岩原
物件健康診断
統計上の急落の疑い統計の見かけ上の急落の可能性
管理費等 月18,860円〜 ／ 売出4件
データ基準 2026-08
| 所在地 | 新潟県南魚沼郡湯沢町大字土樽字上中子43番地16 | 築年月 | 1990年（築36年） |
|---|---|---|---|
| 耐震 | 新耐震基準（1981年6月以降の建築確認） | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造 11階建 |
| 主な共用施設 | △大浴場温泉大浴場（加温・循環ろ過）サウナ付（無料）・24時間営業 【11階】 【清掃時間】毎日10時～12時（毎週水曜男子、毎週金曜女子大浴場入替清掃で9時～15時） 【サウナ】12時～22時△屋内プール10m温水プール（無料） 7月中旬～8月下旬のみ営業 9時～17時（期間中毎日営業）レストランレストラウンジZEZE ランチ：11時半～14時 ディナー：17時～22時（L.O21時半） ※営業日・営業時間等は変更となる場合があります。詳細は現地へご確認ください。スポーツルーム・ジム24時間（無料）△ゲストルーム1部屋（定員4名） 1部屋5000円/1泊 ※別途リネン使用料必要コインランドリー洗濯機・乾燥機（各6台）△その他共用施設カラオケ（1000円/1時間※延長1000円/1時間）、麻雀（4時間無料）、11階多目的ホール（300円/1時間）、図書室、メールボックス、リネン・布団リース、各部屋に電話備付済（外線のみ）ペット可 （体高30cm以下。犬猫は一住戸１匹） 持込規則概要 | ||
| 総戸数 | 248戸 | エリア | 岩原 |
| 暖房・給湯 | 暖房：灯油ファンヒーターFF型 給湯：電気温水器 ガス：なし | ||
| 交通・アクセス | 上越線「岩原スキー場前駅」：約50m 徒歩で約1分 関越自動車道「湯沢IC」：約2.6km 車で約4分 越後湯沢駅：約3.3km 車で約5分 | ||
| 駐車場 | 屋外：夏季86台、冬季82台（積雪状況で変更あり）屋内：10台【屋外】1台目200円/24時間、2台目500円／24時間※連続使用の場合 1ヶ月最大1台目5000円、2台目5000円【屋内】1000円／24時間※年末年始は1住戸1区画のみ※定住者のみ月極可（屋外のみ）：1台5000円/月 | ||
| 管理形態 | 全部委託(常駐)・日本ハウズイング株式会社 | 周辺の飲食(800m) | 800m圏内に確認できず |
| 買い物(800m) | スーパーなし / コンビニなし | 売出状況 | 4件 200万円〜900万円 |
| データ基準 | 2026-08 | 判定 | 統計上の急落の疑い |
判定: 統計上の急落の疑い
| 費目 | 区分 | 金額 |
|---|---|---|
| 管理費＋修繕積立金 | 月額 | 18,860円〜46,810円 |
| 固定資産税 | 年額 | 63,100円 |
| 年間合計（管理費等12か月＋税・年額費用） | 年額 | 約29万〜62万円 |
| 利用頻度 | 1泊あたりの固定費（年間下限で試算） |
|---|---|
| 年10泊 | 約29,000円/泊 |
| 年30泊 | 約10,000円/泊 |
| 年60泊 | 約5,000円/泊 |
この物件 88円/㎡ ／ 国交省の大規模目安 190〜325円/㎡
| 時期 | 区分 | 内容 |
|---|---|---|
| 2002年1月 | 実施済み | 外壁塗装等大規模修繕工事 |
賃貸中の住戸と売出中の住戸は広さ・階が異なる場合があります。利回りは棟の水準を掴むための概算で、特定住戸の実績ではありません。
維持コストリスク: 中
| 棟名 | 築年 | 総戸数 | 売出価格帯 | 坪単価レンジ | 保有コスト率 | 積立金 | 判定 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| アーバンヒルズ湯沢リゾート（この物件） | 1990年 | 248戸 | 200万円〜900万円 | 11万円〜43万円 | 23.4% | 88円/㎡ | 統計上の急落の疑い |
| ヴィクトリア・タワー湯沢 | 1992年 | 393戸 | 270万円〜2,300万円 | 30万円〜77万円 | 6.2%〜8.7% | 59円/㎡ | 要観察 |
| エンゼルリゾート湯沢 | 1989年 | 130戸 | 300万円 | 34.9万円 | 8% | 200円/㎡ | 要観察 |
| シルバーグレース湯沢１番館 | 1989年 | 108戸 | 120万円〜597万円 | 8万円〜38万円 | 20.9% | 110円/㎡ | 統計上の急落の疑い |
| スカイリゾート湯沢 | 1989年 | 203戸 | 170万円 | 11万円 | 20.3% | 110円/㎡ | 安定 |
