คำถามที่ตามมาเสมอหลังจากรู้ว่า การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นไม่ได้เพิ่มวันพำนักให้เลย ก็คือ "งั้นเช่าดูก่อนได้ไหม" คำตอบคือได้ และตัวเลขค่าเช่าจริงยังเป็นเครื่องมือวัดที่ดีที่สุดว่าราคาขายที่เห็นนั้นสมเหตุสมผลหรือไม่ หน้านี้รวบรวมประกาศให้เช่า 105 รายการจากคอนโดรีสอร์ต 41 อาคาร (รวม 13,522 ยูนิต) ที่อยู่ในฐานข้อมูลของเรา แล้ววางเทียบกับค่าถือครองรายเดือนของอาคารเดียวกัน
ตรวจสอบโดย
คาซึกิ มิยาซากิ (宮﨑一旗)
ผู้เชี่ยวชาญธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต (takken) / ผู้ประกอบการต่อเนื่อง / กรรมการ Life One Next Co., Ltd.
ผู้เชี่ยวชาญธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตในญี่ปุ่น (ทะเบียนเลขที่ คานางาวะ 129630) ดำเนินสื่อด้านเงินอุดหนุน Hojokin Plus และร่วมก่อตั้งสตาร์ทอัพ AI ชื่อ Atlas Inc. ทำงานที่ปรึกษา SEO/LLMO และตรวจสอบเนื้อหาด้านอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัย
ดูโปรไฟล์ค่าเช่าจริงของคอนโดรีสอร์ตในญี่ปุ่น 41 อาคาร
ประกาศให้เช่าที่เก็บได้มี 105 รายการ กระจายอยู่ใน 41 อาคาร ในจำนวนนี้ 39 อาคารระบุค่าเช่ารายเดือนเป็นตัวเลข ค่ามัธยฐานอยู่ที่ 57,500 เยนต่อเดือน ช่วงกว้างตั้งแต่ 34,500 เยนที่ Dia Palace Shirako II ในเขต Kujukuri จังหวัดชิบะ ไปจนถึง 362,000 เยนที่ Dupia Atami ในอาตามิ
ตัวเลขนี้เป็นค่าเช่าของห้องในอาคารรีสอร์ต ไม่ใช่ค่าเช่ารายวันแบบที่พัก ห้องส่วนใหญ่ปล่อยเป็นสัญญาเช่าอยู่อาศัยตามปกติ ค่าเช่าที่แสดงเป็นค่ากลางของช่วงราคาที่ประกาศไว้ในแต่ละอาคาร
ราคาต่างกันตามพื้นที่อย่างชัดเจน ฝั่งลานสกีในจังหวัดนีงาตะ (Iwappara, Naeba, Echigo-Yuzawa, Ishiuchi / Maiko) เกาะกลุ่มอยู่ที่ 40,000–70,000 เยน ส่วนอาตามิซึ่งเป็นเมืองออนเซ็นริมทะเลใกล้โตเกียวมีค่ามัธยฐาน 156,000 เยน สูงกว่าเกือบสามเท่า
ถือครอง 1 ปี เท่ากับเช่าอาคารเดียวกันได้กี่เดือน
ถ้าซื้อห้อง สิ่งที่ต้องจ่ายทุกเดือนไปตลอดคือ ค่าส่วนกลางบวกกองทุนซ่อมแซม ค่ามัธยฐานของ 41 อาคารนี้อยู่ที่ 27,120 เยนต่อเดือน หรือ 325,440 เยนต่อปี จำนวนนี้จ่ายเท่าเดิมไม่ว่าจะไปใช้ห้องกี่วันก็ตาม
วิธีเทียบที่ตรงที่สุดคือเอาค่าถือครองหนึ่งปีไปหารด้วยค่าเช่าหนึ่งเดือนของอาคารเดียวกัน ผลที่ได้คือ ค่ามัธยฐาน 5.2 เดือน พูดอีกแบบคือ เงินที่ต้องจ่ายเพื่อถือครองห้องหนึ่งปี เอาไปเช่าห้องในตึกเดียวกันได้ประมาณห้าเดือนครึ่ง โดยที่ยังไม่ได้นับราคาซื้อสักบาทเดียว
