房源体检
疑似统计性急跌可能为统计上的表面急跌
150万日元〜230万日元管理费等 每月13,200日元〜 · 在售4套
≈CN¥64K〜CN¥98K *约略换算
数据基准 2026-08
在售每坪单价每坪（约3.3㎡）的价格16万日元〜18万日元
持有成本率年度维护费÷价格14.9%
修缮基金每㎡每月44日元/㎡
在售集中度在售户数÷总户数1.0%4/402户
房源概况
| 所在地 | 新潟縣南魚沼市石打字土堂887番地1 | 建成年月 | 1990年（房龄36年） |
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| 抗震标准 | 新抗震标准（1981年6月以后） | 构造 | 鋼骨・鋼筋混凝土造 14層樓 |
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| 主要公共设施 | 大浴場: 加熱水（非溫泉）・附三溫暖（免費） 【假日前日、旺季・暑假的週一～週六、淡季的週五・週六】16時～24時 【週日・週一】15時～22時 【年末年初】15時～翌9時 ※淡季僅週末營業 ※三溫暖至22時 ※目前停用中。預定8月1日起重新開放投幣式洗衣房: 洗衣機・烘乾機（各9台）其他共用設施: 壁球場（限1小時・免費）※目前停用中、桌球區寵物: 不可 |
|---|
| 总户数 | 402户 | 区域 | 石打・舞子 |
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| 暖气与热水 | 暖气：底板式電暖器（僅和室）
热水：電熱水器
燃气：無 |
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| 交通与出行 | 上越新幹線「越後湯澤站」：約3.9km 車程約6分
關越自動車道「湯澤IC」：約5.3km 車程約8分
關越自動車道「鹽澤石打IC」：約4km 車程約7分 |
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| 管理形态 | 全部委託(常駐)・日本房屋（Nihon Housing）株式會社 | 停车场 | 屋外97台（免費） |
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| 周边餐饮(800m) | 11家 |
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| 购物(800m) | 超市无 / 便利店无 | 在售状况 | 4套 150万日元〜230万日元 |
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| 数据基准 | 2026-08 | 判定 | 疑似统计性急跌 |
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价格诊断（与行情指数的乖离）
判定：疑似统计性急跌
- 在售价格区间
- 150万日元〜230万日元
- 实际在售每坪单价区间
- 16万日元〜18万日元
- 每坪单价平均
- 16.7万日元
- 行情指数（每坪单价）
- 10万日元/坪
- 在售户数
- 4户
观点 02目前在售户（5 套）
| 楼层 | 户型 | 面积 | 价格 | 每坪单价 | 详情 |
|---|
| 10层 | １Ｋ | 26.97㎡ | 150万日元 | 18.4万日元/坪 | 来源 |
| 8层 | １Ｋ | 31.28㎡ | 150万日元 | 15.9万日元/坪 | 来源 |
| 2层 | １Ｋ | 31.37㎡ | 150万日元 | 15.8万日元/坪 | 来源 |
| 5层 | １ＤＫ | 37.52㎡ | 200万日元 | 17.6万日元/坪 | 来源 |
| 12层 | ２ＤＫ | 53.40㎡ | 230万日元 | 14.2万日元/坪 | 来源 |
区域成交行情（日本国土交通省成交价格数据）
- 对象
- 南魚沼市的二手公寓成交（2024年第3四半期〜2024年第3四半期）
- 成交件数
- 2套
- 成交每坪单价中位数
- 15万日元
- 成交每坪单价四分位范围
- 13.2万日元〜16.7万日元
- 本栋在售每坪单价
- 16万日元〜18万日元
观点 04持有成本率
- 管理费＋修缮基金（每月）
- 13,200日元〜18,370日元
- 持有成本率（年缴总额÷在售价格）
- 14.9%
观点 05年度总持有成本（含税与附带费用）
| 费目 | 区分 | 金额 |
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| 管理费＋修缮基金 | 每月 | 13,200日元〜18,370日元 |
| 自來水基本費 | 每月 | 2,398日元 |
| 固定資產稅 | 每年 | 35,900日元 |
| 年度合计（管理费等12个月＋税与年度费用） | 每年 | 约22万日元〜29万日元 |
| 使用频率 | 每晚固定成本（以年度下限试算） |
|---|
| 年10晚 | 约22,000日元/晚 |
| 年30晚 | 约7,000日元/晚 |
| 年60晚 | 约4,000日元/晚 |
修缮基金的健全性
0200400 日元/㎡
本房源 44日元/㎡ ／ 国交省大规模修缮基准 190〜325日元/㎡
大规模修缮的历史与计划
| 时期 | 区分 | 内容 |
|---|
| 2012年11月 | 已实施 | 各處外部鐵件塗裝工程 |
| 2006年10月 | 已实施 | 淨化槽設備改修工程 |
| 2004年9月 | 已实施 | 填縫工程・軀體補修工程・內外牆塗裝工程・鐵件塗裝工程 |
在售集中度
- 在售户数 / 总户数
- 4 / 402户
- 在售集中度
- 1.0%
观点 09租赁数据与投资指标
- 租赁挂牌
- 8套
- 月租金
- 42,000日元〜70,000日元
- 表面收益率参考（年租金÷售价・以中位数计）
- 35.4%
- 实质收益率参考（扣除持有成本）
- 25.1%
