岩原
物件健康診断
統計上の急落の疑い統計の見かけ上の急落の可能性
管理費等 月18,790円〜 ／ 売出3件
データ基準 2026-08
| 所在地 | 新潟県南魚沼郡湯沢町大字土樽字下中子111番地3 | 築年月 | 1989年（築37年） |
|---|---|---|---|
| 耐震 | 新耐震基準（1981年6月以降の建築確認） | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造 13階建 |
| 主な共用施設 | ×大浴場沸かし湯・サウナ付（無料） 【13階】 平日15時～24時、土・日・祝日12時～24時 【サウナ】通年大浴場営業開始時間～22時まで ※木曜休止△屋内プール15m温水プール（無料）、フィットネスクア（無料） 15時～20時 ※ゴールデンウィーク・お盆・年末年始のみ営業△スポーツルーム・ジム9時～20時（無料） ※木曜定休ゲストルーム※詳細はフロントに確認してくださいコインランドリー洗濯機・乾燥機（各6台）その他共用施設図書室・メールボックス×ペット不可 | ||
| 総戸数 | 261戸 | エリア | 岩原 |
| 暖房・給湯 | 暖房：ベースボードヒーター 給湯：電気温水器 ガス：なし | ||
| 交通・アクセス | 上越新幹線「越後湯沢駅」：約3.1km 車で約5分 関越自動車道「湯沢IC」：約2.4km 車で約4分 | ||
| 管理形態 | 全部委託(常駐)・株式会社合人社計画研究所 | 駐車場 | 屋内：12台（1万円/月）屋外：86台（無料）※1住戸1台のみ |
| 周辺の飲食(800m) | 800m圏内に確認できず | 買い物(800m) | スーパーなし / コンビニなし |
| 売出状況 | 3件 180万円〜350万円 | データ基準 | 2026-08 |
| 判定 | 統計上の急落の疑い | ||
判定: 統計上の急落の疑い
| 費目 | 区分 | 金額 |
|---|---|---|
| 管理費＋修繕積立金 | 月額 | 18,790円〜30,010円 |
| 水道基本料 | 月額 | 1,100円 |
| 固定資産税 | 年額 | 33,100円 |
| 年間合計（管理費等12か月＋税・年額費用） | 年額 | 約27万〜41万円 |
| 利用頻度 | 1泊あたりの固定費（年間下限で試算） |
|---|---|
| 年10泊 | 約27,000円/泊 |
| 年30泊 | 約9,000円/泊 |
| 年60泊 | 約5,000円/泊 |
この物件 120円/㎡ ／ 国交省の大規模目安 190〜325円/㎡
| 時期 | 区分 | 内容 |
|---|---|---|
| 2004年4月 | 実施済み | 大規模修繕工事実施（外壁・屋上防水） |
| 2026年 | 予定 | 大規模修繕工事 |
賃貸中の住戸と売出中の住戸は広さ・階が異なる場合があります。利回りは棟の水準を掴むための概算で、特定住戸の実績ではありません。
維持コストリスク: 中
| 棟名 | 築年 | 総戸数 | 売出価格帯 | 坪単価レンジ | 保有コスト率 | 積立金 | 判定 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| アーバンヒルズ湯沢リゾート | 1990年 | 248戸 | 200万円〜900万円 | 11万円〜43万円 | 23.4% | 88円/㎡ | 統計上の急落の疑い |
| ヴィクトリア・タワー湯沢 | 1992年 | 393戸 | 270万円〜2,300万円 | 30万円〜77万円 | 6.2%〜8.7% | 59円/㎡ | 要観察 |
| エンゼルリゾート湯沢 | 1989年 | 130戸 | 300万円 | 34.9万円 | 8% | 200円/㎡ | 要観察 |
| シルバーグレース湯沢１番館 | 1989年 | 108戸 | 120万円〜597万円 | 8万円〜38万円 | 20.9% | 110円/㎡ | 統計上の急落の疑い |
| スカイリゾート湯沢 | 1989年 | 203戸 | 170万円 | 11万円 | 20.3% | 110円/㎡ | 安定 |
| スポーツメント湯沢2 | 1990年 | 545戸 | 140万円〜1,170万円 | 10万円〜45万円 | 11.3%〜12.2% | 176円/㎡ | 要観察 |
| スポーツメント湯沢Ⅰ | 1989年 | 282戸 | 100万円〜250万円 | 10万円〜12万円 | 19% | 140円/㎡ | 安定 |
| セザール湯沢 | 1989年 | 134戸 | 480万円 | 39万円 | 6.3% | 152円/㎡ | 要観察 |