ค่าถือครอง 1 ปี = ค่าเช่าอาคารเดียวกันกี่เดือน (39 อาคาร)
ความยาวของแท่งคือจำนวนเดือน เทียบกับ 12 เดือนเป็น 100% แท่งที่ยาวเกิน 12 เดือน หมายความว่าการถือครองหนึ่งปีแพงกว่าการเช่าห้องในตึกเดียวกันแบบเช่าทั้งปี
ค่าถือครอง = ค่าส่วนกลาง + กองทุนซ่อมแซมรายเดือน คูณ 12 ยังไม่รวมภาษีทรัพย์สิน ค่าน้ำ ค่าออนเซ็น และค่าใช้จ่ายอื่นที่บางอาคารเรียกเก็บแยก จึงเป็นตัวเลขฝั่งต่ำ
ที่มา: ฐานข้อมูล Resort Condo Data Navi ข้อมูล ณ 2026-08
อาคารที่แท่งยาวที่สุดคือ Famille Villa Naeba Tower ที่ 12.5 เดือน ค่าส่วนกลางบวกกองทุนซ่อมแซมอยู่ที่ 46,500 เยนต่อเดือน สูงกว่าค่าเช่าของอาคารเดียวกันซึ่งอยู่ที่ 44,500 เยน เจ้าของห้องที่นี่จ่ายต่อเดือนมากกว่าผู้เช่าห้องในตึกเดียวกัน
ปลายอีกด้านคือ Angel Seaside Minami-Atami ที่ 1.2 เดือน ค่าเช่าที่ประกาศสูงถึงระดับ 274,500 เยน ขณะที่ค่าถือครองอยู่ที่ 28,044 เยน ห้องแบบนี้การเป็นเจ้าของมีเหตุผลทางตัวเลขรองรับมากกว่า
38 อาคารที่เทียบราคาซื้อกับค่าเช่าได้ในตึกเดียวกัน
ในบรรดา 41 อาคารนี้ มี 38 อาคารที่มีทั้งประกาศขายและประกาศให้เช่าอยู่พร้อมกัน จึงเทียบได้โดยไม่ต้องข้ามทำเลหรือข้ามปีที่สร้าง ตารางเรียงจากอาคารที่ค่าถือครองหนักที่สุดเมื่อเทียบกับค่าเช่า ลงไปหาอาคารที่การถือครองคุ้มที่สุด
คอลัมน์ราคาขายใช้หน่วย "หมื่นเยน" ตามที่ประกาศขายในญี่ปุ่นใช้กัน 1 หมื่นเยนเท่ากับ 10,000 เยน
ประกาศขาย 100,000 เยน ไม่ได้แปลว่าถูกกว่าเช่า
ใน 38 อาคารนี้ มี 10 อาคารที่มีห้องประกาศขายในราคาไม่เกิน 1 ล้านเยน และห้าอาคารในนั้นมีห้องที่ตั้งราคาไว้ที่ 100,000 เยน ราคาระดับนี้เป็นสิ่งที่ทำให้คนไทยจำนวนมากเริ่มสนใจอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นตั้งแต่แรก
แต่เมื่อเอาค่าถือครองมาวาง ตัวเลขเปลี่ยนหน้าตาไปทั้งหมด ที่ Famille Villa Naeba ห้องเริ่มต้นที่ 100,000 เยน ส่วนค่าถือครองอยู่ที่ 316,092 เยนต่อปี ปีแรกของการเป็นเจ้าของจึงแพงกว่าราคาห้องประมาณสามเท่า และค่านั้นเกิดขึ้นซ้ำทุกปีตลอดไป ขณะที่ห้องในตึกเดียวกันเช่าได้ที่ 42,000 เยนต่อเดือน
ในกลุ่มนี้ Seibu Villa Naeba No.5 เป็นอาคารที่ค่าถือครองเบาที่สุด อยู่ที่ 11,650 เยนต่อเดือน หรือ 139,800 เยนต่อปี เท่ากับค่าเช่าอาคารเดียวกัน 2.9 เดือน ส่วน Dia Palace Shirako II ที่ Kujukuri มีห้องขายที่ 880,000 เยน แต่ค่าถือครอง 355,320 เยนต่อปี ซึ่งเท่ากับค่าเช่า 10.3 เดือน
