岩原
物件健康診断
統計上の急落の疑い統計の見かけ上の急落の可能性
管理費等 月31,120円〜 ／ 売出3件
データ基準 2026-08
| 所在地 | 新潟県南魚沼郡湯沢町大字土樽字下中子150番地4 | 築年月 | 1989年（築37年） |
|---|---|---|---|
| 耐震 | 新耐震基準（1981年6月以降の建築確認） | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造 13階建 |
| 主な共用施設 | △大浴場温泉大浴場（加温・循環ろ過）・サウナ付（無料） 24時間営業【1階】 【サウナ】15時～21時 【清掃時間】10時～13時、木曜のみ10時～16時コインランドリー洗濯機・乾燥機（各3台）△その他共用施設談話室（日曜9時～17時、※水曜定休）、卓球ルーム（無料）×ペット不可 | ||
| 総戸数 | 108戸 | エリア | 岩原 |
| 暖房・給湯 | 暖房：ＦＦ式石油暖房機 給湯：電気温水器 ガス：なし | ||
| 交通・アクセス | 上越新幹線「越後湯沢駅」：約3.3km 車で約5分 関越自動車道「湯沢IC」：約2.6km 車で約4分 | ||
| 管理形態 | 一部委託(日勤)・株式会社エンゼルコミュニティ | 駐車場 | 屋外：通年40台 |
| 周辺の飲食(800m) | 800m圏内に確認できず | 買い物(800m) | スーパーなし / コンビニなし |
| 売出状況 | 3件 120万円〜597万円 | データ基準 | 2026-08 |
| 判定 | 統計上の急落の疑い | ||
判定: 統計上の急落の疑い
| 費目 | 区分 | 金額 |
|---|---|---|
| 管理費＋修繕積立金 | 月額 | 31,120円〜32,220円 |
| 水道基本料 | 月額 | 1,120円 |
| 固定資産税 | 年額 | 59,900円 |
| 年間合計（管理費等12か月＋税・年額費用） | 年額 | 約45万〜46万円 |
| 利用頻度 | 1泊あたりの固定費（年間下限で試算） |
|---|---|
| 年10泊 | 約45,000円/泊 |
| 年30泊 | 約15,000円/泊 |
| 年60泊 | 約7,000円/泊 |
この物件 110円/㎡ ／ 国交省の大規模目安 190〜325円/㎡
| 時期 | 区分 | 内容 |
|---|---|---|
| 2019年 | 実施済み | 大規模修繕工事（外壁） |
| 2018年 | 実施済み | 屋上防水工事 |
| 2003年 | 実施済み | 大規模修繕工事 |
賃貸中の住戸と売出中の住戸は広さ・階が異なる場合があります。利回りは棟の水準を掴むための概算で、特定住戸の実績ではありません。
維持コストリスク: 中
| 棟名 | 築年 | 総戸数 | 売出価格帯 | 坪単価レンジ | 保有コスト率 | 積立金 | 判定 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| アーバンヒルズ湯沢リゾート | 1990年 | 248戸 | 200万円〜900万円 | 11万円〜43万円 | 23.4% | 88円/㎡ | 統計上の急落の疑い |
| ヴィクトリア・タワー湯沢 | 1992年 | 393戸 | 270万円〜2,300万円 | 30万円〜77万円 | 6.2%〜8.7% | 59円/㎡ | 要観察 |
| エンゼルリゾート湯沢 | 1989年 | 130戸 | 300万円 | 34.9万円 | 8% | 200円/㎡ | 要観察 |
| シルバーグレース湯沢１番館（この物件） | 1989年 | 108戸 | 120万円〜597万円 | 8万円〜38万円 | 20.9% | 110円/㎡ | 統計上の急落の疑い |
| スカイリゾート湯沢 | 1989年 | 203戸 | 170万円 | 11万円 | 20.3% | 110円/㎡ | 安定 |
| スポーツメント湯沢2 | 1990年 | 545戸 | 140万円〜1,170万円 | 10万円〜45万円 | 11.3%〜12.2% | 176円/㎡ | 要観察 |
| スポーツメント湯沢Ⅰ | 1989年 | 282戸 | 100万円〜250万円 | 10万円〜12万円 | 19% | 140円/㎡ | 安定 |
| セザール湯沢 | 1989年 | 134戸 | 480万円 | 39万円 | 6.3% | 152円/㎡ | 要観察 |
| パノラミック湯沢 | 1990年 | 461戸 | 100万円〜550万円 | 10万円〜26万円 | 8.7%〜8.8% | 148円/㎡ | 要観察 |
| ファミール・ヴィラ第2越後湯沢 | 1989年 | 480戸 | 180万円〜880万円 | 18万円〜44万円 | 4.7%〜7.9% | 84円/㎡ | 要観察 |
| プリンスハイム湯沢 | 1989年 | 261戸 | 180万円〜350万円 | 22万円〜27万円 | 15.1% | 120円/㎡ | 統計上の急落の疑い |
| プレジール湯沢 | 1990年 | 313戸 | 100万円〜300万円 | 13万円〜27万円 | 7.7%〜10.1% | 47円/㎡ | 要観察 |
| ホワイトプラザ湯沢１号館 | 1986年 | 126戸 | 130万円〜250万円 | 12万円〜24万円 | 14.1% | 200円/㎡ | 安定 |
| ロイヤルプラザ湯沢 | 1989年 | 254戸 | 550万円〜680万円 | 28万円〜35万円 | 9.8% | 133円/㎡ | 統計上の急落の疑い |
岩原エリアの1989年築・108戸と小規模で、温泉大浴場とサウナを24時間利用できる構成です。売出坪単価はマンションレビューの相場坪単価を上回っており、汎用指数の低さは実勢の下落を意味しないと読めます。ただし売出3件の坪単価は8万円台から38万円台まで開いており、棟の平均で判断すると誤ります。同じ向き・近い階数・内装状態まで揃えて比較すべき棟です。修繕は2003年・2018年・2019年と継続して実施されている一方、面積あたりの修繕積立金は国交省目安の下限を下回るため、小規模棟で戸数あたりの負担が重くなりやすい点と併せて残高を確認してください。専有部は電気温水器とFF式石油暖房機で、売出3住戸にはいずれも2.61㎡のバルコニーがあり室外機の設置余地があります。駐車場は屋外40台を通年で確保しています。
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1坪（約3.3㎡＝畳2枚分）あたりの価格。広さが違う物件を比べるための単位です。
1年間の維持費（管理費＋積立金）÷物件価格。高いほど「持っているだけで重い」ことを表します。
将来の大規模修繕（外壁・配管など）のために毎月貯めるお金です。
全戸数のうち何%が売りに出ているか。高いと手放したい人が多いことを示します。
ポータルサイトが自動計算した参考価格。実際の売出・成約とはズレることがあります。
実際に売買が成立した価格（国土交通省・不動産情報ライブラリの成約価格情報）。売出価格（売主の言い値）より実勢に近い指標です。ここでの集計は市町村全体の中古マンションの成約で、築年や立地は混在しています。
掃除・管理人・温泉などの日々の運営費です。
この記事の監修者
宅地建物取引士 / 連続起業家 / 株式会社ライフワンネクスト取締役
宅地建物取引士(登録番号:(神奈川)第129630号)。補助金SEOメディア「補助金プラス」運営、AIスタートアップAtlas株式会社共同創業者。不動産・住宅領域のSEO/LLMOコンサルティングと記事監修を行う。
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