アルカディア草津は、草津温泉バスターミナルから徒歩約4分の温泉街至近に建つ総戸数243戸・1991年7月築（鉄骨・鉄筋コンクリート造12階建・地下1階付）の大型リゾートマンションです。源泉掛け流し（加温・加水）の温泉大浴場を24時間利用でき、2026年7月時点でエンゼル不動産に5件（700万〜1,500万円）の売出が確認できます。編集部の診断は、売出は総戸数比2.1%と少なく相場も上昇傾向で「安定」圏。ただし高層住戸の値付けは相場推定値を大きく上回っており、買う側は坪単価の階層差を見極めるべき物件、というものです。
売出は坪46.0万〜77.4万円。高層と低層で坪単価が大きく割れる
エンゼル不動産で確認できた売出5件は700万〜1,500万円、坪単価は約46.0万〜77.4万円/坪（中央値75.0万円/坪）です。12階・11階の64.11㎡が1,490万〜1,500万円（坪76.8万〜77.4万円）と強気の一方、3階47.1㎡の700万円は坪49.1万円、4階50.34㎡の700万円は坪46.0万円と、低層はマンションマーケットの参考坪単価46.3万〜52.9万円のレンジ内に収まります。同サイトの相場は1年前比で上昇傾向とされ、過去売買履歴は338件。温泉街徒歩圏という草津でも希少な立地が価格を下支えしており、判定は「安定」です。
保有コスト率は年3.4〜5.8%。温泉使用料・給湯基本料が別建て
12階1LDK64.11㎡（1,500万円）の実例では、管理費27,025円+修繕積立金15,863円=月42,888円。これに水道・下水1,610円、給湯基本料1,570円、温泉使用料880円が毎月加わります。3階2LDK47.1㎡（700万円）は管理費19,849円+修繕積立金11,651円=月31,500円。管理費+積立金の年額を売出価格で割った保有コスト率は年3.4〜5.8%で、低価格帯の住戸ほど固定費の重さが際立ちます。年間では固定資産税（47.1㎡住戸で約69,500円）も加わります。
修繕積立金247円/㎡は国交省目安のレンジ内。ただしプールは運休中
修繕積立金は64.11㎡住戸で月15,863円、47.1㎡住戸で月11,651円、いずれも㎡単価約247円です。国土交通省ガイドラインの目安（大規模マンションで190〜325円/㎡）のレンジ内に収まっており、この規模のリゾートマンションとしては積立水準に一定の健全性があります。一方で屋内温水プールは運休中であり、温泉大浴場・サウナ・ジェットバスと重量級設備を抱える築35年の建物として、共用施設の休止は維持コストと修繕優先順位のシグナルとして確認しておくべき点です。管理は千代田土地建物への全部委託（日勤・フロント9〜18時）です。
編集部の診断
判定は「安定」です。243戸に対して売出5件（約2.1%）と売り圧力は小さく、草津温泉バスターミナル徒歩約4分という立地は草津の大型リゾートマンションの中でも代替が利きません。購入目線は階層で分けるべきで、低層なら坪50万円以下（3階700万円=坪49.1万円が実例）、高層64㎡の1,500万円級は参考坪単価上限52.9万円を4割以上上回るため、成約事例との突合と価格交渉が前提になります。確認すべきは、(1)運休中の屋内温水プールの再開・廃止方針と長期修繕計画上の扱い、(2)温泉使用料・給湯基本料まで含めた実質月額、(3)高層強気値付けの売出がどの程度の期間残っているか、です。
