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編集部の診断 岩原エリアの1989年築・254戸で、東急コミュニティーが常駐で全部委託管理を行い、温泉大浴場は24時間営業という運営体制の厚い棟です。今回調査した湯沢圏の棟のなかでは売出価格帯が高く、それでも代表住戸の年間保有コスト率は1桁台に収まっており、価格と維持費のバランスは比較的とれています。賃貸掲載も湯沢圏で最も多い部類で、貸すという出口が現に成立している点は流動性の判断材料になります。ただし面積あたりの修繕積立金は国交省目安の下限を下回るため、2019年10月の大規模修繕の次周期に向けた残高確認は必要です。専有部は電気温水器と電気ベースボードヒーターで、売出2住戸はいずれもバルコニーがなく室外機を設置できないため、通年利用では冬季の電気代を試算しておくことを勧めます。駐車場は屋内27台・屋外56台がいずれも無料です。
編集部の診断 JR上越線の岩原スキー場前駅から徒歩約1分という、湯沢圏では例外的な駅至近の立地です。共用は温泉大浴場24時間・温水プール・レストラン・24時間利用のスポーツルーム・カラオケ・麻雀・図書室と重量級で、管理費もそれに応じて高く、代表住戸の年間保有コスト率は2割を超えます。売出坪単価はマンションレビューの相場坪単価の2倍以上あり、指数の低さは取引の薄さによるものと読むのが妥当ですが、売出4件の坪単価は11万円台から42万円台まで開いており棟平均での判断は避けるべきです。修繕履歴として確認できるのは2002年1月の外壁塗装等が最新で、面積あたりの修繕積立金も国交省目安の下限を下回るため、次の大規模修繕に向けた資金計画は購入前に必ず確認してください。専有部は電気温水器と灯油ファンヒーター（FF型）で、売出4住戸はすべてバルコニーがなく室外機を置けません。屋外駐車場は夏期86台に対し冬期82台と積雪状況で変動します。
編集部の診断 苗場エリアの三国地区に建つ1990年築・234戸の大型棟で、共用は沸かし湯の大浴場・レストラン・スポーツルーム・オーナー専用ゲストルーム3室と厚く、その維持費が管理費に乗っています。売出坪単価はマンションレビューの相場坪単価とおおむね整合しており、価格そのものに歪みは見当たりません。一方で判断の分かれ目は保有コストで、代表住戸の年間維持費は価格の4分の1を超える水準にあり、取得価格の安さより毎年の支出で採算を考えるべき棟です。専有部は電気温水器と電気パネルヒーターの組み合わせでガス配管がなく、売出2住戸はいずれもバルコニーがないためエアコン室外機を置けず、冬の暖房は備え付けの電気ヒーターに依存します。越後湯沢駅からは車で30分超と距離があるため、冬季の道路状況を前提にした通いやすさも併せて確認してください。
編集部の診断 岩原エリアの1989年築・261戸で、大浴場・サウナに加え15m温水プールとフィットネスを備えた設備重量級の棟です。売出坪単価はマンションレビューの相場坪単価の約2倍にあり、汎用指数の低さは実勢の下落ではなく取引の薄さを映したものと読むのが妥当です。運営面では温水プールがゴールデンウィーク・お盆・年末年始のみの営業に絞られており、設備の規模に対して稼働が抑えられている点は維持コストの綱引きとして見ておくべきです。2026年5月から大規模修繕工事が実施中で、工事期間中の共用部利用制限と、工事後の積立金水準の見直しの有無は購入前に確認したい論点です。専有部はベースボードヒーターと電気温水器で、売出3住戸はいずれもバルコニーがなく室外機を置けません。駐車場は屋外86台が無料、屋内12台が月1万円です。
編集部の診断 岩原エリアの1989年築・203戸で、運び湯を加温・加水して循環ろ過する温泉大浴場を24時間利用できます。売出は1件のみで、その坪単価はマンションレビューの相場坪単価とほぼ一致しており、価格の歪みは見当たりません。判断のポイントは保有コストで、代表住戸の年間維持費は価格の2割前後に達します。売出が1件しかない以上、この水準が棟の代表値かどうかは他の住戸が出てくるまで確定できない点も踏まえてください。専有部は電気温水器とベースボードヒーターで、売出住戸はバルコニーがなく室外機を設置できないため、冬季の暖房は備え付けの電気ヒーターに依存します。駐車場は敷地内屋外58台に加え敷地外12〜15台があり、1台目は無料、2台目以降は有料という運用です。
編集部の診断 石打エリアの1990年築・402戸で、エンゼル不動産の建物ページはＡ棟・Ｂ棟をまとめて1件として扱っており、売出3件もＡ棟・Ｂ棟が混在しています。売出坪単価はマンションレビューの相場坪単価を大きく上回っており、取引の少ない立地で汎用指数が過去の処分売り価格に引かれている典型で、指数の低さをそのまま棟の下落と読むべきではありません。注意すべきは修繕積立金で、面積あたりの水準は国交省ガイドラインの目安を大幅に下回り、今回調査した湯沢圏の棟のなかでも最も薄い部類です。積立残高が公開されていない以上、値上げまたは一時金徴収の余地は買う側のリスクとして見込んでおく必要があります。専有部はベースボードヒーター（和室のみ）と電気温水器で、売出3住戸はいずれもバルコニーがなく室外機を置けません。大浴場・サウナは現在休止中（8月1日より再開予定の掲示）、スカッシュコートも休止中です。
