岩原
物件健檢
疑似統計性急跌可能為統計上的表面急跌
管理費等 每月18,790日圓〜 · 待售3件
≈NT$364K〜NT$709K *約略換算
資料基準 2026-08
| 所在地 | 新潟縣南魚沼郡湯澤町大字土樽字下中子111番地3 | 興建年月 | 1989年（屋齡37年） |
|---|---|---|---|
| 耐震基準 | 新耐震基準（1981年6月以後建照） | 構造 | 鋼骨・鋼筋混凝土造 13層樓 |
| 主要公共設施 | 大浴場: 加熱水（非溫泉）・附三溫暖（免費）【13樓】 平日15時～24時、週六・日・國定假日12時～24時 【三溫暖】全年大浴場營業開始時間～22時 ※週四停用泳池（Kur）: 15m溫水泳池（免費）、健身Kur（免費） 15時～20時 ※僅黃金週・盂蘭盆・年末年初營業運動室: 9時～20時（免費） ※週四公休屋主專用客房: 有 ※詳情請向櫃檯確認投幣式洗衣房: 洗衣機・烘乾機（各6台）其他共用設施: 圖書室・信箱寵物: 不可 | ||
| 總戶數 | 261戶 | 區域 | 岩原 |
| 暖氣與熱水 | 暖氣：底板式電暖器 熱水：電熱水器 瓦斯：無 | ||
| 交通與地利 | 上越新幹線「越後湯澤站」：約3.1km 車程約5分 關越自動車道「湯澤IC」：約2.4km 車程約4分 | ||
| 管理形態 | 全部委託(常駐)・株式會社合人社計畫研究所 | 停車場 | 屋內：12台（1萬円/月）屋外：86台（免費）※1住戶限1台 |
| 周邊餐飲(800m) | 800m內未查到 | 購物(800m) | 超市無 / 便利商店無 |
| 待售狀況 | 3件 180萬日圓〜350萬日圓 | 資料基準 | 2026-08 |
| 判定 | 疑似統計性急跌 | ||
判定：疑似統計性急跌
| 費目 | 區分 | 金額 |
|---|---|---|
| 管理費＋修繕基金 | 月額 | 18,790日圓〜30,010日圓 |
| 自來水基本費 | 月額 | 1,100日圓 |
| 固定資產稅 | 年額 | 33,100日圓 |
| 年度合計（管理費等12個月＋稅與年度費用） | 年額 | 約27萬日圓〜41萬日圓 |
| 使用頻率 | 每晚固定成本（以年度下限試算） |
|---|---|
| 年10晚 | 約27,000日圓/晚 |
| 年30晚 | 約9,000日圓/晚 |
| 年60晚 | 約5,000日圓/晚 |
本物件 120日圓/㎡ ／ 國交省大規模修繕基準 190〜325円/㎡
| 時期 | 區分 | 內容 |
|---|---|---|
| 2004年4月 | 已實施 | 實施大規模修繕工程（外牆・屋頂防水） |
| 2026年 | 預定 | 大規模修繕工程 |
出租中與出售中的房屋在面積、樓層上可能不同。此收益率為掌握該棟水準的概算，並非特定房屋的實績。
維護成本風險：中
| 棟名 | 屋齡 | 總戶數 | 待售價格帶 | 每坪單價區間 | 持有成本率 | 修繕基金 | 判定 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Urban Hills 湯澤Resort | 1990年 | 248戶 | 200萬日圓〜900萬日圓 | 11萬日圓〜43萬日圓 | 23.4% | 88日圓/㎡ | 疑似統計性急跌 |
| Victoria Tower 湯澤 | 1992年 | 393戶 | 270萬日圓〜2,300萬日圓 | 30萬日圓〜77萬日圓 | 6.2%〜8.7% | 59日圓/㎡ | 需觀察 |
| Angel Resort 湯澤 | 1989年 | 130戶 | 300萬日圓 | 34.9萬日圓 | 8% | 200日圓/㎡ | 需觀察 |
| Silver Grace 湯澤 1番館 | 1989年 | 108戶 | 120萬日圓〜597萬日圓 | 8萬日圓〜38萬日圓 | 20.9% | 110日圓/㎡ | 疑似統計性急跌 |
| Sky Resort 湯澤 | 1989年 | 203戶 | 170萬日圓 | 11萬日圓 | 20.3% | 110日圓/㎡ | 穩定 |
| Sportsment Yuzawa 2（Sportsment 湯澤 2） | 1990年 | 545戶 | 140萬日圓〜1,170萬日圓 | 10萬日圓〜45萬日圓 | 11.3%〜12.2% | 176日圓/㎡ | 需觀察 |
