プラザ伊豆山は、熱海市伊豆山の高台に建つ総戸数247戸・1975年10月築（鉄骨・鉄筋コンクリート造12階建・竹中工務店施工）の大型リゾートマンションです。改修済みの温泉大浴場に家族風呂・サウナ・夏季屋外プール・レストラン・トレーニングルームを備えた設備フル装備型で、2026年7月22日時点でエンゼル不動産に3件（1,180万〜1,980万円）の売出が確認できます。編集部の診断は、売出は総戸数の1.2%と少なく、積立金も国交省目安の中位を確保し、相場指数も底堅い「安定」圏。ただし設備の多さは築51年では維持リスクと裏表であり、保有コスト率は年3.2〜4.7%と軽くない、というものです。
売出は坪58.7万〜86.5万円。指数レンジ内に収まり方向も底堅い
確認できた売出3件の価格は1,180万〜1,980万円、坪単価は約58.7万〜86.5万円/坪（中央値59.1万円/坪）です。100㎡超の3LDK2住戸が坪58.7万〜59.1万円でほぼ同水準に並び、高値の坪86.5万円は45.1㎡のコンパクト住戸で、面積による単価差の範囲です。マンションマーケットの参考相場単価は14万〜37万円/㎡（坪換算48万〜123万円）で、実売出はこのレンジ内。相場の推移は1年前比変動なし・3年前比2万円/㎡上昇・前月比1万円/㎡上昇と底堅く、統計と実売出に不整合はありません。判定は「安定」です。
保有コスト率は年3.2〜4.7%。100㎡超住戸は月7.7万円+別荘税9.8万円
1K45.1㎡の実例では、管理費20,060円+積立修繕費11,640円=月31,700円。これに水道料3,140円/月が加わり、年額では熱海市の別荘税38,500円と固定資産税約45,900円がかかります。3LDK111.58㎡では管理費48,770円+積立28,360円=月77,130円、別荘税は年98,200円・固定資産税は令和8年度で約121,800円です。保有コスト率は1,180万円の1Kで年3.2%、1,980万円の3LDKで年4.7%。広い住戸ほど月額の絶対額が重く、100㎡超のリゾート3LDKは管理費等・税金を合わせると年110万円規模の固定費になります。
積立金256円/㎡は目安レンジ内の中位。大浴場は改修済み
積立修繕費は45.1㎡住戸で月11,640円（258.1円/㎡）、111.58㎡住戸で月28,360円（254.2円/㎡）と、国土交通省ガイドラインの目安（大規模マンションで190〜325円/㎡）の中位に収まります。温泉大浴場は改修済みで、管理は合人社計画研究所への全部委託・管理員は6時〜24時常駐と、築51年の大型物件としては管理体制が整っている部類です。一方で、屋外プールは夏季（7月第3週土曜〜8月末）のみで水曜定休、サウナは土日祝・祝前日のみ、温泉大浴場も金曜は清掃で利用時間が短縮されるなど、設備の運用は絞り込まれています。フル装備の設備群を今後も維持できるかは、レストランの営業状況と合わせて現地確認すべきポイントです。
編集部の診断
判定は「安定」です。247戸に対して売出3件（約1.2%）と需給は締まっており、指数も横ばいから微増で推移しています。熱海駅からバス7分・バス停徒歩3分という伊豆山の立地は車前提ですが、温泉・プール・レストランを備えた設備フル装備型としては売出坪単価が60万円前後と、熱海駅近の同装備物件より低い水準で買える点が特徴です。購入目線は3LDKなら坪59万円前後、コンパクト住戸は坪86万円前後を基準に、リフォーム状態で調整するのが現実的です。確認すべきは、(1)レストラン・プールなど共用施設の営業状況と運営収支、(2)築51年の給排水管・浄化槽の修繕履歴と長期修繕計画、(3)別荘税・固定資産税込みの年間保有コスト（特に100㎡超住戸）です。設備を使い倒せる人には割安感があり、使わない人には固定費が重い——利用頻度がそのまま損益を分ける物件です。
