ホワイトプラザ湯沢リヴィエールは、魚野川沿いに建つ1990年3月築（鉄骨・鉄筋コンクリート造14階建）・総戸数192戸のリゾートマンションです。温泉大浴場と露天風呂を備えますが、サウナはトップシーズンの週末のみ、屋外プールは2026年度運営休止と、共用設備の運営縮小が進んでいます。編集部の診断は「売出価格は相場と概ね整合する一方、1,780万円の突出物件と競売1万円の記録が併存し、設備の運営縮小も始まっている、平均値で読んではいけない物件」、というものです。
売出は坪13.5〜20.4万円が本体——1,780万円の1件が平均を歪める
2026年7月時点のエンゼル不動産掲載は6件。うち5件は180万〜250万円（32.4〜48.6㎡・坪13.5万〜20.4万円）で、マンションマーケットの参考相場（坪15.1万円・2025年6月・前年比+2万円/㎡と上昇方向）と概ね整合します。ただし14階・64.8㎡の1件だけが1,780万円（約90.8万円/坪）と桁違いで、単純平均（29.3万円/坪）はこの1件に大きく引っ張られています。さらに公開競売記録では2024年4月と9月に58㎡住戸が各1万円で売却されており、この棟には「相場整合の売出」「突出した高値」「処分価格」の三層が同時に存在します。検討時は中央値ベース（坪17万円前後）を物差しにしてください。
プール2026年度休止・サウナは週末のみ——運営縮小のシグナル
温泉大浴場（加温・循環ろ過）と露天風呂は健在ですが、営業は平日6時〜24時（トップシーズンの週末のみ翌朝まで）で24時間ではなく、サウナはトップシーズンの金・土・祝前日のみ、夏期の屋外プールはエンゼル不動産の建物ページに「※2026年度は運営中止」と明記されています。築36年の重量級設備を全開で回し続けるのをやめ、運営を絞る段階に入った棟と読めます。修繕は1999年11月（外壁・バルコニー防水）と2017年11月（外壁、屋上・バルコニー防水改修等）の2回が確認でき、外壁・防水系は比較的最近手が入っています。積立修繕費は約168円/㎡・月と国交省目安（大規模190〜325円/㎡）をやや下回る水準です。
保有コストは月3.6万円——税込みで年約51万円
2LDK48.6㎡の実例では、管理費26,000円＋積立修繕費8,170円＝月34,170円に温泉使用料870円と水道料1,070円が加わり月約3.6万円。固定資産税約75,400円（令和5年度）と町県民税4,000円を合わせた年間固定費は約51万円です。230万円で購入した場合の保有コスト率は年17.8%で、5年強の保有で維持費が物件価格に並ぶ計算になります。設備が縮小されても管理費水準が高めに残っている点は、この棟の検討で最も重く見るべき論点です。エンゼル不動産の賃貸掲載は現在ゼロで、貸して維持費を賄う出口も現状は確認できません。
編集部の診断
判定は「要観察」です。相場整合の売出が主体である一方、突出高値と競売1万円が併存する価格構造、そしてプール休止・サウナ限定営業という運営縮小が重なるためです。検討する場合は、(1)1,780万円の物件を除いた中央値での価格判断、(2)プール・サウナの今後の運営方針と管理費見直しの有無（総会議事録で確認）、(3)月3.6万円＋税の固定費に対して大浴場・露天の利用頻度が見合うか、の3点の確認をおすすめします。越後湯沢駅車8分・湯沢IC車7分で魚野川徒歩圏という立地は夏型の利用に強く、設備の現況を納得の上で買うなら選択肢になり得ます。
