房源体检
疑似统计性急跌可能为统计上的表面急跌
550万日元〜680万日元管理费等 每月37,540日元〜 · 在售4套
≈CN¥235K〜CN¥291K *约略换算
数据基准 2026-08
在售每坪单价每坪（约3.3㎡）的价格28万日元〜35万日元
持有成本率年度维护费÷价格9.8%
修缮基金每㎡每月133日元/㎡
在售集中度在售户数÷总户数1.6%4/254户
房源概况
| 所在地 | 新潟縣南魚沼郡湯澤町大字土樽字下中子181番地1 | 建成年月 | 1989年（房龄37年） |
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| 抗震标准 | 新抗震标准（1981年6月以后） | 构造 | 鋼骨・鋼筋混凝土造 12層樓 |
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| 主要公共设施 | 大浴場: 溫泉大浴場（加溫・循環過濾）・附三溫暖（免費）24小時 【3樓】 【清掃時間】10時～12時，僅每週五大清掃9時～17時 【三溫暖・蒸氣三溫暖】12時～22時（僅旺季・暑假・假日・週末營業）運動室: 10時～22時（免費） ※櫃檯休務日（週三・週四）無法使用屋主專用客房: 1間（5千円/晚） 定員5名・最長2晚 寢具費1晚：1,750円/人 2晚：2,350円/人 ※另需布巾使用費投幣式洗衣房: 洗衣機4台・烘乾機各2台寵物: 不可 |
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| 总户数 | 254户 | 区域 | 岩原 |
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| 暖气与热水 | 暖气：電力底板式電暖器
热水：電熱水器
燃气：無 |
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| 交通与出行 | 上越新幹線「越後湯澤站」：約3km 車程約5分
關越自動車道「湯澤IC」：約2.5km 車程約4分 |
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| 管理形态 | 全部委託(常駐)・東急Community 株式會社 | 停车场 | 屋內27台・屋外56台（免費） |
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| 周边餐饮(800m) | 800m内未查到 | 购物(800m) | 超市无 / 便利店无 |
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| 在售状况 | 4套 550万日元〜680万日元 | 数据基准 | 2026-08 |
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| 判定 | 疑似统计性急跌 |
|---|
价格诊断（与行情指数的乖离）
判定：疑似统计性急跌
- 在售价格区间
- 550万日元〜680万日元
- 实际在售每坪单价区间
- 28万日元〜35万日元
- 每坪单价平均
- 31.6万日元
- 行情指数（每坪单价）
- 16万日元/坪
- 在售户数
- 4户
观点 02目前在售户（7 套）
| 楼层 | 户型 | 面积 | 价格 | 每坪单价 | 详情 |
|---|
| — | １ＬＤＫ | 39.26㎡ | 250万日元 | 21.1万日元/坪 | 来源 |
| — | １ＬＤＫ | 40.04㎡ | 300万日元 | 24.8万日元/坪 | 来源 |
| — | １ＬＤＫ | 50.76㎡ | 420万日元 | 27.4万日元/坪 | 来源 |
| 11层 | ２ＬＤＫ | 64.35㎡ | 550万日元 | 28.3万日元/坪 | 来源 |
| 9层 | ２ＬＤＫ | 57.20㎡ | 580万日元 | 33.5万日元/坪 | 来源 |
| 7层 | ２ＬＤＫ | 64.35㎡ | 600万日元 | 30.8万日元/坪 | 来源 |
| 9层 | ２ＬＤＫ | 64.35㎡ | 680万日元 | 34.9万日元/坪 | 来源 |
区域成交行情（日本国土交通省成交价格数据）
- 对象
- 湯沢町的二手公寓成交（2023年第2四半期〜2025年第3四半期）
- 成交件数
- 14套
- 成交每坪单价中位数
- 26.2万日元
- 成交每坪单价四分位范围
- 13.2万日元〜45.7万日元
- 本栋在售每坪单价
- 28万日元〜35万日元
- 在售 ÷ 市町村成交中位数（概估）
- 1.21倍
观点 04法拍成交记录（近3年）
| 年度 | 楼层 | 户型 | 面积 | 成交价 | 法院基准价 |
|---|
| FY2024 | 11F | 1K | 27.14㎡ | ¥30,000 | ¥10,000 |
| FY2023 | 8F | 2LDK | 53.79㎡ | ¥8,000 | ¥10,000 |
本栋住户经法院拍卖（强制出售）成交的记录。法拍价格通常低于一般市场行情，不宜直接与市价比较。 出处：日本法院不动产拍卖信息网站（BIT）过往数据
观点 05持有成本率
- 管理费＋修缮基金（每月）
- 37,540日元
- 持有成本率（年缴总额÷在售价格）
- 9.8%
观点 06年度总持有成本（含税与附带费用）
| 费目 | 区分 | 金额 |
|---|
| 管理费＋修缮基金 | 每月 | 37,540日元 |
| 自來水基本費 | 每月 | 1,210日元 |
| 固定資產稅 | 每年 | 71,600日元 |
| 年度合计（管理费等12个月＋税与年度费用） | 每年 | 约54万日元 |
