Iwappara

Prince Heim Yuzawa

소재 Niigata 최종 갱신일 2026.07.28 운영 Sumai Data Navi

감수자 미야자키 카즈키(宮﨑一旗) 감수 택지건물거래사(일본 부동산 거래 국가자격)

매물 건강검진

통계상 급락 의심

통계로 인한 표면상 급락일 수 있음

180만 엔〜350만 엔

관리비 등 월 18,790엔〜 · 매물 3건

≈₩16M〜₩31M *대략 환산

데이터 기준 2026-08

매물 평당 단가1평(약 3.3㎡)당 가격22만 엔〜27만 엔

보유 비용률연간 유지비÷가격15.1%

수선적립금㎡당 월 금액120엔/㎡

매물 집중도매물 세대수÷총 세대수1.1%3/261세대

수선적립금 기준 미달 설비 휴지・축소 있음 헬스장 실내 수영장 사우나 가열식 대욕장

매물 개요

소재지	111-3 Shimonakago, Tsuchitaru, Yuzawa Town, Minamiuonuma District, Niigata Prefecture
준공 연월	1989년(건축 37년)	내진 기준	신내진 기준(1981년 6월 이후)
건물 구조	Steel-frame reinforced concrete, 13 floors	총 세대수	261세대
주요 공용 시설	Communal bath: heated (non-hot-spring) water, with sauna (free) [13F] Weekdays 15:00–24:00, Sat/Sun/holidays 12:00–24:00 [Sauna] Year-round, from the communal bath opening time until 22:00 Closed ThursdaysPool (kur): 15m heated pool (free), fitness kur (free) 15:00–20:00 Open only during Golden Week, Obon and the year-end and New Year periodSports room: 9:00–20:00 (free) Closed ThursdaysOwners-only guest room: available Please confirm details at the front deskCoin laundry: washers and dryers (6 each)Other shared facilities: library, mailboxesPets: not allowed
난방·급탕	난방：Baseboard heater 급탕：Electric water heater 가스：None
교통·접근성	Echigo-Yuzawa Station (Joetsu Shinkansen)：About 3.1km, about 5 min by car Yuzawa IC (Kan-etsu Expressway)：About 2.4km, about 4 min by car
관리 형태	Full commission (resident staff)・Gojinsha Planning Research Institute Co., Ltd.
주차장	Indoor: 12 spaces (¥10,000/month) Outdoor: 86 spaces (free) *One space per unit only
지역	Iwappara	주변 음식점(800m)	800m 이내 확인되지 않음
쇼핑(800m)	슈퍼 없음 / 편의점 없음	매물 현황	3건 180만 엔〜350만 엔
데이터 기준	2026-08	판정	통계상 급락 의심

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관점 01

가격 진단(시세 지수와의 괴리)

판정: 통계상 급락 의심

매물 가격 범위: 180만 엔〜350만 엔
실제 매물 평당 단가 범위: 22만 엔〜27만 엔
평당 단가 평균: 25.6만 엔
시세 지수(평당 단가): 13만 엔/평
매물 세대수: 3세대

관점 02

현재 매물로 나온 세대(3건)

2026-09-21 기준출처: エンゼル不動産

층	방 구조	면적	가격	평당 단가	상세
75층	１Ｋ	26.60㎡(약 8.0평)	120만 엔	14.9만 엔/평	출처
—	１Ｋ	26.60㎡(약 8.0평)	180만 엔	22.4만 엔/평	출처
—	１ＬＤＫ	42.56㎡(약 12.9평)	300만 엔	23.3만 엔/평	출처

관점 03

지역 실거래 시세(일본 국토교통성 실거래가 데이터)

대상: 湯沢町의 중고 맨션 실거래(2023年第2四半期〜2025年第3四半期)
실거래 건수: 14건
실거래 평당 단가 중앙값: 26.2만 엔
실거래 평당 단가 사분위 범위: 13.2만 엔〜45.7만 엔
이 단지의 매물 평당 단가: 22만 엔〜27만 엔
매물 ÷ 시정촌 실거래 중앙값(대략): 0.95배

관점 04

보유 비용률

관리비＋수선적립금(월): 18,790엔〜30,010엔
보유 비용률(연간 비용÷매물 가격): 15.1%

관점 05

연간 총 보유 비용(세금·부대비용 포함)

항목	구분	금액
관리비＋수선적립금	월	18,790엔〜30,010엔
Water base charge	월	1,100엔
Fixed asset tax	연	33,100엔
연간 합계(관리비 등 12개월＋세금·연간 비용)	연	약 27만 엔〜41만 엔

사용 빈도	1박당 고정비(연간 최소 비용 기준)
연 10박	약 27,000엔/박
연 30박	약 9,000엔/박
연 60박	약 5,000엔/박

관점 06

수선적립금의 건전성

0200400 엔/㎡

이 매물 120엔/㎡／ 일본 국토교통성 대규모 수선 기준 190〜325엔/㎡

관점 07

대규모 수선 이력·계획

시기	구분	내용
2004년 4월	실시 완료	Large-scale repair works carried out (exterior walls, rooftop waterproofing)
2026	예정	Large-scale repair works

