岩原
物件健檢
疑似統計性急跌可能為統計上的表面急跌
管理費等 每月37,540日圓〜 · 待售4件
≈NT$1.1M〜NT$1.4M *約略換算
資料基準 2026-08
| 所在地 | 新潟縣南魚沼郡湯澤町大字土樽字下中子181番地1 | 興建年月 | 1989年（屋齡37年） |
|---|---|---|---|
| 耐震基準 | 新耐震基準（1981年6月以後建照） | 構造 | 鋼骨・鋼筋混凝土造 12層樓 |
| 主要公共設施 | 大浴場: 溫泉大浴場（加溫・循環過濾）・附三溫暖（免費）24小時 【3樓】 【清掃時間】10時～12時，僅每週五大清掃9時～17時 【三溫暖・蒸氣三溫暖】12時～22時（僅旺季・暑假・假日・週末營業）運動室: 10時～22時（免費） ※櫃檯休務日（週三・週四）無法使用屋主專用客房: 1間（5千円/晚） 定員5名・最長2晚 寢具費1晚：1,750円/人 2晚：2,350円/人 ※另需布巾使用費投幣式洗衣房: 洗衣機4台・烘乾機各2台寵物: 不可 | ||
| 總戶數 | 254戶 | 區域 | 岩原 |
| 暖氣與熱水 | 暖氣：電力底板式電暖器 熱水：電熱水器 瓦斯：無 | ||
| 交通與地利 | 上越新幹線「越後湯澤站」：約3km 車程約5分 關越自動車道「湯澤IC」：約2.5km 車程約4分 | ||
| 管理形態 | 全部委託(常駐)・東急Community 株式會社 | 停車場 | 屋內27台・屋外56台（免費） |
| 周邊餐飲(800m) | 800m內未查到 | 購物(800m) | 超市無 / 便利商店無 |
| 待售狀況 | 4件 550萬日圓〜680萬日圓 | 資料基準 | 2026-08 |
| 判定 | 疑似統計性急跌 | ||
判定：疑似統計性急跌
| 年度 | 樓層 | 格局 | 面積 | 成交價 | 法院基準價 |
|---|---|---|---|---|---|
| FY2024 | 11F | 1K | 27.14㎡（約8.2坪） | ¥30,000 | ¥10,000 |
| FY2023 | 8F | 2LDK | 53.79㎡（約16.3坪） | ¥8,000 | ¥10,000 |
本棟住戶經法院拍賣（強制出售）成交的紀錄。法拍價格通常低於一般市場行情，不宜直接與市價比較。 出處：日本法院不動產拍賣資訊網站（BIT）過往資料
| 費目 | 區分 | 金額 |
|---|---|---|
| 管理費＋修繕基金 | 月額 | 37,540日圓 |
| 自來水基本費 | 月額 | 1,210日圓 |
| 固定資產稅 | 年額 | 71,600日圓 |
| 年度合計（管理費等12個月＋稅與年度費用） | 年額 | 約54萬日圓 |
| 使用頻率 | 每晚固定成本（以年度下限試算） |
|---|---|
| 年10晚 | 約54,000日圓/晚 |
| 年30晚 | 約18,000日圓/晚 |
| 年60晚 | 約9,000日圓/晚 |
本物件 133日圓/㎡ ／ 國交省大規模修繕基準 190〜325円/㎡
| 時期 | 區分 | 內容 |
|---|---|---|
| 2019年10月 | 已實施 | 大規模修繕（外牆・防水） |
出租中與出售中的房屋在面積、樓層上可能不同。此收益率為掌握該棟水準的概算，並非特定房屋的實績。
維護成本風險：中
| 棟名 | 屋齡 | 總戶數 | 待售價格帶 | 每坪單價區間 | 持有成本率 | 修繕基金 | 判定 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Urban Hills 湯澤Resort | 1990年 | 248戶 | 200萬日圓〜900萬日圓 | 11萬日圓〜43萬日圓 | 23.4% | 88日圓/㎡ | 疑似統計性急跌 |
| Victoria Tower 湯澤 | 1992年 | 393戶 | 270萬日圓〜2,300萬日圓 | 30萬日圓〜77萬日圓 | 6.2%〜8.7% | 59日圓/㎡ | 需觀察 |
| Angel Resort 湯澤 | 1989年 | 130戶 | 300萬日圓 | 34.9萬日圓 | 8% | 200日圓/㎡ | 需觀察 |
| Silver Grace 湯澤 1番館 | 1989年 | 108戶 | 120萬日圓〜597萬日圓 | 8萬日圓〜38萬日圓 | 20.9% | 110日圓/㎡ | 疑似統計性急跌 |
| Sky Resort 湯澤 | 1989年 | 203戶 | 170萬日圓 | 11萬日圓 | 20.3% | 110日圓/㎡ | 穩定 |
