房源体检
稳定无重大隐患
150万日元管理费等 每月26,930日元〜 · 在售2套
≈CN¥64K *约略换算
数据基准 2026-08
在售每坪单价每坪（约3.3㎡）的价格9万日元
持有成本率年度维护费÷价格26.1%
修缮基金每㎡每月90日元/㎡
在售集中度在售户数÷总户数0.9%2/234户
房源概况
| 所在地 | 新潟縣南魚沼郡湯澤町大字三國字石堂160番地他 | 建成年月 | 1990年（房龄36年） |
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| 抗震标准 | 新抗震标准（1981年6月以后） | 构造 | 鋼骨・鋼筋混凝土造 14層樓 |
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| 主要公共设施 | 大浴場: 加熱水（非溫泉）（免費）24小時營業 【14樓】 清掃時間：10時30分～12時00分（僅週五8時30分～15時）餐廳: （另行經營）18時～20時 ※週一・週四公休運動室: 10時～20時（免費） 健身車屋主專用客房: 3間：定員5名（寢具5組）5,000円/1晚・1間、定員4名（寢具4組）4,000円/1晚・1間、定員8名（寢具8組）20,000円/1晚・1間 ※需預約，最長2晚，布巾費另計（1組700円）投幣式洗衣房: 洗衣機・烘乾機（各3台）其他共用設施: 撞球1台（每人500円/小時）、桌球2台（30分：每組300円1台，60分：每台每組500円）、信箱寵物: 可 （僅犬・貓 合計最多3隻） 攜入規則概要 |
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| 总户数 | 234户 | 区域 | 苗場 |
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| 暖气与热水 | 暖气：電力板式電暖器
热水：電熱水器
燃气：無 |
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| 交通与出行 | 上越新幹線「越後湯澤站」：約21.4km 車程約33分
關越自動車道「月夜野IC」：約31.6km 車程約48分 |
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| 停车场 | ●大樓前加油站舊址（屋外）最多87台 ＊持通行卡者：100円/小時 <10小時以上至24小時1,000円。超過24小時後每小時加收100円> ＊未持通行卡者：200円/小時 <10小時以上至24小時2,000円。超過24小時後每小時加收200円> ＊年度通行卡：20,000円/年（12/1起1年） ●劃位 大樓鄰接停車場（屋外） ＊50,000円/年（12/1起1年，申請者眾多時抽籤） |
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| 管理形态 | 全部委託(日勤)・Angel Community 株式會社 | 周边餐饮(800m) | 800m内未查到 |
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| 购物(800m) | 超市无 / 便利店无 | 在售状况 | 2套 150万日元 |
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| 数据基准 | 2026-08 | 判定 | 稳定 |
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价格诊断（与行情指数的乖离）
判定：稳定
- 在售价格区间
- 150万日元
- 实际在售每坪单价区间
- 9万日元
- 每坪单价平均
- 9.1万日元
- 行情指数（每坪单价）
- 8万日元/坪
- 在售户数
- 2户
观点 02目前在售户（1 套）
| 楼层 | 户型 | 面积 | 价格 | 每坪单价 | 详情 |
|---|
| — | ワンルーム | 29.44㎡ | 88万日元 | 9.9万日元/坪 | 来源 |
区域成交行情（日本国土交通省成交价格数据）
- 对象
- 湯沢町的二手公寓成交（2023年第2四半期〜2025年第3四半期）
- 成交件数
- 14套
- 成交每坪单价中位数
- 26.2万日元
- 成交每坪单价四分位范围
- 13.2万日元〜45.7万日元
- 本栋在售每坪单价
- 9万日元
- 在售 ÷ 市町村成交中位数（概估）
- 0.35倍
观点 04持有成本率
- 管理费＋修缮基金（每月）
- 26,930日元〜28,250日元
- 持有成本率（年缴总额÷在售价格）
- 26.1%
观点 05年度总持有成本（含税与附带费用）
| 费目 | 区分 | 金额 |
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| 管理费＋修缮基金 | 每月 | 26,930日元〜28,250日元 |
| 固定資產稅 | 每年 | 67,700日元 |
| 年度合计（管理费等12个月＋税与年度费用） | 每年 | 约39万日元〜41万日元 |
| 使用频率 | 每晚固定成本（以年度下限试算） |
|---|
