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岩原

Prince Heim 湯澤

所在 新潟県 最后更新 2026.07.28 运营 住まいデータナビ 审定者 宫﨑一旗（Kazuki Miyazaki） 审定 宅地建物取引士（日本不动产经纪国家资格）

房源体检

疑似统计性急跌

可能为统计上的表面急跌

180万日元〜350万日元

管理费等 每月18,790日元〜 · 在售3套

≈CN¥77K〜CN¥150K *约略换算

数据基准 2026-08

在售每坪单价每坪（约3.3㎡）的价格22万日元〜27万日元
持有成本率年度维护费÷价格15.1%
修缮基金每㎡每月120日元/㎡
在售集中度在售户数÷总户数1.1%3/261户
修缮基金低于基准设备停用或缩减健身房室内泳池桑拿加热式大浴场

房源概况

所在地新潟縣南魚沼郡湯澤町大字土樽字下中子111番地3建成年月1989年（房龄37年）
抗震标准新抗震标准（1981年6月以后）构造鋼骨・鋼筋混凝土造 13層樓
主要公共设施大浴場: 加熱水（非溫泉）・附三溫暖（免費）【13樓】 平日15時～24時、週六・日・國定假日12時～24時 【三溫暖】全年大浴場營業開始時間～22時 ※週四停用泳池（Kur）: 15m溫水泳池（免費）、健身Kur（免費） 15時～20時 ※僅黃金週・盂蘭盆・年末年初營業運動室: 9時～20時（免費） ※週四公休屋主專用客房: 有 ※詳情請向櫃檯確認投幣式洗衣房: 洗衣機・烘乾機（各6台）其他共用設施: 圖書室・信箱寵物: 不可
总户数261户区域岩原
暖气与热水暖气：底板式電暖器
热水：電熱水器
燃气：無
交通与出行上越新幹線「越後湯澤站」：約3.1km 車程約5分
關越自動車道「湯澤IC」：約2.4km 車程約4分
管理形态全部委託(常駐)・株式會社合人社計畫研究所停车场屋內：12台（1萬円/月）屋外：86台（免費）※1住戶限1台
周边餐饮(800m)800m内未查到购物(800m)超市无 / 便利店无
在售状况3套 180万日元〜350万日元数据基准2026-08
判定疑似统计性急跌
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观点 01

价格诊断（与行情指数的乖离）

判定：疑似统计性急跌

在售价格区间
180万日元〜350万日元
实际在售每坪单价区间
22万日元〜27万日元
每坪单价平均
25.6万日元
行情指数（每坪单价）
13万日元/坪
在售户数
3户
观点 02

目前在售户（3 套）

2026-09-21（数据日期）来源：エンゼル不動産
楼层户型面积价格每坪单价详情
75层１Ｋ26.60㎡120万日元14.9万日元/坪来源
—１Ｋ26.60㎡180万日元22.4万日元/坪来源
—１ＬＤＫ42.56㎡300万日元23.3万日元/坪来源
观点 03

区域成交行情（日本国土交通省成交价格数据）

对象
湯沢町的二手公寓成交（2023年第2四半期〜2025年第3四半期）
成交件数
14套
成交每坪单价中位数
26.2万日元
成交每坪单价四分位范围
13.2万日元〜45.7万日元
本栋在售每坪单价
22万日元〜27万日元
在售 ÷ 市町村成交中位数（概估）
0.95倍
观点 04

持有成本率

管理费＋修缮基金（每月）
18,790日元〜30,010日元
持有成本率（年缴总额÷在售价格）
15.1%
观点 05

年度总持有成本（含税与附带费用）

费目区分金额
管理费＋修缮基金每月18,790日元〜30,010日元
自來水基本費每月1,100日元
固定資產稅每年33,100日元
年度合计（管理费等12个月＋税与年度费用）每年约27万日元〜41万日元
使用频率每晚固定成本（以年度下限试算）
年10晚约27,000日元/晚
年30晚约9,000日元/晚
年60晚约5,000日元/晚
观点 06

