Naeba

Comfort Naeba

소재 Niigata 최종 갱신일 2026.07.28 운영 Sumai Data Navi

감수자 미야자키 카즈키(宮﨑一旗) 감수 택지건물거래사(일본 부동산 거래 국가자격)

매물 건강검진

안정

큰 우려 사항 없음

150만 엔

관리비 등 월 26,930엔〜 · 매물 2건

≈₩13M *대략 환산

데이터 기준 2026-08

매물 평당 단가1평(약 3.3㎡)당 가격9만 엔

보유 비용률연간 유지비÷가격26.1%

수선적립금㎡당 월 금액90엔/㎡

매물 집중도매물 세대수÷총 세대수0.9%2/234세대

수선적립금 기준 미달 설비 휴지・축소 있음 헬스장 반려동물 가능 레스토랑 가열식 대욕장

매물 개요

소재지	160 and others, Ishido, Mikuni, Yuzawa Town, Minamiuonuma District, Niigata Prefecture
준공 연월	1990년(건축 36년)	내진 기준	신내진 기준(1981년 6월 이후)
건물 구조	Steel-frame reinforced concrete, 14 floors	총 세대수	234세대
주요 공용 시설	Communal bath: heated (non-hot-spring) water (free), open 24 hours [14F] Cleaning hours: 10:30–12:00 (Fridays only 8:30–15:00)Restaurant: (separately operated) 18:00–20:00 Closed Mondays and ThursdaysSports room: 10:00–20:00 (free) Exercise bikeOwners-only guest rooms: 3 rooms — capacity 5 (5 futon sets) ¥5,000 per night per room, capacity 4 (4 futon sets) ¥4,000 per night per room, capacity 8 (8 futon sets) ¥20,000 per night per room Reservation required, up to 2 nights, linen charged separately (¥700 per set)Coin laundry: washers and dryers (3 each)Other shared facilities: billiards 1 table (¥500 per person per hour), table tennis 2 tables (30 min: ¥300 per group per table; 60 min: ¥500 per table), mailboxesPets: allowed (dogs and cats only, up to 3 in total) Summary of the rules on bringing pets
난방·급탕	난방：Electric panel heater 급탕：Electric water heater 가스：None
교통·접근성	Echigo-Yuzawa Station (Joetsu Shinkansen)：About 21.4km, about 33 min by car Tsukiyono IC (Kan-etsu Expressway)：About 31.6km, about 48 min by car
지역	Naeba	관리 형태	Full commission (day staff)・Angel Community Co., Ltd.
주차장	Former filling-station site in front of the building (outdoor), up to 87 spaces. Pass card holders: ¥100/hour <¥1,000 for 10 to 24 hours; after 24 hours, ¥100 added per hour> Without a pass card: ¥200/hour <¥2,000 for 10 to 24 hours; after 24 hours, ¥200 added per hour> Annual pass card: ¥20,000/year (one year from 1 December). Allocated spaces in the car park adjoining the building (outdoor) ¥50,000/year (one year from 1 December; if applicants exceed capacity, by lottery)
주변 음식점(800m)	800m 이내 확인되지 않음	쇼핑(800m)	슈퍼 없음 / 편의점 없음
매물 현황	2건 150만 엔	데이터 기준	2026-08
판정	안정

이 매물이 궁금하다면 무료 상담(48시간 내 답변)

관점 01

가격 진단(시세 지수와의 괴리)

판정: 안정

매물 가격 범위: 150만 엔
실제 매물 평당 단가 범위: 9만 엔
평당 단가 평균: 9.1만 엔
시세 지수(평당 단가): 8만 엔/평
매물 세대수: 2세대

관점 02

현재 매물로 나온 세대(1건)

2026-09-21 기준출처: エンゼル不動産

층	방 구조	면적	가격	평당 단가	상세
—	ワンルーム	29.44㎡(약 8.9평)	88만 엔	9.9만 엔/평	출처

관점 03

지역 실거래 시세(일본 국토교통성 실거래가 데이터)

