ライオンズガーデン箱根は、箱根登山鉄道彫刻の森駅から徒歩約6分、小涌谷に建つ総戸数93戸（壱番館41戸+弐番館50戸ほか）・1992年11月築（鉄筋コンクリート造5階建・地下1階付）のリゾートマンションです。温泉大浴場・露天風呂・サウナに屋内温水プールまで備え、2026年7月23日時点でエンゼル不動産に3件（700万〜820万円）の売出が確認できます。編集部の診断は、坪36.2万〜54.0万円と箱根エリアでは高値圏の値付けで、公開相場指数が取得できないため乖離判定は保留の「要観察」。修繕積立金252円/㎡は国交省目安内を確保している一方、管理費が月3万〜3.7万円と重く、保有コスト率は年6.1〜9.1%、というものです。
売出は坪36.2万〜54.0万円。箱根エリアの高値圏で1.5倍の開き
エンゼル不動産で確認できた売出3件は、弐番館3階1LDK63.99㎡が700万円（36.2万円/坪）、壱番館2階2LDK61.02㎡が780万円（42.3万円/坪）、弐番館3階1LDK50.22㎡が820万円（54.0万円/坪）です。面積が最も小さい住戸が最も高いという逆転が起きており、最安と最高で坪単価に約1.5倍の開きがあります。本物件はマンションマーケット等の公開ポータルで参考坪単価が取得できず、相場指数との乖離判定はできません。LIFULL HOME’Sの掲載は弐番館の700万円1件のみ（エンゼル掲載と同一住戸とみられる）です。判定は「要観察」です。
保有コスト率は年6.1〜9.1%。管理費が月3万円台と重い
1LDK63.99㎡の実例では、管理費37,200円+修繕積立金16,120円=月53,320円。50.22㎡でも管理費29,300円+修繕積立金12,650円=月41,950円です。これに水道基本料5,236円/月（20立米まで）が加わり、固定資産税も年約9.2万〜10.8万円かかります。売出価格700万円の住戸なら管理費+積立金だけで年約64万円、保有コスト率は年9.1%。特徴的なのは積立金より管理費の重さで、㎡あたり約581〜583円の管理費は、温泉大浴場・露天風呂・サウナ・屋内温水プールを93戸で支える構造の直接的な帰結です。
修繕積立金252円/㎡は国交省目安の範囲内
修繕積立金は63.99㎡住戸で月16,120円、50.22㎡住戸で月12,650円、いずれも㎡単価約252円です。国土交通省ガイドラインの目安（大規模マンションで190〜325円/㎡）の範囲内に収まっており、箱根の重量級リゾートとしては健全な水準です。ただし屋内温水プールは11〜3月休止の運用で、加水式の温泉大浴場と合わせて水回り設備の更新負担は今後も続きます。管理はコムエステートサービスへの全部委託・管理員常駐。駐車場は平面28台で月極枠は満車表記のため、車利用前提の人は空き状況の確認が必須です。
編集部の診断
判定は「要観察」です。93戸に対して売出3件（約3.2%）と売り圧力は限定的で、積立金も目安水準を確保しており、建物の管理面に赤信号はありません。判断を保留させるのは価格です。坪36.2万〜54.0万円は箱根の同世代リゾートの中で明確に高値圏であり、特に50.22㎡820万円（54.0万円/坪）は強気の値付けです。購入目線は中央値の坪42.3万円を上限に、63.99㎡700万円（36.2万円/坪）側を基準とするのが現実的です。確認すべきは、(1)成約事例の水準（売出価格と成約価格の差）、(2)屋内温水プールと大浴場を含む長期修繕計画の次回大規模工事時期、(3)月極駐車場の空きです。彫刻の森駅徒歩6分・通年営業の大浴場という利便は高く評価できますが、「高く買って高く維持する」物件である以上、値付けの根拠は売主側に説明させるべきです。
