Archive
編集部の診断 岩原エリアの1989年築・254戸で、東急コミュニティーが常駐で全部委託管理を行い、温泉大浴場は24時間営業という運営体制の厚い棟です。今回調査した湯沢圏の棟のなかでは売出価格帯が高く、それでも代表住戸の年間保有コスト率は1桁台に収まっており、価格と維持費のバランスは比較的とれています。賃貸掲載も湯沢圏で最も多い部類で、貸すという出口が現に成立している点は流動性の判断材料になります。ただし面積あたりの修繕積立金は国交省目安の下限を下回るため、2019年10月の大規模修繕の次周期に向けた残高確認は必要です。専有部は電気温水器と電気ベースボードヒーターで、売出2住戸はいずれもバルコニーがなく室外機を設置できないため、通年利用では冬季の電気代を試算しておくことを勧めます。駐車場は屋内27台・屋外56台がいずれも無料です。
編集部の診断 JR上越線の岩原スキー場前駅から徒歩約1分という、湯沢圏では例外的な駅至近の立地です。共用は温泉大浴場24時間・温水プール・レストラン・24時間利用のスポーツルーム・カラオケ・麻雀・図書室と重量級で、管理費もそれに応じて高く、代表住戸の年間保有コスト率は2割を超えます。売出坪単価はマンションレビューの相場坪単価の2倍以上あり、指数の低さは取引の薄さによるものと読むのが妥当ですが、売出4件の坪単価は11万円台から42万円台まで開いており棟平均での判断は避けるべきです。修繕履歴として確認できるのは2002年1月の外壁塗装等が最新で、面積あたりの修繕積立金も国交省目安の下限を下回るため、次の大規模修繕に向けた資金計画は購入前に必ず確認してください。専有部は電気温水器と灯油ファンヒーター（FF型）で、売出4住戸はすべてバルコニーがなく室外機を置けません。屋外駐車場は夏期86台に対し冬期82台と積雪状況で変動します。
編集部の診断 岩原エリアの1989年築・203戸で、運び湯を加温・加水して循環ろ過する温泉大浴場を24時間利用できます。売出は1件のみで、その坪単価はマンションレビューの相場坪単価とほぼ一致しており、価格の歪みは見当たりません。判断のポイントは保有コストで、代表住戸の年間維持費は価格の2割前後に達します。売出が1件しかない以上、この水準が棟の代表値かどうかは他の住戸が出てくるまで確定できない点も踏まえてください。専有部は電気温水器とベースボードヒーターで、売出住戸はバルコニーがなく室外機を設置できないため、冬季の暖房は備え付けの電気ヒーターに依存します。駐車場は敷地内屋外58台に加え敷地外12〜15台があり、1台目は無料、2台目以降は有料という運用です。
編集部の診断 伊東市岡、南伊東駅から車で約4分の1965年築・148戸の棟です。1981年以前の建築で旧耐震基準の可能性があり、購入前に耐震診断・改修の実施状況を管理組合で確認する必要があります。売出5件で確認できる最大の判断材料は、いずれの住戸にもバルコニーがないことです。エアコンの室外機を設置できないため後付けエアコンが難しく、冷暖房は都市ガス（伊東ガス）による給湯・戸別暖房と備え付け機器に依存します。屋外プールは2026年7月時点で休止中、温泉大浴場も繁忙期は本館所有者のみに利用が絞られます。管理費と修繕積立金の合計は月7,200〜25,500円と絶対額は軽く、保有コスト率も4.4〜10.7%に収まりますが、修繕積立金は約100円/㎡・月と目安を大きく下回ります。売出には158.85㎡の4LDKが500万円で出ており、面積単価では際立って安い一方、広い住戸ほど維持費の総額は重くなります。
編集部の診断 水上駅から徒歩15分、水上ICから車6分に建つ1992年築・420戸の棟です。Ａ棟・Ｂ棟・Ｄ棟の複数ウイングで構成され、売出情報にも棟名が付いて流通しています。売出8件は24.47㎡の1Ｋが190万〜250万円、52〜59㎡の1ＬＤＫが650万〜740万円と、住戸タイプで価格帯がはっきり二分されます。費用は約409円/㎡・月で面積比例、24.47㎡なら月10,670円、59.42㎡なら月24,310円です。年間保有コストの価格比は4.2〜7.7%。注意すべきはその内訳で、409円/㎡のうち修繕積立金は37円/㎡しかありません。2021年11月に大規模修繕を実施済みという記録はあるものの、管理費と積立金が10対1という配分は、修繕費を都度の徴収に頼る構造である可能性を示します。もうひとつ実用上の制約があります。室内の電話機がホテル仕様のため電話・FAX・インターネットの戸別回線契約ができず、通信はモバイル回線に頼る前提になります。温水プールとクアは現在休止中です。