修缮基金的健全性

0200400 日元/㎡

本房源 120日元/㎡ ／ 国交省大规模修缮基准 190〜325日元/㎡

观点 07

大规模修缮的历史与计划

时期区分内容
2004年4月已实施實施大規模修繕工程（外牆・屋頂防水）
2026年预定大規模修繕工程
观点 08

在售集中度

在售户数 / 总户数
3 / 261户
在售集中度
1.1%
观点 09

租赁数据与投资指标

租赁挂牌
1套
月租金
65,000日元
表面收益率参考（年租金÷售价・以中位数计）
29.4%
实质收益率参考（扣除持有成本）
19.7%
买比租划算所需年数
约4.8年（以租金与持有成本的差额回收购入价）

出租中与出售中的房屋在面积、楼层上可能不同。此收益率为掌握该栋水准的概算，并非特定房屋的实绩。

观点 10

设备风险概况

维护成本风险：中

  • 大浴場: 加熱水（非溫泉）・附三溫暖（免費）【13樓】 平日15時～24時、週六・日・國定假日12時～24時 【三溫暖】全年大浴場營業開始時間～22時 ※週四停用
  • 泳池（Kur）: 15m溫水泳池（免費）、健身Kur（免費） 15時～20時 ※僅黃金週・盂蘭盆・年末年初營業
  • 運動室: 9時～20時（免費） ※週四公休
  • 屋主專用客房: 有 ※詳情請向櫃檯確認
  • 投幣式洗衣房: 洗衣機・烘乾機（各6台）
  • 其他共用設施: 圖書室・信箱
  • 寵物: 不可
观点 11

灾害风险（防灾地图）

洪水浸水预想（最大规模）
无预想区域（该图块内无数据）
海啸浸水预想
无预想区域（该图块内无数据）
泥石流灾害警戒区域
区域外

数据来源：日本国土交通省 不动产信息库、防灾地图门户网站

观点 12

与同区其他房源比较

栋名房龄总户数在售价格带每坪单价区间持有成本率修缮基金判定
Urban Hills 湯澤Resort1990年248户200万日元〜900万日元11万日元〜43万日元23.4%88日元/㎡疑似统计性急跌
Victoria Tower 湯澤1992年393户270万日元〜2,300万日元30万日元〜77万日元6.2%〜8.7%59日元/㎡需观察
Angel Resort 湯澤1989年130户300万日元34.9万日元8%200日元/㎡需观察
Silver Grace 湯澤 1番館1989年108户120万日元〜597万日元8万日元〜38万日元20.9%110日元/㎡疑似统计性急跌
Sky Resort 湯澤1989年203户170万日元11万日元20.3%110日元/㎡稳定
Sportsment Yuzawa 2（Sportsment 湯澤 2）1990年545户140万日元〜1,170万日元10万日元〜45万日元11.3%〜12.2%176日元/㎡需观察
Sportsment 湯澤Ⅰ1989年282户100万日元〜250万日元10万日元〜12万日元19%140日元/㎡稳定
Cesar 湯澤1989年134户480万日元39万日元6.3%152日元/㎡需观察
Panoramic 湯澤1990年461户100万日元〜550万日元10万日元〜26万日元8.7%〜8.8%148日元/㎡需观察
Famille Villa 第2越後湯澤1989年480户180万日元〜880万日元18万日元〜44万日元4.7%〜7.9%84日元/㎡需观察
Prince Heim 湯澤（本房源）1989年261户180万日元〜350万日元22万日元〜27万日元15.1%120日元/㎡疑似统计性急跌
Plaisir 湯澤1990年313户100万日元〜300万日元13万日元〜27万日元7.7%〜10.1%47日元/㎡需观察
White Plaza 湯澤 1號館1986年126户130万日元〜250万日元12万日元〜24万日元14.1%200日元/㎡稳定
Royal Plaza 湯澤1989年254户550万日元〜680万日元28万日元〜35万日元9.8%133日元/㎡疑似统计性急跌
观点 13

Google 评论 编辑部汇总

★ 4.1／ 21 条

用数据看这栋

  • 1989年兴建・261户
  • 售出3件・180万日元〜350万日元
  • 管理费＋修缮基金 18,790日元／月
  • 修缮基金 120日元/㎡（低于日本国交省基准190〜325日元/㎡）
  • 未位于洪水、海啸、泥石流想定区域
  • 半径800米：餐饮0间・购物0间

