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編集部の診断 岩原エリアの1989年築・261戸で、大浴場・サウナに加え15m温水プールとフィットネスを備えた設備重量級の棟です。売出坪単価はマンションレビューの相場坪単価の約2倍にあり、汎用指数の低さは実勢の下落ではなく取引の薄さを映したものと読むのが妥当です。運営面では温水プールがゴールデンウィーク・お盆・年末年始のみの営業に絞られており、設備の規模に対して稼働が抑えられている点は維持コストの綱引きとして見ておくべきです。2026年5月から大規模修繕工事が実施中で、工事期間中の共用部利用制限と、工事後の積立金水準の見直しの有無は購入前に確認したい論点です。専有部はベースボードヒーターと電気温水器で、売出3住戸はいずれもバルコニーがなく室外機を置けません。駐車場は屋外86台が無料、屋内12台が月1万円です。
編集部の診断 岩原エリアの1989年築・254戸で、東急コミュニティーが常駐で全部委託管理を行い、温泉大浴場は24時間営業という運営体制の厚い棟です。今回調査した湯沢圏の棟のなかでは売出価格帯が高く、それでも代表住戸の年間保有コスト率は1桁台に収まっており、価格と維持費のバランスは比較的とれています。賃貸掲載も湯沢圏で最も多い部類で、貸すという出口が現に成立している点は流動性の判断材料になります。ただし面積あたりの修繕積立金は国交省目安の下限を下回るため、2019年10月の大規模修繕の次周期に向けた残高確認は必要です。専有部は電気温水器と電気ベースボードヒーターで、売出2住戸はいずれもバルコニーがなく室外機を設置できないため、通年利用では冬季の電気代を試算しておくことを勧めます。駐車場は屋内27台・屋外56台がいずれも無料です。
編集部の診断 JR上越線の岩原スキー場前駅から徒歩約1分という、湯沢圏では例外的な駅至近の立地です。共用は温泉大浴場24時間・温水プール・レストラン・24時間利用のスポーツルーム・カラオケ・麻雀・図書室と重量級で、管理費もそれに応じて高く、代表住戸の年間保有コスト率は2割を超えます。売出坪単価はマンションレビューの相場坪単価の2倍以上あり、指数の低さは取引の薄さによるものと読むのが妥当ですが、売出4件の坪単価は11万円台から42万円台まで開いており棟平均での判断は避けるべきです。修繕履歴として確認できるのは2002年1月の外壁塗装等が最新で、面積あたりの修繕積立金も国交省目安の下限を下回るため、次の大規模修繕に向けた資金計画は購入前に必ず確認してください。専有部は電気温水器と灯油ファンヒーター（FF型）で、売出4住戸はすべてバルコニーがなく室外機を置けません。屋外駐車場は夏期86台に対し冬期82台と積雪状況で変動します。
編集部の診断 岩原エリアの1989年築・203戸で、運び湯を加温・加水して循環ろ過する温泉大浴場を24時間利用できます。売出は1件のみで、その坪単価はマンションレビューの相場坪単価とほぼ一致しており、価格の歪みは見当たりません。判断のポイントは保有コストで、代表住戸の年間維持費は価格の2割前後に達します。売出が1件しかない以上、この水準が棟の代表値かどうかは他の住戸が出てくるまで確定できない点も踏まえてください。専有部は電気温水器とベースボードヒーターで、売出住戸はバルコニーがなく室外機を設置できないため、冬季の暖房は備え付けの電気ヒーターに依存します。駐車場は敷地内屋外58台に加え敷地外12〜15台があり、1台目は無料、2台目以降は有料という運用です。
