ホワイトプラザ湯沢フォーレⅡは、湯沢ICから車で約5分・魚野川に隣接する1991年4月築（鉄骨・鉄筋コンクリート造13階建）・総戸数140戸のリゾートマンションです。通年24時間営業の温泉大浴場に露天風呂・サウナ、夏期限定の屋外プールを備えます。編集部の診断は「売出価格が参考指数を3〜8割上回っており、言い値と相場の乖離を前提に交渉すべき物件」、というものです。
売出は坪19〜27万円 vs 指数は坪14.8万円——強気なのは売出側
2026年7月時点のエンゼル不動産掲載は6件（230万〜480万円・39.6〜59.31㎡）で、坪単価は19.1万〜26.8万円/坪です。マンションマーケットの参考相場は坪14.8万円（2025年6月）で前年比は変動なし。つまり指数が急落しているのではなく、売出側が指数を大きく上回る言い値を付けている構図です。一方、公開されている競売記録では、築年表記からこの棟に相当する2018年の1件が売却基準価額1万円（36㎡・初回不売）で出ており、通常売買と処分価格の幅が非常に広い棟でもあります。購入検討時は指数坪14.8万円との差を交渉材料として使えます。
24時間温泉・露天・サウナ・夏期プール——設備は湯沢でも重量級
2階の温泉大浴場（加温・加水・循環ろ過）は通年24時間営業で、露天風呂とサウナ（15時〜22時）付き。夏は屋外プール（無料・水曜定休）と、徒歩3分の湯沢フィッシングパークや魚野川での川遊びが使える、通年型の設備構成です。オートロック24時間・管理員常駐（サニーライフ全部委託、フロント火・水曜定休）と管理体制も厚めです。ただしこの設備重量は維持費に反映されており、築35年で確認できる大規模修繕が2004年11月（外壁、屋上防水槽他改修）を最後に20年超空いている点、積立修繕費が約138円/㎡・月と国交省目安（大規模190〜325円/㎡）を下回る点は、次の大規模修繕の計画と原資を必ず確認すべき材料です。
保有コストは月2.8万円前後——税・温泉料込みで年約40万円
1LDK39.6㎡の実例では、管理費18,220円＋積立修繕費5,470円＝月23,690円に、温泉使用料710円と集中給湯・水道料3,550円が加わり月約2.8万円。固定資産税約61,800円（令和8年度）と町県民税4,000円を合わせた年間固定費は約40万円です。売出価格に対する保有コスト率は年8.9〜12.4%で、価格帯が数百万円に乗っている分、湯沢の処分価格帯の棟より率は低めですが、絶対額としては「使わない月も月2.8万円」が続きます。賃貸は1LDKが7万円/月で1件掲載されており、自己利用しない期間の出口が一応存在します。
編集部の診断
判定は「要観察」です。理由は売出価格と参考指数の乖離で、480万円の売出だけを見て相場と誤認するリスクがあります。検討する場合は、(1)指数坪14.8万円を物差しにした価格交渉（売出中央値との差は数十%）、(2)2004年以降の修繕実施状況と積立残高・長期修繕計画（重要事項調査報告書で確認）、(3)温泉・プールの営業条件の現況確認、の3点をおすすめします。湯沢IC車5分・越後湯沢駅車6分のアクセスと24時間温泉という利用価値は明確で、価格の読み方さえ間違えなければ設備対比の満足度は高い部類です。