由本站实测数据自动生成。

本段落尚未提供译文，以下显示日文原文。

オートロックで1階にフロントがあり管理がきちんとしていて居心地が良いという声、メゾネットタイプの部屋や跳ね上げ式ベッドを含む間取り、リビングからスキー場の全景が見える眺望、夏に吹く風の心地よさを評価する声が中心です。無料の駐車場、スキー場へのアクセスの良さ、高速出口から10分程度という立地、会社の保養所として家族4人で使って十分だったという声もあります。共用の風呂はあるが温泉ではない点は残念という指摘、賃貸投資で所有する立場から「入居率は高く周辺のマンションに比べると良い」としつつ管理費・人口・メンテナンスの問題をクリアすれば星5、という留保付きの評価も見られます。一方で「常時住人の影が見えず夜は非常に怖い、ゴースト化した限界マンションで共用部分もかなり寂れている」という最低評価が1件あります。件数は21件と少なめです。※評価は建物のGoogleプレイスに登録されたものです。

※Google評価4.1（21件）と口コミをもとに編集部が調査・要約（2026年7月時点）

编辑部点评

用数据看这栋

  • 1989年兴建・261户
  • 售出3件・180万日元〜350万日元
  • 管理费＋修缮基金 18,790日元／月
  • 修缮基金 120日元/㎡（低于日本国交省基准190〜325日元/㎡）
  • 未位于洪水、海啸、泥石流想定区域
  • 半径800米：餐饮0间・购物0间

由本站实测数据自动生成。

本段落尚未提供译文，以下显示日文原文。

編集部の診断

岩原エリアの1989年築・261戸で、大浴場・サウナに加え15m温水プールとフィットネスを備えた設備重量級の棟です。売出坪単価はマンションレビューの相場坪単価の約2倍にあり、汎用指数の低さは実勢の下落ではなく取引の薄さを映したものと読むのが妥当です。運営面では温水プールがゴールデンウィーク・お盆・年末年始のみの営業に絞られており、設備の規模に対して稼働が抑えられている点は維持コストの綱引きとして見ておくべきです。2026年5月から大規模修繕工事が実施中で、工事期間中の共用部利用制限と、工事後の積立金水準の見直しの有無は購入前に確認したい論点です。専有部はベースボードヒーターと電気温水器で、売出3住戸はいずれもバルコニーがなく室外機を置けません。駐車場は屋外86台が無料、屋内12台が月1万円です。

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售出信息每周核查一次，因此通知最多可能延迟约一周。您的邮箱仅用于此通知，每封邮件均附退订链接。

观点 14

术语简明解释

每坪单价

每坪（约3.3㎡＝两张榻榻米）的价格。用来比较不同面积房源的单位。

持有成本率

一年维护费（管理费＋修缮基金）÷房源价格。数值越高，代表“光是持有就越沉重”。

修缮基金

为未来大规模修缮（外墙、管线等）每月缴存的资金。

在售集中度

全部户数中有多少比例正在出售。比例越高，代表想脱手的人越多。

行情指数

房产平台自动计算的参考价格，可能与实际在售、成交价格有差异。

成交价格

实际成交的价格（日本国土交通省 不动产信息库的成交价格信息）。比在售价格（卖方开价）更接近真实行情。此处统计为该市町村全体二手公寓的成交，房龄与地段混杂。

管理费

清洁、管理员、温泉等日常营运费用。

万円（万日元）

“万円”是以1万日元（10,000円）为单位。例：300万円＝3,000,000日元。

观点 15

来源与数据出处

本文审定者

宫﨑一旗（Kazuki Miyazaki）

宫﨑一旗（Kazuki Miyazaki）

日本国家资格 宅地建物取引士／连续创业者／株式会社Life One Next 董事

日本宅地建物取引士（登记号码：神奈川第129630号）。经营补助金媒体“补助金Plus”，AI创业公司Atlas株式会社联合创始人。从事不动产与住宅领域的SEO／LLMO顾问与文章监修。

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