대상: 湯沢町의 중고 맨션 실거래(2023年第2四半期〜2025年第3四半期)
실거래 건수: 14건
실거래 평당 단가 중앙값: 26.2만 엔
실거래 평당 단가 사분위 범위: 13.2만 엔〜45.7만 엔
이 단지의 매물 평당 단가: 9만 엔
매물 ÷ 시정촌 실거래 중앙값(대략): 0.35배

관점 04

보유 비용률

관리비＋수선적립금(월): 26,930엔〜28,250엔
보유 비용률(연간 비용÷매물 가격): 26.1%

관점 05

연간 총 보유 비용(세금·부대비용 포함)

항목	구분	금액
관리비＋수선적립금	월	26,930엔〜28,250엔
Fixed asset tax	연	67,700엔
연간 합계(관리비 등 12개월＋세금·연간 비용)	연	약 39만 엔〜41만 엔

사용 빈도	1박당 고정비(연간 최소 비용 기준)
연 10박	약 39,000엔/박
연 30박	약 13,000엔/박
연 60박	약 7,000엔/박

관점 06

수선적립금의 건전성

0200400 엔/㎡

이 매물 90엔/㎡／ 일본 국토교통성 대규모 수선 기준 190〜325엔/㎡

관점 07

대규모 수선 이력·계획

시기	구분	내용
2015년 10월	실시 완료	Exterior wall renovation and rooftop waterproofing works
2001년 6월	실시 완료	Exterior wall renovation works

관점 08

매물 집중도

매물 세대수 / 총 세대수: 2 / 234세대
매물 집중도: 0.9%

관점 09

임대 데이터와 투자 지표

임대 등록 매물: 2건
월 임대료: 40,000엔〜41,000엔
표면 수익률 기준(연 임대료÷매도가·중앙값 기준): 32.4%
실질 수익률 기준(유지비 차감 후): 6.3%
임차보다 매입이 유리해지는 시점: 약 9.2년(임대료와 보유비용의 차액으로 취득가 회수)

임대 중인 세대와 매물 세대는 면적·층이 다를 수 있습니다. 수익률은 건물 수준을 파악하기 위한 개산이며 특정 세대의 실적이 아닙니다.

관점 10

설비 리스크 프로파일

유지비 리스크: 중간

Communal bath: heated (non-hot-spring) water (free), open 24 hours [14F] Cleaning hours: 10:30–12:00 (Fridays only 8:30–15:00)
Restaurant: (separately operated) 18:00–20:00 *Closed Mondays and Thursdays
Sports room: 10:00–20:00 (free) Exercise bike
Owners-only guest rooms: 3 rooms — capacity 5 (5 futon sets) ¥5,000 per night per room, capacity 4 (4 futon sets) ¥4,000 per night per room, capacity 8 (8 futon sets) ¥20,000 per night per room *Reservation required, up to 2 nights, linen charged separately (¥700 per set)
Coin laundry: washers and dryers (3 each)
Other shared facilities: billiards 1 table (¥500 per person per hour), table tennis 2 tables (30 min: ¥300 per group per table; 60 min: ¥500 per table), mailboxes
Pets: allowed (dogs and cats only, up to 3 in total) Summary of the rules on bringing pets

관점 11

재해 리스크(재해 지도)

홍수 침수 예상(최대 규모): 지정 구역 없음(해당 타일에 데이터 없음)
쓰나미 침수 예상: 지정 구역 없음(해당 타일에 데이터 없음)
토사재해 경계구역: 区域なし（タイル内に該当データなし）