編集部の診断 石打エリアの1990年築・402戸で、エンゼル不動産の建物ページはＡ棟・Ｂ棟をまとめて1件として扱っており、売出3件もＡ棟・Ｂ棟が混在しています。売出坪単価はマンションレビューの相場坪単価を大きく上回っており、取引の少ない立地で汎用指数が過去の処分売り価格に引かれている典型で、指数の低さをそのまま棟の下落と読むべきではありません。注意すべきは修繕積立金で、面積あたりの水準は国交省ガイドラインの目安を大幅に下回り、今回調査した湯沢圏の棟のなかでも最も薄い部類です。積立残高が公開されていない以上、値上げまたは一時金徴収の余地は買う側のリスクとして見込んでおく必要があります。専有部はベースボードヒーター（和室のみ）と電気温水器で、売出3住戸はいずれもバルコニーがなく室外機を置けません。大浴場・サウナは現在休止中（8月1日より再開予定の掲示）、スカッシュコートも休止中です。
屋内プールとレストランを持つ216戸・1994年築 シーサイドリゾート南房総貴賓館は1994年築・13階建の216戸で、いすみ市岬町和泉に立地します。外房線「太東駅」から約4km（車で約7分）。共用施設は屋内プール、ジャグジー・サウナ、レストラン、スポーツルームで、屋外プールは7月中旬から9月初旬の夏季営業です。管理は（株）グローバルコミュニティへの全部委託（常駐）、駐車場は屋外約90台で1台目が無料、2台目以降は臨時500円/日または月4,000円です。2002年12月と2016年に大規模修繕が行われています。 管理費等は月33,880〜37,450円——保有コストは高め 売出3件の管理費等は月33,880円（55.91㎡）〜37,450円（64.3㎡）で、内訳は管理費21,300〜23,800円＋修繕積立金12,580〜13,650円です。修繕積立金は約225円/㎡で、国土交通省のガイドラインが示す目安（月190〜325円/㎡）の範囲内にあります。一方、売出価格が780万〜850万円であるのに対し管理費等は年40万円超となるため、年間の保有コストが価格に対して大きい点は事前に確認が要ります。固定資産税は年58,800円の実例。
編集部の診断 Ⅰ番館とⅡ番館の2棟で190戸、共用施設の量がこの棟の性格を決めています。屋内プール（サウナ併設）、レストラン、フィットネス、テニスコート5面、スカッシュコート、卓球、ドッグラン、アプローチレンジ、パーティガーデン、家庭菜園。富士桜カントリー倶楽部まで約300mという立地と合わせて、ゴルフとアウトドアの拠点として作られた棟だとわかります。 ただし施設はほぼ全部が季節運用です。屋内プール・フィットネス・スカッシュは7/1〜9/30が毎日で、10/1〜6/30は土日祝のみ（10/1〜6/30は火曜定休）。テニスコート・ドッグラン・アプローチレンジ・パーティガーデンは12〜3月に閉鎖されます。標高が高く冬が長いエリアなので、冬に来る前提なら「共用施設は使えない期間がある」と割り切る必要があります。 費用は売出中の68.02㎡住戸で管理費34,490円＋修繕積立金6,130円＝月40,620円。ここに水道基本料400円と施設維持費1,000円が毎月、固定資産税86,200円と土地賃借料36,331円が毎年乗り、年間の保有コストは購入価格1,220万円に対して約5.1%になります。土地賃借料が別途かかる点は見落としやすいので、契約前に対象範囲と改定条件を確認してください。 修繕積立金は㎡あたり約90円で、国交省のガイドライン目安（190〜325円/㎡・月）を大きく下回ります。管理費のほうが積立金の5倍以上という配分は、これだけの共用施設を日々動かすための構造ですが、次の大規模修繕は積立の取り崩しでは足りない可能性があります。記録されている修繕はⅡ番館の外壁タイル補修（2014年）とⅠ番館の外壁一部補修（2021年10月）で、棟全体の大規模修繕の記載はありません。積立残高・長期修繕計画・一時金の決議予定は必ず確認してください。 専有部はガス供給がなく、売出住戸はオール電化（電気温水器）と掲載されています。冬の暖房と給湯がすべて電気になるため、通年利用や定住を考えるなら電気代の実績を売主に聞いておくと判断しやすくなります。
