監修者 549戸・重量級設備の巨艦——石打丸山ゲレンデ隣接
ツインタワー石打は、石打丸山スキー場ハッカ石ゲレンデに隣接するA棟13階・B棟19階建・総戸数549戸の大型リゾートマンションです。温泉大浴場・露天風呂・サウナ・温水プール・体育館・テニスコート2面・図書室・コンベンションホール・売店・送迎バスと、湯沢圏でも最重量級の共用設備を備えます。送迎バスは通常1日2便、冬季は1日5便の無料運行で、ゲレンデ隣接ながら駅方面へのアクセスも確保されています。2009年5月から15年計画の大規模修繕を進め、2020年には温泉大浴場を追加するなど、大型棟としての設備更新を続けてきた棟です。
在庫は極薄——「探しにくい」棟であることを前提に
この棟を検討する際にまず知っておくべきは、549戸という規模のわりに市場に出ている売り物件が極端に少ないことです。マンションレビューでは現行の売出が1件(300万円台・1K)確認できますが、最有力の仲介であるエンゼル不動産の当棟ページには現時点で個別の売り住戸ユニットの掲載がなく、SUUMOやLIFULL HOME’Sの当棟ページはいずれも2023年時点のアーカイブ・掲載停止の状態です。売買履歴は448件と厚く、流通してこなかった棟ではありませんが、直近は売り球が散発的で、希望条件の住戸を待つ姿勢が必要になります。相場指数もマンションマーケットが坪16.6万円、t23m-naviが坪12万〜14万円と開きがあり、住戸差の大きい大型リゾート棟で汎用指数が実勢を捉えにくいことが表れています。
個別ガス方式で冷房が確保される——湯沢圏では珍しい設備条件
設備面では、住戸が個別ガス方式を基本とする点が湯沢圏の多くの棟と異なります。過去に掲載された住戸では暖房・給湯ともガス、冷房はエアコン完備で、バルコニー付き住戸には室外機を置けるため冷房が確保されています。湯沢圏の中古リゾートマンションは、電気ヒーターやFF灯油に暖房を頼り、バルコニーがないために冷房が窓枠クーラーに限られる棟が少なくないなかで、個別ガス＋エアコン完備という条件は通年利用の快適性で優位に働きます。一方、温泉・プール・体育館・テニスコートという維持費のかさむ設備を549戸で支えながら、修繕積立金は70㎡換算で目安を下回る水準にとどまります。設備の豪華さと積立の厚みが釣り合っているか、出た住戸ごとに積立残高と長期修繕計画を確認することが、この棟では特に重要になります。