| 使用频率 | 每晚固定成本（以年度下限试算） |
|---|
| 年10晚 | 约54,000日元/晚 |
| 年30晚 | 约18,000日元/晚 |
| 年60晚 | 约9,000日元/晚 |
修缮基金的健全性
0200400 日元/㎡
本房源 133日元/㎡ ／ 国交省大规模修缮基准 190〜325日元/㎡
大规模修缮的历史与计划
| 时期 | 区分 | 内容 |
|---|
| 2019年10月 | 已实施 | 大規模修繕（外牆・防水） |
在售集中度
- 在售户数 / 总户数
- 4 / 254户
- 在售集中度
- 1.6%
观点 10租赁数据与投资指标
- 租赁挂牌
- 10套
- 月租金
- 50,000日元〜89,000日元
- 表面收益率参考（年租金÷售价・以中位数计）
- 13.6%
- 实质收益率参考（扣除持有成本）
- 5.1%
- 买比租划算所需年数
- 约16.0年（以租金与持有成本的差额回收购入价）
出租中与出售中的房屋在面积、楼层上可能不同。此收益率为掌握该栋水准的概算，并非特定房屋的实绩。
观点 11设备风险概况
维护成本风险：中
- 大浴場: 溫泉大浴場（加溫・循環過濾）・附三溫暖（免費）24小時 【3樓】 【清掃時間】10時～12時，僅每週五大清掃9時～17時 【三溫暖・蒸氣三溫暖】12時～22時（僅旺季・暑假・假日・週末營業）
- 運動室: 10時～22時（免費） ※櫃檯休務日（週三・週四）無法使用
- 屋主專用客房: 1間（5千円/晚） 定員5名・最長2晚 寢具費1晚：1,750円/人 2晚：2,350円/人 ※另需布巾使用費
- 投幣式洗衣房: 洗衣機4台・烘乾機各2台
- 寵物: 不可
观点 14Google 评论 编辑部汇总
★ 3.8／ 13 条
用数据看这栋
- 1989年兴建・254户
- 售出4件・550万日元〜680万日元
- 管理费＋修缮基金 37,540日元／月
- 修缮基金 133日元/㎡（低于日本国交省基准190〜325日元/㎡）
- 未位于洪水、海啸、泥石流想定区域
- 半径800米：餐饮0间・购物0间
由本站实测数据自动生成。
本段落尚未提供译文，以下显示日文原文。
コンビニまで徒歩2分・スーパーまで車で3分という利便性、外観の高級感、オートロックとカードキーによるセキュリティ、大浴場・小さなジム・コインランドリー・キッズルーム・スキーロッカーといった共用設備、部屋に洗濯機置き場がある点（周辺には無いマンションもあるとの比較）、岩原スキー場まで徒歩で行ける立地、管理がしっかりしている点を評価する声が中心です。一方、ビリヤード台は撤去されていた、窓用エアコンしか設置できないため近年の暑さでは夏がかなり大変だ、という指摘もあります。件数は13件と少なめです。※評価は建物のGoogleプレイスに登録されたものです。
※Google評価3.8（13件）と口コミをもとに編集部が調査・要約（2026年7月時点）
用数据看这栋
- 1989年兴建・254户
- 售出4件・550万日元〜680万日元
- 管理费＋修缮基金 37,540日元／月
- 修缮基金 133日元/㎡（低于日本国交省基准190〜325日元/㎡）
- 未位于洪水、海啸、泥石流想定区域
- 半径800米：餐饮0间・购物0间
由本站实测数据自动生成。
本段落尚未提供译文，以下显示日文原文。
編集部の診断
岩原エリアの1989年築・254戸で、東急コミュニティーが常駐で全部委託管理を行い、温泉大浴場は24時間営業という運営体制の厚い棟です。今回調査した湯沢圏の棟のなかでは売出価格帯が高く、それでも代表住戸の年間保有コスト率は1桁台に収まっており、価格と維持費のバランスは比較的とれています。賃貸掲載も湯沢圏で最も多い部類で、貸すという出口が現に成立している点は流動性の判断材料になります。ただし面積あたりの修繕積立金は国交省目安の下限を下回るため、2019年10月の大規模修繕の次周期に向けた残高確認は必要です。専有部は電気温水器と電気ベースボードヒーターで、売出2住戸はいずれもバルコニーがなく室外機を設置できないため、通年利用では冬季の電気代を試算しておくことを勧めます。駐車場は屋内27台・屋外56台がいずれも無料です。
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售出信息每周核查一次，因此通知最多可能延迟约一周。您的邮箱仅用于此通知，每封邮件均附退订链接。
观点 15术语简明解释
每坪单价
每坪（约3.3㎡＝两张榻榻米）的价格。用来比较不同面积房源的单位。
持有成本率
一年维护费（管理费＋修缮基金）÷房源价格。数值越高，代表“光是持有就越沉重”。
修缮基金
为未来大规模修缮（外墙、管线等）每月缴存的资金。
在售集中度
全部户数中有多少比例正在出售。比例越高，代表想脱手的人越多。
行情指数
房产平台自动计算的参考价格，可能与实际在售、成交价格有差异。
成交价格
实际成交的价格（日本国土交通省 不动产信息库的成交价格信息）。比在售价格（卖方开价）更接近真实行情。此处统计为该市町村全体二手公寓的成交，房龄与地段混杂。
管理费
清洁、管理员、温泉等日常营运费用。
万円（万日元）
“万円”是以1万日元（10,000円）为单位。例：300万円＝3,000,000日元。
本文审定者
宫﨑一旗（Kazuki Miyazaki）
日本国家资格 宅地建物取引士／连续创业者／株式会社Life One Next 董事
日本宅地建物取引士（登记号码：神奈川第129630号）。经营补助金媒体“补助金Plus”，AI创业公司Atlas株式会社联合创始人。从事不动产与住宅领域的SEO／LLMO顾问与文章监修。
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