編集部の診断 1993年築・183戸で、本バッチの富士五湖エリアでは新しい部類に入ります。共用施設は沸かし湯の大浴場（サウナ付き）、屋内プール、フィットネスルーム、テニスコート1面、ビリヤード、卓球、パターゴルフ、レンタルサイクル。湖まで徒歩15分、最寄りの飲食店まで徒歩4分という距離感で、施設で完結させつつ外にも出られる立地です。 ただし大浴場は金・土・日・祝とGW・年末年始・7/20〜8/31のみの営業で、12/1〜3/31は19時までに短縮されます。屋内プールに至っては7/22〜8/31の11〜17時だけ。平日に長期滞在する使い方だと、大浴場もプールも閉まっている日が多くなります。施設の数ではなく「自分が来る曜日と季節に開いているか」で評価してください。 費用は売出中の61.02㎡住戸で管理費18,400円＋修繕積立金9,450円＝月27,850円。ここに駐車場使用料2,000円が、車を使うかどうかにかかわらず毎月加算されます。固定資産税56,000円を含めた年間保有コストは購入価格780万円に対して約5.3%です。修繕積立金は㎡あたり約155円と国交省の目安（190〜325円/㎡・月）には届きませんが、2016年に大規模修繕を実施済みで、この価格帯のリゾートマンションとしては薄すぎるわけではありません。 専有部は給湯がガス給湯器、暖房が温水ファンコイル（冷房は戸別設置）。温水を各戸に回す方式は立ち上がりが穏やかで乾燥しにくい一方、共用の熱源設備が老朽化したときの更新費が大きくなります。長期修繕計画に熱源の更新が入っているかは確認しておく価値があります。ペットは犬・猫・小鳥・観賞魚が可で、移動は原則階段を使うルールです。なお売出住戸は賃貸中（オーナーチェンジ）と表示されています。
編集部の診断 熱海駅から徒歩約15分、林ガ丘町の高台に建つ1990年築・18階建・124戸のタワー型リゾートマンションです。売出2件はいずれも5階と3階の1LDK50.4㎡で1,480万円・2,400万円、坪単価は97.1万円/坪と157.4万円/坪と大きく開きます。同一面積でこの差が出る要因のひとつはバルコニーで、2,400万円の住戸は24.86㎡、1,480万円の住戸は6.85㎡と3倍以上の違いがあります。保有コスト率は2.3〜3.7%と収録棟の中でも軽く、価格に対する維持費の比重は小さい構成です。温泉大浴場は通年24時間、サウナも10〜22時に稼働し、夏季は屋外プールも営業します。ただし修繕積立金は約55円/㎡・月と国交省ガイドラインの目安を大きく下回り、18階建・124戸の外壁と設備更新に対する備えとしては薄い水準です。駐車場の屋内枠（20,000円/月）は空きがありません。
編集部の診断 1993年築・194戸・21階建てで、奥湯河原の「源泉境」バス停から徒歩約1分に建つ大型棟です。温泉大浴場（加温・循環ろ過）とサウナ、20mの屋内プール、アスレチックルーム、ゲストルーム、展望ラウンジと、リゾートマンションとして設備の点数は多い部類に入ります。ただし子供プールとジャグジーは休止中で、館内設備は縮小の方向にあります。設備の稼働状況は年ごとに変わるため、内見時に実際に何が使えるかを確認してください。 保有コストの読み方 修繕積立金は約301円/㎡・月で、国土交通省ガイドラインの目安（190〜325円/㎡・月）の中に収まっています。低価格帯のリゾートマンションでは目安割れが珍しくないため、この水準は積立方針として前向きに読める材料です。一方で売出住戸の管理費30,000円＋修繕積立金16,400円＝月46,400円は絶対額として重く、固定資産税を含めた年間保有コスト率は約5.0%になります。プールと大浴場を持つ棟の維持費がそのまま数字に出ている形で、年に何泊使うかで1泊あたりの負担が大きく変わります。 設備と管理の見どころ 管理員は常駐（8:30〜17:00）、オートロックは通年24時間で、館内の運用は手厚い部類です。2021年に大規模修繕を実施済みで、次期工事の時期と積立残高が判断材料になります。駐車場は屋内14台・屋外75台と戸数に対して余裕がありますが、車幅・車高・総重量の制限があるため大型車は事前確認が必要です。ペットは不可、給湯は電気温水器で、ガスの供給はありません。