| スポーツメント湯沢2 | 1990年 | 545戸 | 140万円〜1,170万円 | 10万円〜45万円 | 11.3%〜12.2% | 176円/㎡ | 要観察 |
| スポーツメント湯沢Ⅰ | 1989年 | 282戸 | 100万円〜250万円 | 10万円〜12万円 | 19% | 140円/㎡ | 安定 |
| セザール湯沢 | 1989年 | 134戸 | 480万円 | 39万円 | 6.3% | 152円/㎡ | 要観察 |
| パノラミック湯沢 | 1990年 | 461戸 | 100万円〜550万円 | 10万円〜26万円 | 8.7%〜8.8% | 148円/㎡ | 要観察 |
| ファミール・ヴィラ第2越後湯沢 | 1989年 | 480戸 | 180万円〜880万円 | 18万円〜44万円 | 4.7%〜7.9% | 84円/㎡ | 要観察 |
| プリンスハイム湯沢 | 1989年 | 261戸 | 180万円〜350万円 | 22万円〜27万円 | 15.1% | 120円/㎡ | 統計上の急落の疑い |
| プレジール湯沢 | 1990年 | 313戸 | 100万円〜300万円 | 13万円〜27万円 | 7.7%〜10.1% | 47円/㎡ | 要観察 |
| ホワイトプラザ湯沢１号館 | 1986年 | 126戸 | 130万円〜250万円 | 12万円〜24万円 | 14.1% | 200円/㎡ | 安定 |
| ロイヤルプラザ湯沢 | 1989年 | 254戸 | 550万円〜680万円 | 28万円〜35万円 | 9.8% | 133円/㎡ | 統計上の急落の疑い |
★ 4.8／ 8件
岩原スキー場前駅の真ん前という立地と、最上階の展望大浴場から山の景色を眺めながら温泉に浸れる点、同じ階の図書室ラウンジや隣の自動販売機で風呂上がりに一杯やれる点を評価する声が中心です。トイレ・フィットネスルーム・大浴場・図書室のどこも清掃が行き届いて清潔、多目的ホール、夏のプール、ロビーのネット作業コーナー、予約制の1階レストラン、コインランドリーといった設備の充実、スタッフや管理人・住民の親切さを挙げる声も目立ちます。目立った不満の指摘は見られません。件数は8件と非常に少ない点に注意が必要です。※評価は建物のGoogleプレイスに登録されたものです。
※Google評価4.8（8件）と口コミをもとに編集部が調査・要約（2026年7月時点）
JR上越線の岩原スキー場前駅から徒歩約1分という、湯沢圏では例外的な駅至近の立地です。共用は温泉大浴場24時間・温水プール・レストラン・24時間利用のスポーツルーム・カラオケ・麻雀・図書室と重量級で、管理費もそれに応じて高く、代表住戸の年間保有コスト率は2割を超えます。売出坪単価はマンションレビューの相場坪単価の2倍以上あり、指数の低さは取引の薄さによるものと読むのが妥当ですが、売出4件の坪単価は11万円台から42万円台まで開いており棟平均での判断は避けるべきです。修繕履歴として確認できるのは2002年1月の外壁塗装等が最新で、面積あたりの修繕積立金も国交省目安の下限を下回るため、次の大規模修繕に向けた資金計画は購入前に必ず確認してください。専有部は電気温水器と灯油ファンヒーター（FF型）で、売出4住戸はすべてバルコニーがなく室外機を置けません。屋外駐車場は夏期86台に対し冬期82台と積雪状況で変動します。
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この棟の売出住戸に値下げや掲載終了があったとき、メールでお知らせします。登録は無料です。
売出情報の確認は週1回のため、通知は最大で1週間ほど遅れる場合があります。メールアドレスはこの通知のみに使用し、各メールの解除リンクからいつでも解除できます。
1坪（約3.3㎡＝畳2枚分）あたりの価格。広さが違う物件を比べるための単位です。
1年間の維持費（管理費＋積立金）÷物件価格。高いほど「持っているだけで重い」ことを表します。
将来の大規模修繕（外壁・配管など）のために毎月貯めるお金です。
全戸数のうち何%が売りに出ているか。高いと手放したい人が多いことを示します。
ポータルサイトが自動計算した参考価格。実際の売出・成約とはズレることがあります。
実際に売買が成立した価格（国土交通省・不動産情報ライブラリの成約価格情報）。売出価格（売主の言い値）より実勢に近い指標です。ここでの集計は市町村全体の中古マンションの成約で、築年や立地は混在しています。
掃除・管理人・温泉などの日々の運営費です。
この記事の監修者
宅地建物取引士 / 連続起業家 / 株式会社ライフワンネクスト取締役
宅地建物取引士(登録番号:(神奈川)第129630号)。補助金SEOメディア「補助金プラス」運営、AIスタートアップAtlas株式会社共同創業者。不動産・住宅領域のSEO/LLMOコンサルティングと記事監修を行う。
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