熱海度假公寓40棟實測｜90萬日圓起，管理費與別墅稅一年多少【2026-08數據】

熱海從東京乘新幹線約40分鐘，是日本人口中「東京旁邊的溫泉度假地」。這裡的度假公寓（日文稱リゾートマンション），最便宜的一戶放售價是90萬日圓，最貴的一戶是18億日圓——同一個城市，價差2,000倍。決定買不買的關鍵數字，是「這一棟每個月實際要付多少」。這篇列出本站收錄的熱海40棟、共4,763戶的實測數字全部列出：管理費、修繕儲備金、溫泉使用費、固定資產稅，以及熱海獨有的別墅等所有稅。

想直接看現正放售的物件，可以到熱海全棟列表。日本全國的買樓流程、稅項與匯款安排，整理在港人買日本度假公寓的總覽；這一篇只處理熱海一個地區的實際數字。

本文審訂者

宮﨑一旗（Kazuki Miyazaki）

日本國家資格 宅地建物取引士／連續創業者／株式會社Life One Next 董事

日本宅地建物取引士（登錄號碼：神奈川第129630號）。經營補助金媒體「補助金Plus」，AI新創Atlas株式會社共同創辦人。從事不動產與住宅領域的SEO／LLMO顧問與文章監修。

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熱海的入場價：90萬日圓是真的，但那不是全部支出

本站收錄的熱海40棟之中，最低放售價是Villa 自然鄉Mansion D棟（1973年建成・90戶）的90萬日圓，最高是The Crest Tower 熱海（2017年建成・335戶）的18億日圓。以香港或台灣的樓價來看，90萬日圓大約是一部二手車的價錢。

問題在於，日本的分層物業每個月都要向管理委員會繳交管理費與修繕儲備金（日文「修繕積立金」），而這筆錢跟樓價幾乎無關——它按建築物的規模與設備計算。結果是：樓價愈平，這筆固定支出佔樓價的比例愈重。

以最平的Villa 自然鄉Mansion D棟為例，90萬日圓那一戶（D棟3樓）每月管理費與修繕儲備金是31,630日圓，一年379,560日圓。加上該戶的固定資產稅70,800日圓與別墅等所有稅54,700日圓，一年已經是505,060日圓。同一棟另一戶的刊登資料顯示，溫泉、自來水與熱水費每月另計12,316日圓，一年再多147,792日圓。合計約65萬日圓，相當於樓價的七成以上。

只有熱海才有的一條稅：別墅等所有稅

熱海市對「在市內擁有房屋、但沒有在熱海登記住址、也沒有申報市縣民稅的人」，另外徵收一條稅，名為別墅等所有稅。稅率是每平方米每年650日圓，以每年1月1日的狀態計算（熱海市官方網站・別墅等所有稅說明）。這條稅是1976年度為了支付垃圾處理、供水與消防設備等費用而設立的法定外普通稅，日本全國只有熱海市徵收。

對海外買家而言，這條稅幾乎是必然適用的——住在香港或台灣的業主不會在熱海登記住址。而且計算面積的方式，跟一般人的直覺不同。熱海市的說明寫明，分層物業「共用部分的分攤面積也屬課稅對象」（熱海市官方網站・別墅等所有稅Q&A），也就是走廊、大堂、樓梯等公用面積會按比例加到你的課稅面積上。

本站在熱海40棟中，取得了16棟的別墅等所有稅實額，範圍是每年22,800日圓到106,300日圓。當中最值得注意的是熱海 Park Mansion：那一戶35㎡、售價298萬日圓，固定資產稅只有21,600日圓，別墅等所有稅卻是32,100日圓。對非居住者來說，這裡的稅負主角不是固定資產稅，而是別墅等所有稅。樓齡愈舊，房屋評值愈低，固定資產稅愈小，兩者的差距就愈明顯。

若在熱海登記住址並申報市縣民稅，則按一般住宅課稅，不屬於這條稅的對象。以度假或放租為目的的海外業主，通常不符合這個條件。

溫泉不一定包含在管理費裡

熱海的度假公寓有24棟設有溫泉大浴場或戶內溫泉。不過溫泉的營運費用未必包含在管理費之內——本站確認到13棟另外收取溫泉相關費用，每月1,500到16,500日圓。

金額最高的是Vintage 熱海・桃山的16,500日圓（溫泉使用費），其次是Sophia 熱海 Daysus的10,010日圓（溫泉設施管理費）、Villa 自然鄉Mansion D棟的8,500日圓。名目各棟不同，有「溫泉使用料」「溫泉管理費」「源泉設備維持費」等寫法，在放售資料上通常與管理費分開列出。

另有25棟另收自來水費（多為每月500〜5,500日圓的基本費）。把這些加起來，熱海40棟的每月實際支出中位數是41,533日圓，比只看管理費與修繕儲備金的38,905日圓高出約2,600日圓。