รายละเอียดของฝั่งค่าใช้จ่ายเมื่อซื้อ อยู่ในบทความ ค่าใช้จ่ายซื้อคอนโดญี่ปุ่นจริงเท่าไหร่ และ ภาษีอสังหาฯ ญี่ปุ่นสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติ
เช่าจริงต้องใช้เอกสารอะไร และมีค่าใช้จ่ายแรกเข้าเท่าไร
กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่งและการท่องเที่ยวของญี่ปุ่น (MLIT) จัดทำคู่มือการค้นหาที่พักอาศัยฉบับภาษาไทยไว้ ข้อมูลในหัวข้อนี้อ้างจากคู่มือฉบับนั้นโดยตรง
- เอกสารที่ใช้ตอนตรวจสอบคุณสมบัติ ได้แก่ หนังสือเดินทาง บัตรประจำตัวผู้พำนักอาศัย (ไซริวการ์ด) หลักฐานรายได้ เอกสารรับรองการทำงานจากบริษัท หรือเอกสารรับรองสถานภาพนักศึกษา
- ต้องมีบริษัทผู้รับค้ำประกันค่าเช่าหรือผู้ค้ำประกันร่วม คู่มือระบุว่าการทำสัญญาเช่าที่พักอาศัยในญี่ปุ่นจำเป็นต้องใช้อย่างใดอย่างหนึ่ง ค่าธรรมเนียมการค้ำประกันสำหรับสัญญา 2 ปี มักอยู่ที่ประมาณค่าเช่าครึ่งเดือน
- ค่าใช้จ่ายตอนทำสัญญารวมแล้วประมาณค่าเช่า 4 ถึง 7 เดือน ประกอบด้วยเงินประกัน ค่าแปะเจี๊ยะ ค่าธรรมเนียมนายหน้า ค่าเบี้ยประกันภัย ค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งเดือน และค่าส่วนกลาง
- ใช้เวลาประมาณ 1 ถึง 2 สัปดาห์ นับจากยื่นใบสมัครจนถึงวันย้ายเข้า
จุดที่มีผลกับผู้อ่านชาวไทยมากที่สุดคือ บัตรประจำตัวผู้พำนักอาศัย บัตรนี้ออกให้เฉพาะผู้ที่มีสถานะพำนักระยะกลางถึงยาวในญี่ปุ่น ผู้ที่เข้าญี่ปุ่นด้วยการยกเว้นวีซ่าท่องเที่ยวจึงไม่มีบัตรนี้ เส้นทาง "เช่าดูก่อนสักปี" จึงเปิดอยู่สำหรับคนที่มีสถานะพำนักอยู่แล้ว เช่น นักเรียน คนทำงาน หรือคู่สมรส
ส่วนกรณีที่ยังไม่มีสถานะพำนัก เราไม่พบแหล่งข้อมูลที่ยืนยันได้ว่าบริษัทผู้รับค้ำประกันแต่ละรายรับผู้สมัครที่ไม่มีบัตรประจำตัวผู้พำนักอาศัยหรือไม่ เงื่อนไขต่างกันไปตามบริษัทและตามเจ้าของห้อง เรายังไม่สามารถยืนยันประเด็นนี้ได้ จึงไม่ระบุเป็นข้อสรุป ทางที่ตรวจสอบได้แน่นอนคือสอบถามบริษัทนายหน้าที่ดูแลอาคารนั้นโดยตรง
เรื่องวีซ่าและจำนวนวันพำนัก อยู่ในอีกบทความหนึ่ง
หน้านี้ตอบเฉพาะเรื่องตัวเลข คือค่าเช่าจริงกับค่าถือครองจริง ส่วนคำถามว่าซื้อแล้วอยู่ได้กี่วัน ญี่ปุ่นมีวีซ่านักลงทุนจากการซื้ออสังหาฯ หรือไม่ และเส้นทางไหนที่ทำให้อยู่ยาวได้จริง อยู่ในบทความ คนไทยซื้อคอนโดญี่ปุ่นแล้วอยู่ได้ไหม กรรมสิทธิ์ไม่ใช่วีซ่า ซึ่งแยกบทบาทกันชัดเจน