출처: 일본 국토교통성 부동산 정보 라이브러리·재해 지도 포털

관점 12

같은 지역 다른 단지와 비교

단지명	준공	총 세대수	매물 가격대	평당 단가 범위	보유 비용률	적립금	판정
Comfort Naeba (이 매물)	1990년	234세대	150만 엔	9만 엔	26.1%	90엔/㎡	안정
Siesta Naeba	1990년	196세대	30만 엔〜155만 엔	3만 엔〜6만 엔	39.6%〜75.3%	110엔/㎡	관찰 필요
Dia Palace Naeba	1990년	214세대	10만 엔〜30만 엔	1만 엔〜4만 엔	154.1%	135엔/㎡	관찰 필요
Noel Naeba	1991년	254세대	10만 엔〜120만 엔	1만 엔〜9만 엔	24.9%〜225.7%	100엔/㎡	관찰 필요
Famille Villa Naeba	1989년	222세대	10만 엔〜70만 엔	1만 엔〜6만 엔	49.6%〜247.9%	258엔/㎡	실질 시세 하락
Famille Villa Naeba Tower	1990년	276세대	50만 엔〜650만 엔	6만 엔〜20만 엔	13.7%〜44.6%	112엔/㎡	관찰 필요
Seibu Villa Naeba Building 1	1977년	125세대	10만 엔	1만 엔	221.7%	158엔/㎡	관찰 필요
Seibu Villa Naeba Building 2	1977년	128세대	10만 엔〜15만 엔	1만 엔〜2만 엔	121.6%〜219.6%	113엔/㎡	실질 시세 하락
Seibu Villa Naeba No. 3	1978년	285세대	10만 엔〜50만 엔	1만 엔〜4만 엔	35%〜181.2%	93엔/㎡	실질 시세 하락
Seibu Villa Naeba No.5	1980년	440세대	10만 엔〜93만 엔	1만 엔〜7만 엔	17.4%〜162%	64엔/㎡	실질 시세 하락
Seibu Villa Naeba Building 6	1981년	288세대	10만 엔〜100만 엔	1만 엔〜7만 엔	26.5%	64엔/㎡	관찰 필요
Seibu Villa Naeba No. 7	1985년	370세대	10만 엔〜400만 엔	1만 엔〜54만 엔	15.8%〜120%	45엔/㎡	실질 시세 하락
Seibu Villa Naeba No. 9	1983년	431세대	10만 엔〜216만 엔	1만 엔〜8만 엔	17.1%〜216%	62엔/㎡	실질 시세 하락
Seibu Villa Naeba Crystal Building 1	1992년	533세대	10만 엔〜600만 엔	1만 엔〜19만 엔	7.9%〜156%	100엔/㎡	관찰 필요

관점 13

Google 리뷰 편집부 정리

★ 4.8／ 5건

데이터로 보는 이 건물

1990년 준공・234세대
매물 2건・150만 엔
관리비＋수선적립금 26,930엔/월
수선적립금 90엔/㎡（국토교통성 기준 190〜325엔/㎡ 미만）
홍수·쓰나미·토사 상정 구역에 해당 없음
반경 800m: 음식점 0곳・상점 0곳

당사 실측 데이터로 자동 생성했습니다.

이 단락의 번역이 아직 제공되지 않아 아래에 일본어 원문을 표시합니다.

最上階の展望風呂を「最高」と評価する声が中心で、苗場スキー場まで歩いていける立地、浅貝交差点のすぐそば・浅貝下バス停が目の前という交通の便、部屋が温熱ヒーターで冬でも暖かい点、スキーロッカーがある点が挙げられています。玄関のセキュリティに触れて安心だとする声もあります。目立った不満の指摘は見られません。件数は5件と非常に少なく、うち2件は本文がない評価のみである点に注意が必要です。※評価は建物のGoogleプレイスに登録されたものです。

※Google評価4.8（5件）と口コミをもとに編集部が調査・要約（2026年7月時点）

편집부 리뷰

데이터로 보는 이 건물

1990년 준공・234세대
매물 2건・150만 엔
관리비＋수선적립금 26,930엔/월
수선적립금 90엔/㎡（국토교통성 기준 190〜325엔/㎡ 미만）
홍수·쓰나미·토사 상정 구역에 해당 없음
반경 800m: 음식점 0곳・상점 0곳

당사 실측 데이터로 자동 생성했습니다.