| Sportsment 湯澤Ⅰ | 1989年 | 282戶 | 100萬日圓〜250萬日圓 | 10萬日圓〜12萬日圓 | 19% | 140日圓/㎡ | 穩定 |
| Cesar 湯澤 | 1989年 | 134戶 | 480萬日圓 | 39萬日圓 | 6.3% | 152日圓/㎡ | 需觀察 |
| Panoramic 湯澤 | 1990年 | 461戶 | 100萬日圓〜550萬日圓 | 10萬日圓〜26萬日圓 | 8.7%〜8.8% | 148日圓/㎡ | 需觀察 |
| Famille Villa 第2越後湯澤 | 1989年 | 480戶 | 180萬日圓〜880萬日圓 | 18萬日圓〜44萬日圓 | 4.7%〜7.9% | 84日圓/㎡ | 需觀察 |
| Prince Heim 湯澤（本物件） | 1989年 | 261戶 | 180萬日圓〜350萬日圓 | 22萬日圓〜27萬日圓 | 15.1% | 120日圓/㎡ | 疑似統計性急跌 |
| Plaisir 湯澤 | 1990年 | 313戶 | 100萬日圓〜300萬日圓 | 13萬日圓〜27萬日圓 | 7.7%〜10.1% | 47日圓/㎡ | 需觀察 |
| White Plaza 湯澤 1號館 | 1986年 | 126戶 | 130萬日圓〜250萬日圓 | 12萬日圓〜24萬日圓 | 14.1% | 200日圓/㎡ | 穩定 |
| Royal Plaza 湯澤 | 1989年 | 254戶 | 550萬日圓〜680萬日圓 | 28萬日圓〜35萬日圓 | 9.8% | 133日圓/㎡ | 疑似統計性急跌 |
★ 4.1／ 21 則
評價主要集中在：設有自動門鎖、1樓有櫃檯，管理確實、住起來舒適的聲音，樓中樓型的房間與含掀床的格局，從客廳可望見滑雪場全景的景觀，以及夏季吹拂的風之舒適。也有提到免費停車場、前往滑雪場的便利性、距高速公路出口約10分鐘的地點，以及作為公司療養所供一家4人使用綽綽有餘的聲音。有指出雖有共用浴池但並非溫泉、令人惋惜的聲音；亦可見以租賃投資持有者的立場，一面表示「入住率高，與周邊公寓相比算好」，一面附帶保留地表示若能解決管理費・人口・維護的問題便給5顆星的評價。另一方面，有1件最低評價指出「平時看不見住戶的身影，夜晚非常可怕，是已鬼城化的極限公寓，共用部分也相當荒涼」。件數為21件偏少。※評價為登錄於建物Google地標者。
※Google評価4.1（21件）と口コミをもとに編集部が調査・要約（2026年7月時点）
岩原地區1989年築・261戶，除大浴場・三溫暖外還備有15m溫水泳池與健身設施，屬設備重量級的棟。銷售坪單價約為Mansion Review相場坪單價的2倍，通用指數偏低應讀作反映交易稀薄，而非實勢下跌。運營面上，溫水泳池與健身設施僅於黃金週・盂蘭盆・年末年初營業，相對於設備規模而運轉受到抑制這點，應視為與維護成本的拉鋸來看待。2026年5月起正在實施大規模修繕工程，工期中共用部的使用限制、以及工程後積立修繕金水準是否調整，都是購入前想確認的論點。專有部為底板式電暖器與電熱水器，3件銷售住戶皆無陽台，無法設置冷氣室外機。停車場為屋外86台免費、屋內12台每月1萬円。
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每坪（約3.3㎡＝兩塊榻榻米）的價格。用來比較不同面積物件的單位。
一年維護費（管理費＋修繕基金）÷物件價格。數值越高，代表「光是持有就越沉重」。
為未來大規模修繕（外牆、管線等）每月提撥的資金。
全部戶數中有多少比例正在出售。比例越高，代表想脫手的人越多。
入口網站自動計算的參考價格，可能與實際待售、成交價格有落差。
實際成交的價格（日本國土交通省 不動產資訊資料庫的成交價格資訊）。比待售價格（賣方開價）更貼近實際行情。此處統計為該市町村全體中古大樓的成交，屋齡與地段混雜。
清潔、管理員、溫泉等日常營運費用。
「万円（萬円）」是以1萬日圓（10,000円）為單位。例：300万円＝3,000,000円。
本文審訂者
日本國家資格 宅地建物取引士／連續創業者／株式會社Life One Next 董事
日本宅地建物取引士（登錄號碼：神奈川第129630號）。經營補助金媒體「補助金Plus」，AI新創Atlas株式會社共同創辦人。從事不動產與住宅領域的SEO／LLMO顧問與文章監修。
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