สรุปสั้นที่เกี่ยวกับหน้านี้คือ ผู้ถือหนังสือเดินทางไทยเข้าญี่ปุ่นเพื่อการท่องเที่ยวโดยไม่ต้องขอวีซ่าได้ครั้งละไม่เกิน 15 วัน และการเป็นเจ้าของห้องไม่ได้เพิ่มจำนวนวันนั้นเลย ผลที่ตามมาในเชิงตัวเลขคือ ค่าถือครองเดินครบ 12 เดือน แต่วันที่ได้ใช้ห้องจริงอาจมีเพียงหลักสิบวันต่อปี ซึ่งเป็นเหตุผลที่การเทียบกับค่าเช่ามีความหมาย
ถ้าซื้อแล้วปล่อยเช่า ตัวเลขเดียวกันนี้อ่านกลับด้านได้
ข้อมูลชุดเดียวกันตอบคำถามฝั่งลงทุนได้ด้วย เพราะค่าเช่าที่เก็บมาคือรายรับที่เป็นไปได้ของห้องในอาคารนั้น เมื่อหักค่าส่วนกลางและกองทุนซ่อมแซมออก ส่วนที่เหลือคือรายรับสุทธิก่อนภาษีและก่อนค่าบริหารจัดการ
ค่ามัธยฐานของอัตราส่วนค่าเช่าต่อค่าถือครองอยู่ที่ 2.29 เท่า หมายความว่าครึ่งหนึ่งของอาคารมีค่าเช่ามากกว่าค่าถือครองไม่ถึงสองเท่าเศษ ระยะห่างนี้บางกว่าที่หลายคนคาด และในอาคารอย่าง Famille Villa Naeba Tower อัตราส่วนต่ำกว่า 1 เท่า คือค่าเช่าไม่พอจ่ายค่าถือครองด้วยซ้ำ
ตัวเลขเหล่านี้ยังไม่ได้หักช่วงที่ห้องว่าง ค่าซ่อมแซมภายในห้อง ค่าบริหารจัดการของบริษัทผู้ดูแล และภาษี จึงใช้เป็นจุดตั้งต้นในการคัดกรองอาคารได้ แต่ไม่ใช่ผลตอบแทนที่จะได้รับจริง
ค่าเช่าและค่าถือครองแยกตามพื้นที่
ประกาศให้เช่ากระจุกตัวอยู่รอบลานสกีของจังหวัดนีงาตะเป็นหลัก โดยเฉพาะ Iwappara ที่มี 10 อาคาร 32 ประกาศ รองลงมาคือ Naeba 8 อาคาร 21 ประกาศ และ Echigo-Yuzawa 7 อาคาร 11 ประกาศ
| พื้นที่ | อาคาร | ประกาศเช่า | ค่าเช่า (มัธยฐาน) | ค่าถือครอง/เดือน (มัธยฐาน) |
|---|---|---|---|---|
| Iwappara | 10 | 32 | ¥57,000 | ¥27,118 |
| Naeba | 8 | 21 | ¥44,750 | ¥24,428 |
| Echigo-Yuzawa | 7 | 11 | ¥65,000 | ¥28,260 |
| Atami | 5 | 8 | ¥156,000 | ¥31,815 |
| Ishiuchi / Maiko | 4 | 15 | ¥68,250 | ¥27,805 |
| Kujukuri | 2 | 9 | ¥41,750 | ¥30,205 |
| Echigo-Nakazato | 1 | 5 | ¥73,000 | ¥24,950 |
| Kandatsu | 1 | 1 | ¥65,000 | ¥32,110 |
| Yugawara | 1 | 1 | ¥50,000 | ¥13,000 |
Kujukuri เป็นพื้นที่ที่ช่องว่างแคบที่สุด ค่าเช่ามัธยฐาน 41,750 เยน ขณะที่ค่าถือครอง 30,205 เยน ต่างกันเพียง 1.38 เท่า ส่วน Yugawara มีเพียงอาคารเดียวในชุดข้อมูลนี้คือ Lions Mansion Yugawara No. 6 ซึ่งค่าถือครองเบาที่สุดในทั้งชุด อยู่ที่ 13,000 เยนต่อเดือน
ผู้ที่สนใจฝั่งลานสกีโดยเฉพาะ อ่านต่อได้ที่ คอนโดติดลานสกีญี่ปุ่นราคาถูก
คำถามที่พบบ่อย
เช่าคอนโดรีสอร์ตในญี่ปุ่นแบบรายเดือนสั้น ๆ ได้ไหม
ประกาศที่รวบรวมมาเป็นสัญญาเช่าอยู่อาศัยตามปกติ ซึ่งในญี่ปุ่นมักเป็นสัญญา 2 ปี และมีค่าใช้จ่ายแรกเข้าประมาณค่าเช่า 4 ถึง 7 เดือนตามคู่มือของ MLIT การเช่าระยะสั้นแบบรายเดือนเป็นตลาดคนละแบบและไม่ได้อยู่ในชุดข้อมูลนี้