관점 08

매물 집중도

매물 세대수 / 총 세대수: 3 / 261세대
매물 집중도: 1.1%

관점 09

임대 데이터와 투자 지표

임대 등록 매물: 1건
월 임대료: 65,000엔
표면 수익률 기준(연 임대료÷매도가·중앙값 기준): 29.4%
실질 수익률 기준(유지비 차감 후): 19.7%
임차보다 매입이 유리해지는 시점: 약 4.8년(임대료와 보유비용의 차액으로 취득가 회수)

임대 중인 세대와 매물 세대는 면적·층이 다를 수 있습니다. 수익률은 건물 수준을 파악하기 위한 개산이며 특정 세대의 실적이 아닙니다.

관점 10

설비 리스크 프로파일

유지비 리스크: 중간

Communal bath: heated (non-hot-spring) water, with sauna (free) [13F] Weekdays 15:00–24:00, Sat/Sun/holidays 12:00–24:00 [Sauna] Year-round, from the communal bath opening time until 22:00 *Closed Thursdays
Pool (kur): 15m heated pool (free), fitness kur (free) 15:00–20:00 *Open only during Golden Week, Obon and the year-end and New Year period
Sports room: 9:00–20:00 (free) *Closed Thursdays
Owners-only guest room: available *Please confirm details at the front desk
Coin laundry: washers and dryers (6 each)
Other shared facilities: library, mailboxes
Pets: not allowed

관점 11

재해 리스크(재해 지도)

홍수 침수 예상(최대 규모): 지정 구역 없음(해당 타일에 데이터 없음)
쓰나미 침수 예상: 지정 구역 없음(해당 타일에 데이터 없음)
토사재해 경계구역: 区域外

출처: 일본 국토교통성 부동산 정보 라이브러리·재해 지도 포털

관점 12

같은 지역 다른 단지와 비교

단지명	준공	총 세대수	매물 가격대	평당 단가 범위	보유 비용률	적립금	판정
Urban Hills Yuzawa Resort	1990년	248세대	200만 엔〜900만 엔	11만 엔〜43만 엔	23.4%	88엔/㎡	통계상 급락 의심
Victoria Tower Yuzawa	1992년	393세대	270만 엔〜2,300만 엔	30만 엔〜77만 엔	6.2%〜8.7%	59엔/㎡	관찰 필요
Angel Resort Yuzawa	1989년	130세대	300만 엔	34.9만 엔	8%	200엔/㎡	관찰 필요
Silver Grace Yuzawa Building 1	1989년	108세대	120만 엔〜597만 엔	8만 엔〜38만 엔	20.9%	110엔/㎡	통계상 급락 의심
Sky Resort Yuzawa	1989년	203세대	170만 엔	11만 엔	20.3%	110엔/㎡	안정
Sportsment Yuzawa 2	1990년	545세대	140만 엔〜1,170만 엔	10만 엔〜45만 엔	11.3%〜12.2%	176엔/㎡	관찰 필요
Sportsment Yuzawa I	1989년	282세대	100만 엔〜250만 엔	10만 엔〜12만 엔	19%	140엔/㎡	안정
Cesar Yuzawa	1989년	134세대	480만 엔	39만 엔	6.3%	152엔/㎡	관찰 필요
Panoramic Yuzawa	1990년	461세대	100만 엔〜550만 엔	10만 엔〜26만 엔	8.7%〜8.8%	148엔/㎡	관찰 필요
Famille Villa No.2 Echigo-Yuzawa	1989년	480세대	180만 엔〜880만 엔	18만 엔〜44만 엔	4.7%〜7.9%	84엔/㎡	관찰 필요
Prince Heim Yuzawa (이 매물)	1989년	261세대	180만 엔〜350만 엔	22만 엔〜27만 엔	15.1%	120엔/㎡	통계상 급락 의심
Plaisir Yuzawa	1990년	313세대	100만 엔〜300만 엔	13만 엔〜27만 엔	7.7%〜10.1%	47엔/㎡	관찰 필요
White Plaza Yuzawa Building 1	1986년	126세대	130만 엔〜250만 엔	12만 엔〜24만 엔	14.1%	200엔/㎡	안정
Royal Plaza Yuzawa	1989년	254세대	550만 엔〜680만 엔	28만 엔〜35만 엔	9.8%	133엔/㎡	통계상 급락 의심

관점 13

Google 리뷰 편집부 정리

★ 4.1／ 21건

데이터로 보는 이 건물

1989년 준공・261세대
매물 3건・180만 엔〜350만 엔
관리비＋수선적립금 18,790엔/월
수선적립금 120엔/㎡（국토교통성 기준 190〜325엔/㎡ 미만）
홍수·쓰나미·토사 상정 구역에 해당 없음
반경 800m: 음식점 0곳・상점 0곳

당사 실측 데이터로 자동 생성했습니다.

이 단락의 번역이 아직 제공되지 않아 아래에 일본어 원문을 표시합니다.