編集部の診断 伊東市岡、南伊東駅から車で約4分の1965年築・148戸の棟です。1981年以前の建築で旧耐震基準の可能性があり、購入前に耐震診断・改修の実施状況を管理組合で確認する必要があります。売出5件で確認できる最大の判断材料は、いずれの住戸にもバルコニーがないことです。エアコンの室外機を設置できないため後付けエアコンが難しく、冷暖房は都市ガス（伊東ガス）による給湯・戸別暖房と備え付け機器に依存します。屋外プールは2026年7月時点で休止中、温泉大浴場も繁忙期は本館所有者のみに利用が絞られます。管理費と修繕積立金の合計は月7,200〜25,500円と絶対額は軽く、保有コスト率も4.4〜10.7%に収まりますが、修繕積立金は約100円/㎡・月と目安を大きく下回ります。売出には158.85㎡の4LDKが500万円で出ており、面積単価では際立って安い一方、広い住戸ほど維持費の総額は重くなります。
部原海岸のオーシャンフロント・1993年築176戸 ロイヤルヴァンベール勝浦ビーチは1993年築・地下1階付14階建の176戸で、サーフィンで知られる部原海岸の目の前に立地します。外房線「勝浦駅」から約3.7km（車で約6分）、小湊鐵道バス「部原海岸」バス停からは徒歩1分です。共用施設は人工温泉大浴場（トゴール鉱泉・サウナ付）と夏季の屋外プールで、管理は東急コミュニティーへの全部委託（日勤）です。2019年3月に大規模修繕工事が行われています。 管理費等は月22,830〜23,780円、修繕積立金は167円/㎡ 売出2件の管理費等は月22,830円（49.26㎡）と月23,780円（51.35㎡）で、内訳は管理費14,600〜15,200円＋修繕積立金8,230〜8,580円です。修繕積立金は約167円/㎡で、国土交通省のガイドラインが示す長期修繕計画の平均額の目安（専有面積あたり月190〜325円/㎡）を下回ります。固定資産税は年57,000円の実例が掲載されています。給湯はガス給湯器、ガスはプロパンガスの集中供給方式です。
編集部の診断 Ⅰ番館とⅡ番館の2棟で190戸、共用施設の量がこの棟の性格を決めています。屋内プール（サウナ併設）、レストラン、フィットネス、テニスコート5面、スカッシュコート、卓球、ドッグラン、アプローチレンジ、パーティガーデン、家庭菜園。富士桜カントリー倶楽部まで約300mという立地と合わせて、ゴルフとアウトドアの拠点として作られた棟だとわかります。 ただし施設はほぼ全部が季節運用です。屋内プール・フィットネス・スカッシュは7/1〜9/30が毎日で、10/1〜6/30は土日祝のみ（10/1〜6/30は火曜定休）。テニスコート・ドッグラン・アプローチレンジ・パーティガーデンは12〜3月に閉鎖されます。標高が高く冬が長いエリアなので、冬に来る前提なら「共用施設は使えない期間がある」と割り切る必要があります。 費用は売出中の68.02㎡住戸で管理費34,490円＋修繕積立金6,130円＝月40,620円。ここに水道基本料400円と施設維持費1,000円が毎月、固定資産税86,200円と土地賃借料36,331円が毎年乗り、年間の保有コストは購入価格1,220万円に対して約5.1%になります。土地賃借料が別途かかる点は見落としやすいので、契約前に対象範囲と改定条件を確認してください。 修繕積立金は㎡あたり約90円で、国交省のガイドライン目安（190〜325円/㎡・月）を大きく下回ります。管理費のほうが積立金の5倍以上という配分は、これだけの共用施設を日々動かすための構造ですが、次の大規模修繕は積立の取り崩しでは足りない可能性があります。記録されている修繕はⅡ番館の外壁タイル補修（2014年）とⅠ番館の外壁一部補修（2021年10月）で、棟全体の大規模修繕の記載はありません。積立残高・長期修繕計画・一時金の決議予定は必ず確認してください。 専有部はガス供給がなく、売出住戸はオール電化（電気温水器）と掲載されています。冬の暖房と給湯がすべて電気になるため、通年利用や定住を考えるなら電気代の実績を売主に聞いておくと判断しやすくなります。
編集部の診断 熱海駅から徒歩約15分、林ガ丘町の高台に建つ1990年築・18階建・124戸のタワー型リゾートマンションです。売出2件はいずれも5階と3階の1LDK50.4㎡で1,480万円・2,400万円、坪単価は97.1万円/坪と157.4万円/坪と大きく開きます。同一面積でこの差が出る要因のひとつはバルコニーで、2,400万円の住戸は24.86㎡、1,480万円の住戸は6.85㎡と3倍以上の違いがあります。保有コスト率は2.3〜3.7%と収録棟の中でも軽く、価格に対する維持費の比重は小さい構成です。温泉大浴場は通年24時間、サウナも10〜22時に稼働し、夏季は屋外プールも営業します。ただし修繕積立金は約55円/㎡・月と国交省ガイドラインの目安を大きく下回り、18階建・124戸の外壁と設備更新に対する備えとしては薄い水準です。駐車場の屋内枠（20,000円/月）は空きがありません。