房源体检
疑似统计性急跌可能为统计上的表面急跌
200万日元〜900万日元管理费等 每月18,860日元〜 · 在售4套
≈CN¥86K〜CN¥385K *约略换算
数据基准 2026-08
在售每坪单价每坪（约3.3㎡）的价格11万日元〜43万日元
持有成本率年度维护费÷价格23.4%
修缮基金每㎡每月88日元/㎡
在售集中度在售户数÷总户数1.6%4/248户
房源概况
| 所在地 | 新潟縣南魚沼郡湯澤町大字土樽字上中子43番地16 | 建成年月 | 1990年（房龄36年） |
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| 抗震标准 | 新抗震标准（1981年6月以后） | 构造 | 鋼骨・鋼筋混凝土造 11層樓 |
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| 主要公共设施 | 大浴場: 溫泉大浴場（加溫・循環過濾）附三溫暖（免費）・24小時營業 【11樓】 【清掃時間】每日10時～12時（每週三男湯、每週五女湯進行大浴場交換清掃9時～15時） 【三溫暖】12時～22時泳池（Kur）: 10m溫水泳池（免費） 僅7月中旬～8月下旬營業 9時～17時（期間中每日營業）餐廳: Restaurant Lounge ZEZE 午餐：11時半～14時 晚餐：17時～22時（最後點餐21時半） ※營業日・營業時間等可能變更。詳情請向現場確認。運動室: 24小時（免費）屋主專用客房: 1間（定員4名） 每間5,000円/1晚 ※另需布巾使用費投幣式洗衣房: 洗衣機・烘乾機（各6台）其他共用設施: 卡拉OK（1,000円/1小時※延長1,000円/1小時）、麻將（4小時免費）、11樓多功能廳（300円/1小時）、圖書室、信箱、布巾・寢具租借、各室已備電話（僅外線）寵物: 可 （肩高30cm以下。犬貓每住戶限1隻） 攜入規則概要 |
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| 总户数 | 248户 | 区域 | 岩原 |
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| 暖气与热水 | 暖气：煤油暖風機FF式
热水：電熱水器
燃气：無 |
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| 交通与出行 | 上越線「岩原滑雪場前站」：約50m 步行約1分
關越自動車道「湯澤IC」：約2.6km 車程約4分
越後湯澤站：約3.3km 車程約5分 |
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| 停车场 | 屋外：夏季86台、冬季82台（依積雪狀況變動） 屋內：10台【屋外】第1台200円/24小時，第2台500円／24小時※連續使用時，每月上限第1台5,000円、第2台5,000円【屋內】1,000円／24小時※年末年初每住戶限1格※僅定居者可月租（限屋外）：每台5,000円/月 |
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| 管理形态 | 全部委託(常駐)・日本房屋（Nihon Housing）株式會社 | 周边餐饮(800m) | 800m内未查到 |
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| 购物(800m) | 超市无 / 便利店无 | 在售状况 | 4套 200万日元〜900万日元 |
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| 数据基准 | 2026-08 | 判定 | 疑似统计性急跌 |
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价格诊断（与行情指数的乖离）
判定：疑似统计性急跌
- 在售价格区间
- 200万日元〜900万日元
- 实际在售每坪单价区间
- 11万日元〜43万日元
- 每坪单价平均
- 24.1万日元
- 行情指数（每坪单价）
- 11万日元/坪
- 在售户数
- 4户
观点 02目前在售户（4 套）
| 楼层 | 户型 | 面积 | 价格 | 每坪单价 | 详情 |
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| 73层 | １ＬＤＫ | 50.40㎡ | 180万日元 | 11.8万日元/坪 | 来源 |
| 8层 | １ＬＤＫ | 56.25㎡ | 250万日元 | 14.7万日元/坪 | 来源 |
| 3层 | １Ｋ | 28.12㎡ | 250万日元 | 29.4万日元/坪 | 来源 |
| 2层 | １ＬＤＫ | 69.75㎡ | 900万日元 | 42.7万日元/坪 | 来源 |
区域成交行情（日本国土交通省成交价格数据）
- 对象
- 湯沢町的二手公寓成交（2023年第2四半期〜2025年第3四半期）
- 成交件数
- 14套
- 成交每坪单价中位数
- 26.2万日元
- 成交每坪单价四分位范围
- 13.2万日元〜45.7万日元
- 本栋在售每坪单价
- 11万日元〜43万日元
- 在售 ÷ 市町村成交中位数（概估）
- 1.02倍
观点 04持有成本率
- 管理费＋修缮基金（每月）
- 18,860日元〜46,810日元
- 持有成本率（年缴总额÷在售价格）
- 23.4%
观点 05年度总持有成本（含税与附带费用）
| 费目 | 区分 | 金额 |
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| 管理费＋修缮基金 | 每月 | 18,860日元〜46,810日元 |
| 固定資產稅 | 每年 | 63,100日元 |
| 年度合计（管理费等12个月＋税与年度费用） | 每年 | 约29万日元〜62万日元 |
| 使用频率 | 每晚固定成本（以年度下限试算） |
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| 年10晚 | 约29,000日元/晚 |