オートロックで1階にフロントがあり管理がきちんとしていて居心地が良いという声、メゾネットタイプの部屋や跳ね上げ式ベッドを含む間取り、リビングからスキー場の全景が見える眺望、夏に吹く風の心地よさを評価する声が中心です。無料の駐車場、スキー場へのアクセスの良さ、高速出口から10分程度という立地、会社の保養所として家族4人で使って十分だったという声もあります。共用の風呂はあるが温泉ではない点は残念という指摘、賃貸投資で所有する立場から「入居率は高く周辺のマンションに比べると良い」としつつ管理費・人口・メンテナンスの問題をクリアすれば星5、という留保付きの評価も見られます。一方で「常時住人の影が見えず夜は非常に怖い、ゴースト化した限界マンションで共用部分もかなり寂れている」という最低評価が1件あります。件数は21件と少なめです。※評価は建物のGoogleプレイスに登録されたものです。

※Google評価4.1（21件）と口コミをもとに編集部が調査・要約（2026年7月時点）

편집부 리뷰

데이터로 보는 이 건물

1989년 준공・261세대
매물 3건・180만 엔〜350만 엔
관리비＋수선적립금 18,790엔/월
수선적립금 120엔/㎡（국토교통성 기준 190〜325엔/㎡ 미만）
홍수·쓰나미·토사 상정 구역에 해당 없음
반경 800m: 음식점 0곳・상점 0곳

당사 실측 데이터로 자동 생성했습니다.

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編集部の診断

岩原エリアの1989年築・261戸で、大浴場・サウナに加え15m温水プールとフィットネスを備えた設備重量級の棟です。売出坪単価はマンションレビューの相場坪単価の約2倍にあり、汎用指数の低さは実勢の下落ではなく取引の薄さを映したものと読むのが妥当です。運営面では温水プールがゴールデンウィーク・お盆・年末年始のみの営業に絞られており、設備の規模に対して稼働が抑えられている点は維持コストの綱引きとして見ておくべきです。2026年5月から大規模修繕工事が実施中で、工事期間中の共用部利用制限と、工事後の積立金水準の見直しの有無は購入前に確認したい論点です。専有部はベースボードヒーターと電気温水器で、売出3住戸はいずれもバルコニーがなく室外機を置けません。駐車場は屋外86台が無料、屋内12台が月1万円です。

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구입 상담(무료) 매각 상담·시세 산정(무료)

이 건물의 감정가 보기(무료·가입 불필요) WhatsApp으로 문의

영어 대응 / 48시간 이내 답변 / 상담 무료

상담 창구: 주식회사 Life One Next(도쿄도지사 면허 (1) 제108568호·도쿄도 시부야구 사쿠라가오카초 23-17). 본 사이트 운영자의 관계사이며, 중개 계약이 성립되면 부동산 중개 보수를 받습니다. 상담은 무료입니다.

이 단지 알림 받기(가격 인하·게시 종료 시 이메일 알림)

이 건물의 매물이 가격을 내리거나 게재가 종료되면 이메일로 알려드립니다. 등록은 무료입니다.

매물 정보는 주 1회 확인하므로 알림이 최대 1주일 정도 늦어질 수 있습니다. 이메일 주소는 이 알림에만 사용하며 각 메일의 해지 링크로 언제든 해지할 수 있습니다.

관점 14

용어 간단 해설

평당 단가

1평(약 3.3㎡＝다다미 2장)당 가격. 면적이 다른 매물을 비교하기 위한 단위입니다.

보유 비용률

1년 유지비(관리비＋적립금)÷매물 가격. 높을수록 '가지고 있는 것만으로도 부담이 크다'는 뜻입니다.

수선적립금

장래의 대규모 수선(외벽·배관 등)을 위해 매달 적립하는 돈입니다.

매물 집중도

전체 세대수 중 몇 %가 매물로 나와 있는지. 높으면 팔고 싶어 하는 사람이 많다는 뜻입니다.

시세 지수

포털 사이트가 자동 계산한 참고 가격. 실제 매물·실거래 가격과 차이가 날 수 있습니다.

실거래가

실제로 매매가 성립된 가격(일본 국토교통성·부동산 정보 라이브러리의 실거래가 정보). 매물 호가보다 실제 시세에 가깝습니다. 여기 집계는 시정촌 전체 중고 맨션의 실거래로, 준공 연수와 입지가 섞여 있습니다.

관리비

청소·관리인·온천 등 일상 운영 비용입니다.

만 엔(万円)

'만 엔(万円)'은 1만 엔(10,000엔)을 1로 하는 단위입니다. 예: 300만 엔＝3,000,000엔.

관점 15

출처·데이터 소스

이 글의 감수자

미야자키 카즈키(宮﨑一旗)

일본 국가자격 택지건물거래사／연쇄 창업가／주식회사 Life One Next 이사

일본 택지건물거래사(등록번호: 가나가와 제129630호). 보조금 미디어 「보조금 플러스」를 운영하며 AI 스타트업 Atlas 주식회사를 공동 창업했습니다. 부동산·주택 분야의 SEO/LLMO 컨설팅과 기사 감수를 담당합니다.

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