이 단락의 번역이 아직 제공되지 않아 아래에 일본어 원문을 표시합니다.

編集部の診断

苗場エリアの三国地区に建つ1990年築・234戸の大型棟で、共用は沸かし湯の大浴場・レストラン・スポーツルーム・オーナー専用ゲストルーム3室と厚く、その維持費が管理費に乗っています。売出坪単価はマンションレビューの相場坪単価とおおむね整合しており、価格そのものに歪みは見当たりません。一方で判断の分かれ目は保有コストで、代表住戸の年間維持費は価格の4分の1を超える水準にあり、取得価格の安さより毎年の支出で採算を考えるべき棟です。専有部は電気温水器と電気パネルヒーターの組み合わせでガス配管がなく、売出2住戸はいずれもバルコニーがないためエアコン室外機を置けず、冬の暖房は備え付けの電気ヒーターに依存します。越後湯沢駅からは車で30分超と距離があるため、冬季の道路状況を前提にした通いやすさも併せて確認してください。

이 매물의 구입·매각을 상담하기

구입 상담(무료) 매각 상담·시세 산정(무료)

이 건물의 감정가 보기(무료·가입 불필요) WhatsApp으로 문의

영어 대응 / 48시간 이내 답변 / 상담 무료

상담 창구: 주식회사 Life One Next(도쿄도지사 면허 (1) 제108568호·도쿄도 시부야구 사쿠라가오카초 23-17). 본 사이트 운영자의 관계사이며, 중개 계약이 성립되면 부동산 중개 보수를 받습니다. 상담은 무료입니다.

이 단지 알림 받기(가격 인하·게시 종료 시 이메일 알림)

이 건물의 매물이 가격을 내리거나 게재가 종료되면 이메일로 알려드립니다. 등록은 무료입니다.

매물 정보는 주 1회 확인하므로 알림이 최대 1주일 정도 늦어질 수 있습니다. 이메일 주소는 이 알림에만 사용하며 각 메일의 해지 링크로 언제든 해지할 수 있습니다.

관점 14

용어 간단 해설

평당 단가

1평(약 3.3㎡＝다다미 2장)당 가격. 면적이 다른 매물을 비교하기 위한 단위입니다.

보유 비용률

1년 유지비(관리비＋적립금)÷매물 가격. 높을수록 '가지고 있는 것만으로도 부담이 크다'는 뜻입니다.

수선적립금

장래의 대규모 수선(외벽·배관 등)을 위해 매달 적립하는 돈입니다.

매물 집중도

전체 세대수 중 몇 %가 매물로 나와 있는지. 높으면 팔고 싶어 하는 사람이 많다는 뜻입니다.

시세 지수

포털 사이트가 자동 계산한 참고 가격. 실제 매물·실거래 가격과 차이가 날 수 있습니다.

실거래가

실제로 매매가 성립된 가격(일본 국토교통성·부동산 정보 라이브러리의 실거래가 정보). 매물 호가보다 실제 시세에 가깝습니다. 여기 집계는 시정촌 전체 중고 맨션의 실거래로, 준공 연수와 입지가 섞여 있습니다.

관리비

청소·관리인·온천 등 일상 운영 비용입니다.

만 엔(万円)

'만 엔(万円)'은 1만 엔(10,000엔)을 1로 하는 단위입니다. 예: 300만 엔＝3,000,000엔.

관점 15

출처·데이터 소스

이 글의 감수자

미야자키 카즈키(宮﨑一旗)

일본 국가자격 택지건물거래사／연쇄 창업가／주식회사 Life One Next 이사

일본 택지건물거래사(등록번호: 가나가와 제129630호). 보조금 미디어 「보조금 플러스」를 운영하며 AI 스타트업 Atlas 주식회사를 공동 창업했습니다. 부동산·주택 분야의 SEO/LLMO 컨설팅과 기사 감수를 담당합니다.

프로필 보기