらぎが聞こえること、谷川岳の四季の景色が楽しめることが評価されています。住戸の造りについては、ベランダがあるため洗濯物や布団を干せてエアコンの室外機も置ける点が、雪国のリゾートマンションでは少ない利点として挙げられており、キッチンの熱源がガスである点も評価されています。管理組合とセキュリティは万全だという評価があります。ゲスト用の駐車場は1日500円という記述があります。
※Google評価4.3（38件）と口コミをもとに編集部が調査・要約（2026年7月時点）
水上駅から徒歩15分、水上ICから車6分に建つ1992年築・420戸の棟です。Ａ棟・Ｂ棟・Ｄ棟の複数ウイングで構成され、売出情報にも棟名が付いて流通しています。売出8件は24.47㎡の1Ｋが190万〜250万円、52〜59㎡の1ＬＤＫが650万〜740万円と、住戸タイプで価格帯がはっきり二分されます。費用は約409円/㎡・月で面積比例、24.47㎡なら月10,670円、59.42㎡なら月24,310円です。年間保有コストの価格比は4.2〜7.7%。注意すべきはその内訳で、409円/㎡のうち修繕積立金は37円/㎡しかありません。2021年11月に大規模修繕を実施済みという記録はあるものの、管理費と積立金が10対1という配分は、修繕費を都度の徴収に頼る構造である可能性を示します。もうひとつ実用上の制約があります。室内の電話機がホテル仕様のため電話・FAX・インターネットの戸別回線契約ができず、通信はモバイル回線に頼る前提になります。温水プールとクアは現在休止中です。
相談・査定は無料／原則48時間以内に返信／宅地建物取引士が対応
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売出情報の確認は週1回のため、通知は最大で1週間ほど遅れる場合があります。メールアドレスはこの通知のみに使用し、各メールの解除リンクからいつでも解除できます。
1坪（約3.3㎡＝畳2枚分）あたりの価格。広さが違う物件を比べるための単位です。
1年間の維持費（管理費＋積立金）÷物件価格。高いほど「持っているだけで重い」ことを表します。
将来の大規模修繕（外壁・配管など）のために毎月貯めるお金です。
全戸数のうち何%が売りに出ているか。高いと手放したい人が多いことを示します。
ポータルサイトが自動計算した参考価格。実際の売出・成約とはズレることがあります。
掃除・管理人・温泉などの日々の運営費です。
この記事の監修者
宅地建物取引士 / 連続起業家 / 株式会社ライフワンネクスト取締役
宅地建物取引士(登録番号:(神奈川)第129630号)。補助金SEOメディア「補助金プラス」運営、AIスタートアップAtlas株式会社共同創業者。不動産・住宅領域のSEO/LLMOコンサルティングと記事監修を行う。
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