| 年10晚 | 约39,000日元/晚 |
| 年30晚 | 约13,000日元/晚 |
| 年60晚 | 约7,000日元/晚 |
修缮基金的健全性
0200400 日元/㎡
本房源 90日元/㎡ ／ 国交省大规模修缮基准 190〜325日元/㎡
大规模修缮的历史与计划
| 时期 | 区分 | 内容 |
|---|
| 2015年10月 | 已实施 | 外牆改修・屋頂防水工程 |
| 2001年6月 | 已实施 | 外牆改修工程 |
在售集中度
- 在售户数 / 总户数
- 2 / 234户
- 在售集中度
- 0.9%
观点 09租赁数据与投资指标
- 租赁挂牌
- 2套
- 月租金
- 40,000日元〜41,000日元
- 表面收益率参考（年租金÷售价・以中位数计）
- 32.4%
- 实质收益率参考（扣除持有成本）
- 6.3%
- 买比租划算所需年数
- 约9.2年（以租金与持有成本的差额回收购入价）
出租中与出售中的房屋在面积、楼层上可能不同。此收益率为掌握该栋水准的概算，并非特定房屋的实绩。
观点 10设备风险概况
维护成本风险：中
- 大浴場: 加熱水（非溫泉）（免費）24小時營業 【14樓】 清掃時間：10時30分～12時00分（僅週五8時30分～15時）
- 餐廳: （另行經營）18時～20時 ※週一・週四公休
- 運動室: 10時～20時（免費） 健身車
- 屋主專用客房: 3間：定員5名（寢具5組）5,000円/1晚・1間、定員4名（寢具4組）4,000円/1晚・1間、定員8名（寢具8組）20,000円/1晚・1間 ※需預約，最長2晚，布巾費另計（1組700円）
- 投幣式洗衣房: 洗衣機・烘乾機（各3台）
- 其他共用設施: 撞球1台（每人500円/小時）、桌球2台（30分：每組300円1台，60分：每台每組500円）、信箱
- 寵物: 可 （僅犬・貓 合計最多3隻） 攜入規則概要
观点 12与同区其他房源比较
| 栋名 | 房龄 | 总户数 | 在售价格带 | 每坪单价区间 | 持有成本率 | 修缮基金 | 判定 |
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| Comfort 苗場（本房源） | 1990年 | 234户 | 150万日元 | 9万日元 | 26.1% | 90日元/㎡ | 稳定 |
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| Siesta 苗場 | 1990年 | 196户 | 30万日元〜155万日元 | 3万日元〜6万日元 | 39.6%〜75.3% | 110日元/㎡ | 需观察 |
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| Dia Palace 苗場 | 1990年 | 214户 | 10万日元〜30万日元 | 1万日元〜4万日元 | 154.1% | 135日元/㎡ | 需观察 |
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| Noel苗場 | 1991年 | 254户 | 10万日元〜120万日元 | 1万日元〜9万日元 | 24.9%〜225.7% | 100日元/㎡ | 需观察 |
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| Famille Villa 苗場 | 1989年 | 222户 | 10万日元〜70万日元 | 1万日元〜6万日元 | 49.6%〜247.9% | 258日元/㎡ | 实际价格下跌 |
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| Famille Villa 苗場Tower（苗場） | 1990年 | 276户 | 50万日元〜650万日元 | 6万日元〜20万日元 | 13.7%〜44.6% | 112日元/㎡ | 需观察 |
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| 西武Villa苗場1號館 | 1977年 | 125户 | 10万日元 | 1万日元 | 221.7% | 158日元/㎡ | 需观察 |
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| 西武Villa 苗場 2號館 | 1977年 | 128户 | 10万日元〜15万日元 | 1万日元〜2万日元 | 121.6%〜219.6% | 113日元/㎡ | 实际价格下跌 |
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| 西武Villa苗場3號館 | 1978年 | 285户 | 10万日元〜50万日元 | 1万日元〜4万日元 | 35%〜181.2% | 93日元/㎡ | 实际价格下跌 |
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| 西武Villa苗場5號館 | 1980年 | 440户 | 10万日元〜93万日元 | 1万日元〜7万日元 | 17.4%〜162% | 64日元/㎡ | 实际价格下跌 |