| パノラミック湯沢 | 1990年 | 461戸 | 100万円〜550万円 | 10万円〜26万円 | 8.7%〜8.8% | 148円/㎡ | 要観察 |
| ファミール・ヴィラ第2越後湯沢 | 1989年 | 480戸 | 180万円〜880万円 | 18万円〜44万円 | 4.7%〜7.9% | 84円/㎡ | 要観察 |
| プリンスハイム湯沢（この物件） | 1989年 | 261戸 | 180万円〜350万円 | 22万円〜27万円 | 15.1% | 120円/㎡ | 統計上の急落の疑い |
| プレジール湯沢 | 1990年 | 313戸 | 100万円〜300万円 | 13万円〜27万円 | 7.7%〜10.1% | 47円/㎡ | 要観察 |
| ホワイトプラザ湯沢１号館 | 1986年 | 126戸 | 130万円〜250万円 | 12万円〜24万円 | 14.1% | 200円/㎡ | 安定 |
| ロイヤルプラザ湯沢 | 1989年 | 254戸 | 550万円〜680万円 | 28万円〜35万円 | 9.8% | 133円/㎡ | 統計上の急落の疑い |
★ 4.1／ 21件
オートロックで1階にフロントがあり管理がきちんとしていて居心地が良いという声、メゾネットタイプの部屋や跳ね上げ式ベッドを含む間取り、リビングからスキー場の全景が見える眺望、夏に吹く風の心地よさを評価する声が中心です。無料の駐車場、スキー場へのアクセスの良さ、高速出口から10分程度という立地、会社の保養所として家族4人で使って十分だったという声もあります。共用の風呂はあるが温泉ではない点は残念という指摘、賃貸投資で所有する立場から「入居率は高く周辺のマンションに比べると良い」としつつ管理費・人口・メンテナンスの問題をクリアすれば星5、という留保付きの評価も見られます。一方で「常時住人の影が見えず夜は非常に怖い、ゴースト化した限界マンションで共用部分もかなり寂れている」という最低評価が1件あります。件数は21件と少なめです。※評価は建物のGoogleプレイスに登録されたものです。
※Google評価4.1（21件）と口コミをもとに編集部が調査・要約（2026年7月時点）
岩原エリアの1989年築・261戸で、大浴場・サウナに加え15m温水プールとフィットネスを備えた設備重量級の棟です。売出坪単価はマンションレビューの相場坪単価の約2倍にあり、汎用指数の低さは実勢の下落ではなく取引の薄さを映したものと読むのが妥当です。運営面では温水プールがゴールデンウィーク・お盆・年末年始のみの営業に絞られており、設備の規模に対して稼働が抑えられている点は維持コストの綱引きとして見ておくべきです。2026年5月から大規模修繕工事が実施中で、工事期間中の共用部利用制限と、工事後の積立金水準の見直しの有無は購入前に確認したい論点です。専有部はベースボードヒーターと電気温水器で、売出3住戸はいずれもバルコニーがなく室外機を置けません。駐車場は屋外86台が無料、屋内12台が月1万円です。
相談・査定は無料／原則48時間以内に返信／宅地建物取引士が対応
相談窓口: 株式会社ライフワンネクスト（東京都知事免許(1)第108568号・東京都渋谷区桜丘町23-17）。当サイト運営者の関連会社であり、媒介契約に至った場合は宅地建物取引業の報酬を受領します。相談は無料です。
この棟の売出住戸に値下げや掲載終了があったとき、メールでお知らせします。登録は無料です。
売出情報の確認は週1回のため、通知は最大で1週間ほど遅れる場合があります。メールアドレスはこの通知のみに使用し、各メールの解除リンクからいつでも解除できます。
1坪（約3.3㎡＝畳2枚分）あたりの価格。広さが違う物件を比べるための単位です。
1年間の維持費（管理費＋積立金）÷物件価格。高いほど「持っているだけで重い」ことを表します。
将来の大規模修繕（外壁・配管など）のために毎月貯めるお金です。
全戸数のうち何%が売りに出ているか。高いと手放したい人が多いことを示します。
ポータルサイトが自動計算した参考価格。実際の売出・成約とはズレることがあります。
実際に売買が成立した価格（国土交通省・不動産情報ライブラリの成約価格情報）。売出価格（売主の言い値）より実勢に近い指標です。ここでの集計は市町村全体の中古マンションの成約で、築年や立地は混在しています。
掃除・管理人・温泉などの日々の運営費です。
この記事の監修者
宅地建物取引士 / 連続起業家 / 株式会社ライフワンネクスト取締役
宅地建物取引士(登録番号:(神奈川)第129630号)。補助金SEOメディア「補助金プラス」運営、AIスタートアップAtlas株式会社共同創業者。不動産・住宅領域のSEO/LLMOコンサルティングと記事監修を行う。
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