編集部の診断 1993年築・194戸・21階建てで、奥湯河原の「源泉境」バス停から徒歩約1分に建つ大型棟です。温泉大浴場（加温・循環ろ過）とサウナ、20mの屋内プール、アスレチックルーム、ゲストルーム、展望ラウンジと、リゾートマンションとして設備の点数は多い部類に入ります。ただし子供プールとジャグジーは休止中で、館内設備は縮小の方向にあります。設備の稼働状況は年ごとに変わるため、内見時に実際に何が使えるかを確認してください。 保有コストの読み方 修繕積立金は約301円/㎡・月で、国土交通省ガイドラインの目安（190〜325円/㎡・月）の中に収まっています。低価格帯のリゾートマンションでは目安割れが珍しくないため、この水準は積立方針として前向きに読める材料です。一方で売出住戸の管理費30,000円＋修繕積立金16,400円＝月46,400円は絶対額として重く、固定資産税を含めた年間保有コスト率は約5.0%になります。プールと大浴場を持つ棟の維持費がそのまま数字に出ている形で、年に何泊使うかで1泊あたりの負担が大きく変わります。 設備と管理の見どころ 管理員は常駐（8:30〜17:00）、オートロックは通年24時間で、館内の運用は手厚い部類です。2021年に大規模修繕を実施済みで、次期工事の時期と積立残高が判断材料になります。駐車場は屋内14台・屋外75台と戸数に対して余裕がありますが、車幅・車高・総重量の制限があるため大型車は事前確認が必要です。ペットは不可、給湯は電気温水器で、ガスの供給はありません。
編集部の診断 熱海駅から徒歩約15分、林ガ丘町の高台に建つ1990年築・18階建・124戸のタワー型リゾートマンションです。売出2件はいずれも5階と3階の1LDK50.4㎡で1,480万円・2,400万円、坪単価は97.1万円/坪と157.4万円/坪と大きく開きます。同一面積でこの差が出る要因のひとつはバルコニーで、2,400万円の住戸は24.86㎡、1,480万円の住戸は6.85㎡と3倍以上の違いがあります。保有コスト率は2.3〜3.7%と収録棟の中でも軽く、価格に対する維持費の比重は小さい構成です。温泉大浴場は通年24時間、サウナも10〜22時に稼働し、夏季は屋外プールも営業します。ただし修繕積立金は約55円/㎡・月と国交省ガイドラインの目安を大きく下回り、18階建・124戸の外壁と設備更新に対する備えとしては薄い水準です。駐車場の屋内枠（20,000円/月）は空きがありません。
部原海岸のオーシャンフロント・1993年築176戸 ロイヤルヴァンベール勝浦ビーチは1993年築・地下1階付14階建の176戸で、サーフィンで知られる部原海岸の目の前に立地します。外房線「勝浦駅」から約3.7km（車で約6分）、小湊鐵道バス「部原海岸」バス停からは徒歩1分です。共用施設は人工温泉大浴場（トゴール鉱泉・サウナ付）と夏季の屋外プールで、管理は東急コミュニティーへの全部委託（日勤）です。2019年3月に大規模修繕工事が行われています。 管理費等は月22,830〜23,780円、修繕積立金は167円/㎡ 売出2件の管理費等は月22,830円（49.26㎡）と月23,780円（51.35㎡）で、内訳は管理費14,600〜15,200円＋修繕積立金8,230〜8,580円です。修繕積立金は約167円/㎡で、国土交通省のガイドラインが示す長期修繕計画の平均額の目安（専有面積あたり月190〜325円/㎡）を下回ります。固定資産税は年57,000円の実例が掲載されています。給湯はガス給湯器、ガスはプロパンガスの集中供給方式です。
編集部の診断 住所は熱海市泉ですが最寄りはJR湯河原駅で、バス約10分＋徒歩4分の1974年築・142戸の棟です。修繕積立金は約241円/㎡・月と国交省ガイドラインの目安レンジ内で、1970年代前半の棟としては積立水準が確保されています。2018年4月に外壁等の大規模修繕、同年9月に温泉掘削工事を実施した記録があり、修繕と源泉の両方に手を入れています。売出3件は298万〜480万円、坪単価29.6〜39.2万円で、マンションレビューのAI推定相場34万円/坪とほぼ一致します。管理費と修繕積立金の合計は月23,489〜25,931円、固定資産税等の年77,400円を加えた保有コスト率は8.1〜12.4%です。温泉大浴場は源泉掛け流しで、火曜は24時間入浴できます。駐車場は年額制で、定住36,000円/年・リゾート利用（月15日以内）12,000円/年と利用形態で料金が分かれます。
編集部の診断 伊東の高台に建つ1993年築・SRC10階建190戸で、温泉大浴場はジャグジー・サウナ・打たせ湯付き、朝5時から深夜1時まで利用できます。判断のポイントは修繕の実績と駐車場の使い勝手です。修繕履歴は2006年の屋上防水改修から2009年の大規模修繕、2010年の給水ポンプユニット取替、2011年の消防設備改修、2014年の機械式駐車場部品交換と温泉設備補修まで、7件が年月付きで公表されています。工事の記録がここまで細かく残る棟は多くありません。一方で駐車場は現在日貸しのみで月極の空きがなく、さらにゴールデンウィーク・お盆・年末年始の指定期間（年間約15日間）は車を他所へ移動する必要があります。車前提で通う使い方を考えている場合は、この制約を先に確認してください。売出住戸の修繕積立金は約182円/㎡・月で、国交省ガイドラインの目安（190〜325円/㎡・月）の下限をわずかに下回る水準です。