フォレストヒルズ石打は、新潟県南魚沼市・舞子エリア（舞子スノーリゾートまで徒歩約5分、塩沢石打ICから約1.4km）の総戸数383戸・1990年11月築（鉄骨・鉄筋コンクリート造13階建、施工:竹中工務店・吉原組）のリゾートマンションです。24時間営業の展望温泉大浴場を備え、ペット飼育可・ドッグラン付きという湯沢・石打エリアでは希少な特徴を持ちます。2026年7月22日時点でエンゼル不動産に5件（170万〜555万円）が売りに出ています。編集部の診断は、プールを持たない身軽な設備構成とペット可が強みだが、修繕積立金104円/㎡という薄さと年15〜20%の保有コスト率が価格の上値を抑えており、積立の増額計画を確認してから買うべき物件、というものです。
ペット可・ドッグラン付き——プールなしの身軽な設備構成
維持コストの重い共用設備は、24時間営業の展望温泉大浴場（加温・循環ろ過・サウナ付、2026年7月22日時点で営業中）に絞られており、プール・レストランは元々ありません。湯沢エリアでは燃料費高騰による温泉・プールの休止が相次いでいますが、本物件は「止まりうる重量級設備」自体が少ない構成です。一方で、ペット飼育可でマンションから見える位置にドッグランを備え、犬連れのスキーヤー・避暑利用者には代替の少ない選択肢になっています。可燃ごみは南魚沼市指定ごみ袋を使用するなど、定住・長期滞在寄りの運用も特徴です。
坪12〜26万円——石打丸山より一段安い理由
2026年7月22日時点の売出5件の中央値は240万円、坪単価は11.9万〜26.3万円/坪（中央値約17.9万円/坪、面積加重平均19.2万円/坪）です。同じ石打・舞子エリアでゲレンデ隣接のライオンズマンション石打丸山（中央値約23.9万円/坪）より一段低い水準です。最安は3階1LDK66.5㎡の240万円（約11.9万円/坪）で、広い住戸ほど坪単価が下がる傾向が出ています。これは後述する保有コストの重さが、面積に比例して効いてくるためと読むのが自然です。
保有コスト率は年15〜20%——5年で物件価格と同額
実例では、10階1LDK35.1㎡（170万円）が管理費17,600円+積立修繕費3,660円=月21,260円（年約25.5万円）、3階1LDK66.5㎡（240万円）が管理費33,300円+積立修繕費6,930円=月40,230円（年約48.3万円）です。売出価格に対する保有コスト率は年15.0%と20.1%。おおむね5〜7年の保有で物件価格と同額の管理費等を支払う計算で、本バッチで計測した5棟の中でもランパーツ中里に次いで重い水準です。このほか温泉使用料1,019円/月と水道基本料2,453円/月がかかります。
積立金104円/㎡は目安の6割未満——本物件最大の論点
修繕積立金の単価は2住戸とも約104円/㎡で、国土交通省ガイドラインの目安（大規模マンションで190〜325円/㎡）の6割に届かず、編集部が同時期に計測した5棟の中で最も薄い水準です。外周壁の改修は2000年11月と2013年10月に実施されており、外壁系のサイクルは回っている形跡がありますが、築36年でこの積立単価は、いずれ増額か一時金かの判断を迫られる水準です。管理費（約501円/㎡）とのバランスが管理費側に大きく偏っている点も含め、購入前に長期修繕計画と積立残高、増額の議論の有無を重要事項調査報告書と総会議事録で確認すべきです。
売出集中度は1.3%——売り急ぎの気配はない
エンゼル不動産掲載分の売出は5戸で、総戸数383戸に対する比率は約1.3%。本バッチ実測5棟（0.3〜3.9%）の中でも低い部類で、保有者の投げ売り局面ではありません。ペット可という代替の少ない属性が、保有継続の動機になっている可能性があります。
編集部の診断
判定は「要観察」です。設備休止のような実費イベントは起きておらず、売出集中度も低い一方、積立金104円/㎡と保有コスト率15〜20%という構造要因が、価格を坪10万円台に抑え続けています。仮に将来一時金が発生する場合、35.1㎡（約10.6坪）では50万円で実質坪単価+約4.7万円、100万円で+約9.4万円に相当します。積立の増額・一時金の議論が表面化すれば実勢下落側へ、逆に計画的な増額と外壁サイクルの継続が確認できれば、ペット可・温泉24時間・舞子徒歩5分という実用性を坪20万円弱で買える物件として評価が変わります。判断材料は管理組合の資金計画に集中しています。