| 年30晚 | 约10,000日元/晚 |
| 年60晚 | 约5,000日元/晚 |
修缮基金的健全性
0200400 日元/㎡
本房源 88日元/㎡ ／ 国交省大规模修缮基准 190〜325日元/㎡
大规模修缮的历史与计划
| 时期 | 区分 | 内容 |
|---|
| 2002年1月 | 已实施 | 外牆塗裝等大規模修繕工程 |
在售集中度
- 在售户数 / 总户数
- 4 / 248户
- 在售集中度
- 1.6%
观点 09租赁数据与投资指标
- 租赁挂牌
- 2套
- 月租金
- 55,000日元〜60,000日元
- 表面收益率参考（年租金÷售价・以中位数计）
- 12.5%
- 实质收益率参考（扣除持有成本）
- 7.3%
- 买比租划算所需年数
- 约11.9年（以租金与持有成本的差额回收购入价）
出租中与出售中的房屋在面积、楼层上可能不同。此收益率为掌握该栋水准的概算，并非特定房屋的实绩。
观点 10设备风险概况
维护成本风险：中
- 大浴場: 溫泉大浴場（加溫・循環過濾）附三溫暖（免費）・24小時營業 【11樓】 【清掃時間】每日10時～12時（每週三男湯、每週五女湯進行大浴場交換清掃9時～15時） 【三溫暖】12時～22時
- 泳池（Kur）: 10m溫水泳池（免費） 僅7月中旬～8月下旬營業 9時～17時（期間中每日營業）
- 餐廳: Restaurant Lounge ZEZE 午餐：11時半～14時 晚餐：17時～22時（最後點餐21時半） ※營業日・營業時間等可能變更。詳情請向現場確認。
- 運動室: 24小時（免費）
- 屋主專用客房: 1間（定員4名） 每間5,000円/1晚 ※另需布巾使用費
- 投幣式洗衣房: 洗衣機・烘乾機（各6台）
- 其他共用設施: 卡拉OK（1,000円/1小時※延長1,000円/1小時）、麻將（4小時免費）、11樓多功能廳（300円/1小時）、圖書室、信箱、布巾・寢具租借、各室已備電話（僅外線）
- 寵物: 可 （肩高30cm以下。犬貓每住戶限1隻） 攜入規則概要
观点 13Google 评论 编辑部汇总
★ 4.8／ 8 条
用数据看这栋
- 1990年兴建・248户
- 售出4件・200万日元〜900万日元
- 管理费＋修缮基金 18,860日元／月
- 修缮基金 88日元/㎡（低于日本国交省基准190〜325日元/㎡）
- 未位于洪水、海啸、泥石流想定区域
- 半径800米：餐饮0间・购物0间
由本站实测数据自动生成。
本段落尚未提供译文，以下显示日文原文。
岩原スキー場前駅の真ん前という立地と、最上階の展望大浴場から山の景色を眺めながら温泉に浸れる点、同じ階の図書室ラウンジや隣の自動販売機で風呂上がりに一杯やれる点を評価する声が中心です。トイレ・フィットネスルーム・大浴場・図書室のどこも清掃が行き届いて清潔、多目的ホール、夏のプール、ロビーのネット作業コーナー、予約制の1階レストラン、コインランドリーといった設備の充実、スタッフや管理人・住民の親切さを挙げる声も目立ちます。目立った不満の指摘は見られません。件数は8件と非常に少ない点に注意が必要です。※評価は建物のGoogleプレイスに登録されたものです。
※Google評価4.8（8件）と口コミをもとに編集部が調査・要約（2026年7月時点）
用数据看这栋
- 1990年兴建・248户
- 售出4件・200万日元〜900万日元
- 管理费＋修缮基金 18,860日元／月
- 修缮基金 88日元/㎡（低于日本国交省基准190〜325日元/㎡）
- 未位于洪水、海啸、泥石流想定区域
- 半径800米：餐饮0间・购物0间
由本站实测数据自动生成。
本段落尚未提供译文，以下显示日文原文。
編集部の診断
JR上越線の岩原スキー場前駅から徒歩約1分という、湯沢圏では例外的な駅至近の立地です。共用は温泉大浴場24時間・温水プール・レストラン・24時間利用のスポーツルーム・カラオケ・麻雀・図書室と重量級で、管理費もそれに応じて高く、代表住戸の年間保有コスト率は2割を超えます。売出坪単価はマンションレビューの相場坪単価の2倍以上あり、指数の低さは取引の薄さによるものと読むのが妥当ですが、売出4件の坪単価は11万円台から42万円台まで開いており棟平均での判断は避けるべきです。修繕履歴として確認できるのは2002年1月の外壁塗装等が最新で、面積あたりの修繕積立金も国交省目安の下限を下回るため、次の大規模修繕に向けた資金計画は購入前に必ず確認してください。専有部は電気温水器と灯油ファンヒーター（FF型）で、売出4住戸はすべてバルコニーがなく室外機を置けません。屋外駐車場は夏期86台に対し冬期82台と積雪状況で変動します。
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观点 14术语简明解释
每坪单价
每坪（约3.3㎡＝两张榻榻米）的价格。用来比较不同面积房源的单位。
持有成本率
一年维护费（管理费＋修缮基金）÷房源价格。数值越高，代表“光是持有就越沉重”。
修缮基金
为未来大规模修缮（外墙、管线等）每月缴存的资金。
在售集中度
全部户数中有多少比例正在出售。比例越高，代表想脱手的人越多。
行情指数
房产平台自动计算的参考价格，可能与实际在售、成交价格有差异。
成交价格
实际成交的价格（日本国土交通省 不动产信息库的成交价格信息）。比在售价格（卖方开价）更接近真实行情。此处统计为该市町村全体二手公寓的成交，房龄与地段混杂。
管理费
清洁、管理员、温泉等日常营运费用。
万円（万日元）
“万円”是以1万日元（10,000円）为单位。例：300万円＝3,000,000日元。
本文审定者
宫﨑一旗（Kazuki Miyazaki）
日本国家资格 宅地建物取引士／连续创业者／株式会社Life One Next 董事
日本宅地建物取引士（登记号码：神奈川第129630号）。经营补助金媒体“补助金Plus”，AI创业公司Atlas株式会社联合创始人。从事不动产与住宅领域的SEO／LLMO顾问与文章监修。
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