ค่าเช่าที่แสดงรวมค่าส่วนกลางแล้วหรือยัง
ตัวเลขค่าเช่ามาจากประกาศให้เช่าแต่ละรายการ ส่วนค่าถือครองที่นำมาเทียบคือค่าส่วนกลางบวกกองทุนซ่อมแซมที่เจ้าของห้องต้องจ่าย เงื่อนไขว่าผู้เช่าต้องจ่ายค่าส่วนกลางแยกหรือไม่ ต่างกันไปตามประกาศ ระบุอยู่ในเงื่อนไขของแต่ละรายการ
ทำไมบางอาคารค่าเช่าถูกกว่าค่าส่วนกลางที่เจ้าของจ่าย
เกิดขึ้นจริงใน Famille Villa Naeba Tower ซึ่งค่าถือครอง 46,500 เยนต่อเดือน สูงกว่าค่าเช่า 44,500 เยน สาเหตุคือเจ้าของบางรายเลือกปล่อยเช่าเพื่อชดเชยค่าถือครองบางส่วน ดีกว่าปล่อยห้องว่างแล้วจ่ายเต็มจำนวนเอง สภาพแบบนี้เป็นสัญญาณว่าอุปสงค์ของอาคารนั้นอ่อน
ราคาขาย 100,000 เยน เป็นราคาจริงหรือเป็นราคาโฆษณา
เป็นราคาที่ประกาศขายจริง แต่ราคาประกาศไม่ใช่ราคาซื้อขายที่ปิดจริง และค่าถือครองต่อปีของอาคารกลุ่มนั้นอยู่ระหว่าง 139,800 ถึง 558,000 เยน ซึ่งสูงกว่าราคาห้องเองในหลายกรณี
คนไทยที่ยังไม่มีสถานะพำนักในญี่ปุ่น เช่าได้ไหม
คู่มือของ MLIT ระบุบัตรประจำตัวผู้พำนักอาศัยไว้ในรายการเอกสารที่ใช้ตรวจสอบคุณสมบัติ และระบุว่าต้องมีบริษัทผู้รับค้ำประกันหรือผู้ค้ำประกันร่วม เงื่อนไขของผู้ที่ไม่มีบัตรดังกล่าวต่างกันไปตามบริษัทและเจ้าของห้อง เราไม่พบแหล่งข้อมูลที่ยืนยันได้เป็นการทั่วไป จึงไม่สรุปในหน้านี้
ข้อมูล ที่มา และข้อจำกัด
ตัวเลขทั้งหมดคำนวณใหม่จากฐานข้อมูลของ Resort Condo Data Navi ณ เดือน 2026-08 โดยนับเฉพาะอาคารที่มีข้อมูลประกาศให้เช่า ได้ 41 อาคาร รวม 13,522 ยูนิต และ 105 ประกาศให้เช่า ในจำนวนนี้ 39 อาคารระบุค่าเช่าเป็นตัวเลขจึงนำมาคำนวณค่ามัธยฐานและอัตราส่วนได้
- ค่าเช่าและราคาขายที่ประกาศเป็นช่วง ใช้ค่ากลางของช่วงนั้นในการคำนวณ
- ค่าถือครองในหน้านี้คือค่าส่วนกลางบวกกองทุนซ่อมแซมรายเดือนเท่านั้น ยังไม่รวมภาษีทรัพย์สินประจำปี ค่าน้ำ ค่าออนเซ็น และค่าใช้จ่ายอื่นที่บางอาคารเรียกเก็บแยก จึงเป็นตัวเลขฝั่งต่ำ
- ห้องที่ปล่อยเช่ากับห้องที่ประกาศขายในอาคารเดียวกัน อาจมีขนาดและชั้นต่างกัน การเทียบจึงเป็นระดับอาคาร ไม่ใช่ระดับห้อง
- ราคาประกาศขายไม่ใช่ราคาซื้อขายที่ปิดจริง
- หน้านี้เป็นการนำเสนอข้อมูล ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน
ที่มาของข้อมูลด้านสัญญาเช่า: คู่มือการค้นหาที่พักอาศัย ฉบับภาษาไทย กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่งและการท่องเที่ยว (MLIT) ประเทศญี่ปุ่น