- 买比租划算所需年数
- 约3.7年（以租金与持有成本的差额回收购入价）
出租中与出售中的房屋在面积、楼层上可能不同。此收益率为掌握该栋水准的概算，并非特定房屋的实绩。
观点 10设备风险概况
维护成本风险：高
- 大浴場: 加熱水（非溫泉）・附三溫暖（免費） 【假日前日、旺季・暑假的週一～週六、淡季的週五・週六】16時～24時 【週日・週一】15時～22時 【年末年初】15時～翌9時 ※淡季僅週末營業 ※三溫暖至22時 ※目前停用中。預定8月1日起重新開放
- 投幣式洗衣房: 洗衣機・烘乾機（各9台）
- 其他共用設施: 壁球場（限1小時・免費）※目前停用中、桌球區
- 寵物: 不可
观点 12与同区其他房源比较
| 栋名 | 房龄 | 总户数 | 在售价格带 | 每坪单价区间 | 持有成本率 | 修缮基金 | 判定 |
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| Grand Wing 舞子高原 | 1993年 | 889户 | 150万日元〜1,500万日元 | 13万日元〜69万日元 | 8.4%〜9.3% | 270日元/㎡ | 稳定 |
|---|
| Twin Tower 石打 | 1990年 | 549户 | — | — | — | 100日元/㎡ | 需观察 |
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| Piste 石打（本房源） | 1990年 | 402户 | 150万日元〜230万日元 | 16万日元〜18万日元 | 14.9% | 44日元/㎡ | 疑似统计性急跌 |
|---|
| Forest Hills 石打 | 1990年 | 383户 | 170万日元〜555万日元 | 12万日元〜26万日元 | 15%〜20.1% | 104日元/㎡ | 需观察 |
|---|
| Lions Mansion 石打丸山 | 1990年 | 666户 | 160万日元〜780万日元 | 15万日元〜39万日元 | 6.5%〜13.6% | 115日元/㎡ | 稳定 |
|---|
Google 评论 编辑部汇总
★ 4.2／ 11 条
用数据看这栋
- 1990年兴建・402户
- 售出4件・150万日元〜230万日元
- 管理费＋修缮基金 13,200日元／月
- 修缮基金 44日元/㎡（低于日本国交省基准190〜325日元/㎡）
- 未位于洪水、海啸、泥石流想定区域
- 半径800米：餐饮11间・购物0间
由本站实测数据自动生成。
本段落尚未提供译文，以下显示日文原文。
管理人が常駐していて安心という声と、広くて清掃が行き届いた清潔な大浴場を評価する声が中心です。石打丸山スキー場に近い立地、周囲に業務スーパーがある点も挙げられています。短文の高評価が多く、目立った不満の指摘は見られません。件数は11件と少なめです。※評価は建物のGoogleプレイスに登録されたものです。
※Google評価4.2（11件）と口コミをもとに編集部が調査・要約（2026年7月時点）
用数据看这栋
- 1990年兴建・402户
- 售出4件・150万日元〜230万日元
- 管理费＋修缮基金 13,200日元／月
- 修缮基金 44日元/㎡（低于日本国交省基准190〜325日元/㎡）
- 未位于洪水、海啸、泥石流想定区域
- 半径800米：餐饮11间・购物0间
由本站实测数据自动生成。
本段落尚未提供译文，以下显示日文原文。
編集部の診断
石打エリアの1990年築・402戸で、エンゼル不動産の建物ページはＡ棟・Ｂ棟をまとめて1件として扱っており、売出3件もＡ棟・Ｂ棟が混在しています。売出坪単価はマンションレビューの相場坪単価を大きく上回っており、取引の少ない立地で汎用指数が過去の処分売り価格に引かれている典型で、指数の低さをそのまま棟の下落と読むべきではありません。注意すべきは修繕積立金で、面積あたりの水準は国交省ガイドラインの目安を大幅に下回り、今回調査した湯沢圏の棟のなかでも最も薄い部類です。積立残高が公開されていない以上、値上げまたは一時金徴収の余地は買う側のリスクとして見込んでおく必要があります。専有部はベースボードヒーター（和室のみ）と電気温水器で、売出3住戸はいずれもバルコニーがなく室外機を置けません。大浴場・サウナは現在休止中（8月1日より再開予定の掲示）、スカッシュコートも休止中です。
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关注此房源（降价、下架时以邮件通知）
当本栋的售出房源降价或下架时，我们会以电子邮件通知您。登记免费。
售出信息每周核查一次，因此通知最多可能延迟约一周。您的邮箱仅用于此通知，每封邮件均附退订链接。
观点 14术语简明解释
每坪单价
每坪（约3.3㎡＝两张榻榻米）的价格。用来比较不同面积房源的单位。
持有成本率
一年维护费（管理费＋修缮基金）÷房源价格。数值越高，代表“光是持有就越沉重”。
修缮基金
为未来大规模修缮（外墙、管线等）每月缴存的资金。
在售集中度
全部户数中有多少比例正在出售。比例越高，代表想脱手的人越多。
行情指数
房产平台自动计算的参考价格，可能与实际在售、成交价格有差异。
成交价格
实际成交的价格（日本国土交通省 不动产信息库的成交价格信息）。比在售价格（卖方开价）更接近真实行情。此处统计为该市町村全体二手公寓的成交，房龄与地段混杂。
管理费
清洁、管理员、温泉等日常营运费用。
万円（万日元）
“万円”是以1万日元（10,000円）为单位。例：300万円＝3,000,000日元。
本文审定者
宫﨑一旗（Kazuki Miyazaki）
日本国家资格 宅地建物取引士／连续创业者／株式会社Life One Next 董事
日本宅地建物取引士（登记号码：神奈川第129630号）。经营补助金媒体“补助金Plus”，AI创业公司Atlas株式会社联合创始人。从事不动产与住宅领域的SEO／LLMO顾问与文章监修。
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