| Sportsment Yuzawa 2（Sportsment 湯澤 2） | 1990年 | 545戶 | 140萬日圓〜1,170萬日圓 | 10萬日圓〜45萬日圓 | 11.3%〜12.2% | 176日圓/㎡ | 需觀察 |
| Sportsment 湯澤Ⅰ | 1989年 | 282戶 | 100萬日圓〜250萬日圓 | 10萬日圓〜12萬日圓 | 19% | 140日圓/㎡ | 穩定 |
| Cesar 湯澤 | 1989年 | 134戶 | 480萬日圓 | 39萬日圓 | 6.3% | 152日圓/㎡ | 需觀察 |
| Panoramic 湯澤 | 1990年 | 461戶 | 100萬日圓〜550萬日圓 | 10萬日圓〜26萬日圓 | 8.7%〜8.8% | 148日圓/㎡ | 需觀察 |
| Famille Villa 第2越後湯澤 | 1989年 | 480戶 | 180萬日圓〜880萬日圓 | 18萬日圓〜44萬日圓 | 4.7%〜7.9% | 84日圓/㎡ | 需觀察 |
| Prince Heim 湯澤 | 1989年 | 261戶 | 180萬日圓〜350萬日圓 | 22萬日圓〜27萬日圓 | 15.1% | 120日圓/㎡ | 疑似統計性急跌 |
| Plaisir 湯澤 | 1990年 | 313戶 | 100萬日圓〜300萬日圓 | 13萬日圓〜27萬日圓 | 7.7%〜10.1% | 47日圓/㎡ | 需觀察 |
| White Plaza 湯澤 1號館 | 1986年 | 126戶 | 130萬日圓〜250萬日圓 | 12萬日圓〜24萬日圓 | 14.1% | 200日圓/㎡ | 穩定 |
| Royal Plaza 湯澤（本物件） | 1989年 | 254戶 | 550萬日圓〜680萬日圓 | 28萬日圓〜35萬日圓 | 9.8% | 133日圓/㎡ | 疑似統計性急跌 |
★ 3.8／ 13 則
評價主要集中在：步行2分鐘到便利商店、開車3分鐘到超市的便利性，外觀的高級感，自動門鎖與卡片鑰匙帶來的保全，大浴場・小型健身房・自助洗衣・兒童室・滑雪板置物櫃等共用設備，房內設有洗衣機放置處（有與周邊某些沒有此設置的公寓相比的說法），步行即可抵達岩原滑雪場的地點，以及管理確實這一點。另一方面，也有指出撞球檯已被撤除，以及因為只能安裝窗型冷氣，在近年的酷熱下夏天相當難熬的聲音。件數為13件偏少。※評價為登錄於建物Google地標者。
※Google評価3.8（13件）と口コミをもとに編集部が調査・要約（2026年7月時点）
岩原地區1989年築・254戶，由東急Community以常駐方式進行全部委託管理，溫泉大浴場24小時營業，屬運營體制厚實的棟。在本次調查的湯澤圈各棟中銷售價格帶偏高，即便如此代表住戶的年間保有成本率仍收在個位數，價格與維護費的平衡相對良好。租賃刊登數在湯澤圈亦屬最多之列，出租這個出口確實成立這點可作為流動性的判斷材料。惟每平方公尺的積立修繕金低於國土交通省參考值的下限，因此仍須確認2019年10月大規模修繕之後下一周期的儲備餘額。專有部為電熱水器與電力底板式電暖器，2件銷售住戶皆無陽台、無法設置冷氣室外機，若要全年利用，建議先試算冬季的電費。停車場為屋內27台・屋外56台，皆為免費。
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每坪（約3.3㎡＝兩塊榻榻米）的價格。用來比較不同面積物件的單位。
一年維護費（管理費＋修繕基金）÷物件價格。數值越高，代表「光是持有就越沉重」。
為未來大規模修繕（外牆、管線等）每月提撥的資金。
全部戶數中有多少比例正在出售。比例越高，代表想脫手的人越多。
入口網站自動計算的參考價格，可能與實際待售、成交價格有落差。
實際成交的價格（日本國土交通省 不動產資訊資料庫的成交價格資訊）。比待售價格（賣方開價）更貼近實際行情。此處統計為該市町村全體中古大樓的成交，屋齡與地段混雜。
清潔、管理員、溫泉等日常營運費用。
「万円（萬円）」是以1萬日圓（10,000円）為單位。例：300万円＝3,000,000円。
本文審訂者
日本國家資格 宅地建物取引士／連續創業者／株式會社Life One Next 董事
日本宅地建物取引士（登錄號碼：神奈川第129630號）。經營補助金媒體「補助金Plus」，AI新創Atlas株式會社共同創辦人。從事不動產與住宅領域的SEO／LLMO顧問與文章監修。
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