熱海市內有三個不同的市場

同樣叫「熱海」，收錄的40棟分佈在三個區域，價格與持有成本比例完全不同。下表的百分比是各區「每年持有成本 ÷ 該棟最低放售價」的中位數。

熱海站步行可達的市區，比例中位數是2.1%，在日本的度假地之中屬於偏低的水準——樓價守得住，月費相對就不重。而距離熱海站車程15〜20分鐘的南熱海，有樓價低至90萬日圓的建築，但比例中位數升到9.2%。

「熱海很便宜」這句話，指的通常是南熱海這一側的行情。用車站前的數字去理解南熱海的物件，或者相反，都會判斷錯誤。伊豆山只有2棟，兩棟都維持在1,000萬日圓以上。

全40棟的每月費用與放售價

依最低放售價由平至貴排列。「月」欄是管理費＋修繕儲備金，若該棟另收溫泉費或水費則已包含在內。點擊棟名可看該棟的完整數據（樓齡、設備、修繕紀錄、災害風險、周邊設施）。

修繕儲備金：每平方米的金額相差10倍

修繕儲備金是為了十幾年一次的大規模維修而預先累積的資金。金額太低，將來維修時就要一次性補收臨時費用，或者維修被無限期押後。判斷是否偏低的方法，是把每月金額換算成每平方米單價。

熱海40棟的每㎡單價中位數是194日圓，最低是La Vie 熱海的55日圓，最高是Zephyr 熱海 Beach Tower的591日圓——相差超過10倍。40棟之中有19棟低於190日圓。

單價偏低本身不等於危險，因為過去已經累積的餘額才是關鍵。不過管理委員會的儲備餘額並不會公開在網上，一般要透過賣方或管理公司索取總會資料才看得到。單價偏低而又拿不到餘額資料的建築，等於缺少了判斷的依據。各棟的單價與大規模維修紀錄列在各自的物件頁。全日本357棟的持有成本比較，整理在持有成本比率排行。

給港台買家的三個判斷點

以下三項在放售資料上都查得到，而且會直接改變「這個價錢划不划算」的結論。

一、把年度支出換算成「幾年等於樓價」。90萬日圓的單位，一年連稅約65萬日圓，即約1.4年。1.5億日圓的單位每月49,100日圓，一年約59萬日圓（未計稅項），即約255年。同樣是「熱海的度假公寓」，這兩者是完全不同的商品。

二、確認溫泉費是否另計。24棟有溫泉，其中13棟另收每月1,500〜16,500日圓。放售廣告上的「管理費」一欄，未必包含這一項。

三、別墅等所有稅按課稅面積計算。用專有面積乘650日圓會低估，實例的中位數約為1.3倍。50㎡的單位，這條稅大約是每年42,000日圓上下。

至於買樓能否取得簽證、可否放租經營民宿、資金如何匯出這些跨地區的問題，寫在港人買日本度假公寓的總覽與日本度假公寓購買指南。台灣的資金匯出規定與課稅安排，本站沒有取得可引用的一手資料，因此不在此說明。

常見問題

熱海的度假公寓，每月要付多少？

本站收錄的40棟，管理費＋修繕儲備金的中位數是每月38,905日圓，範圍由18,610到125,940日圓。加上溫泉費與水費之後的中位數是41,533日圓。金額按建築規模與設備而定，與樓價沒有直接關係。

90萬日圓的單位值得買嗎？

那一戶（Villa 自然鄉Mansion D棟・D棟3樓）每月管理費與修繕儲備金31,630日圓，加上固定資產稅70,800日圓與別墅等所有稅54,700日圓，一年約50萬日圓；再加溫泉與水費，約65萬日圓。持有約1.4年，支出就等於樓價。以「用得多久」來計算，會比用「多少錢買到」來計算貼近實際。

非日本居民也要繳別墅等所有稅嗎？

熱海市的規定是，在市內擁有房屋而沒有在熱海登記住址、也沒有申報市縣民稅的所有人為課稅對象，稅率為每平方米每年650日圓。住在海外的業主一般符合這個條件。個別情況以熱海市的課稅通知書為準。

熱海有多少棟有溫泉？

收錄的40棟中，有24棟設有溫泉大浴場或戶內溫泉。其中13棟的溫泉費用與管理費分開收取。

買了可以放租嗎？

熱海的收錄棟中有14棟找到出租刊登紀錄，代表這些建築存在出租市場。短期出租（民宿）另受管理規約與法規限制，各棟的規約內容不同，本站在各物件頁列出已確認到的記載。

資料與免責

本文的金額來自本站收錄的熱海40棟（4,763戶）資料，取得時期為2026年7〜8月，出處為各棟的放售資料與管理相關公開資訊，各棟的出處連結列在物件頁。別墅等所有稅的稅率與課稅對象根據熱海市官方網站及同Q&A。

放售價並非成交價。管理費、修繕儲備金、稅額均按單位與年度變動，個別物件的最新狀況以重要事項說明書與管理委員會的資料為準。本文為資訊提供，並非投資建議。