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| 西武Villa苗場6號館 | 1981年 | 288户 | 10万日元〜100万日元 | 1万日元〜7万日元 | 26.5% | 64日元/㎡ | 需观察 |
|---|
| 西武Villa苗場7號館 | 1985年 | 370户 | 10万日元〜400万日元 | 1万日元〜54万日元 | 15.8%〜120% | 45日元/㎡ | 实际价格下跌 |
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| 西武Villa苗場9號館 | 1983年 | 431户 | 10万日元〜216万日元 | 1万日元〜8万日元 | 17.1%〜216% | 62日元/㎡ | 实际价格下跌 |
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| 西武Villa苗場Crystal 1號館 | 1992年 | 533户 | 10万日元〜600万日元 | 1万日元〜19万日元 | 7.9%〜156% | 100日元/㎡ | 需观察 |
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Google 评论 编辑部汇总
★ 4.8／ 5 条
用数据看这栋
- 1990年兴建・234户
- 售出2件・150万日元
- 管理费＋修缮基金 26,930日元／月
- 修缮基金 90日元/㎡（低于日本国交省基准190〜325日元/㎡）
- 未位于洪水、海啸、泥石流想定区域
- 半径800米：餐饮0间・购物0间
由本站实测数据自动生成。
本段落尚未提供译文，以下显示日文原文。
最上階の展望風呂を「最高」と評価する声が中心で、苗場スキー場まで歩いていける立地、浅貝交差点のすぐそば・浅貝下バス停が目の前という交通の便、部屋が温熱ヒーターで冬でも暖かい点、スキーロッカーがある点が挙げられています。玄関のセキュリティに触れて安心だとする声もあります。目立った不満の指摘は見られません。件数は5件と非常に少なく、うち2件は本文がない評価のみである点に注意が必要です。※評価は建物のGoogleプレイスに登録されたものです。
※Google評価4.8（5件）と口コミをもとに編集部が調査・要約（2026年7月時点）
用数据看这栋
- 1990年兴建・234户
- 售出2件・150万日元
- 管理费＋修缮基金 26,930日元／月
- 修缮基金 90日元/㎡（低于日本国交省基准190〜325日元/㎡）
- 未位于洪水、海啸、泥石流想定区域
- 半径800米：餐饮0间・购物0间
由本站实测数据自动生成。
本段落尚未提供译文，以下显示日文原文。
編集部の診断
苗場エリアの三国地区に建つ1990年築・234戸の大型棟で、共用は沸かし湯の大浴場・レストラン・スポーツルーム・オーナー専用ゲストルーム3室と厚く、その維持費が管理費に乗っています。売出坪単価はマンションレビューの相場坪単価とおおむね整合しており、価格そのものに歪みは見当たりません。一方で判断の分かれ目は保有コストで、代表住戸の年間維持費は価格の4分の1を超える水準にあり、取得価格の安さより毎年の支出で採算を考えるべき棟です。専有部は電気温水器と電気パネルヒーターの組み合わせでガス配管がなく、売出2住戸はいずれもバルコニーがないためエアコン室外機を置けず、冬の暖房は備え付けの電気ヒーターに依存します。越後湯沢駅からは車で30分超と距離があるため、冬季の道路状況を前提にした通いやすさも併せて確認してください。
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关注此房源（降价、下架时以邮件通知）
当本栋的售出房源降价或下架时，我们会以电子邮件通知您。登记免费。
售出信息每周核查一次，因此通知最多可能延迟约一周。您的邮箱仅用于此通知，每封邮件均附退订链接。
观点 14术语简明解释
每坪单价
每坪（约3.3㎡＝两张榻榻米）的价格。用来比较不同面积房源的单位。
持有成本率
一年维护费（管理费＋修缮基金）÷房源价格。数值越高，代表“光是持有就越沉重”。
修缮基金
为未来大规模修缮（外墙、管线等）每月缴存的资金。
在售集中度
全部户数中有多少比例正在出售。比例越高，代表想脱手的人越多。
行情指数
房产平台自动计算的参考价格，可能与实际在售、成交价格有差异。
成交价格
实际成交的价格（日本国土交通省 不动产信息库的成交价格信息）。比在售价格（卖方开价）更接近真实行情。此处统计为该市町村全体二手公寓的成交，房龄与地段混杂。
管理费
清洁、管理员、温泉等日常营运费用。
万円（万日元）
“万円”是以1万日元（10,000円）为单位。例：300万円＝3,000,000日元。
本文审定者
宫﨑一旗（Kazuki Miyazaki）
日本国家资格 宅地建物取引士／连续创业者／株式会社Life One Next 董事
日本宅地建物取引士（登记号码：神奈川第129630号）。经营补助金媒体“补助金Plus”，AI创业公司Atlas株式会社联合创始人。从事不动产与住宅领域的SEO／LLMO顾问与文章监修。
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