アドリーム草津は、草津温泉に建つ総戸数308戸・1990年7月築（鉄骨・鉄筋コンクリート造12階建）の大型リゾートマンションです。源泉掛け流し（加温・加水）の温泉大浴場を24時間利用でき、冬季はスキー場への無料送迎バスも運行。2026年7月時点でエンゼル不動産に6件（330万〜1,999万円）の売出が確認できます。編集部の診断は、相場は3年で+53.5%の上昇局面にあり売出も総戸数比1.9%と少ない「安定」圏。ただし温泉使用料が別建てで重く、修繕積立金140円/㎡の薄さと合わせて「毎月いくらで持てるか」を正確に計算すべき物件、というものです。
売出は坪45.8万〜78.3万円。上昇局面の強気値付けが並ぶ
エンゼル不動産で確認できた売出6件は330万〜1,999万円、坪単価は約45.8万〜78.3万円/坪（中央値54.9万円/坪）です。最高値は11階3LDK84.37㎡の1,999万円（坪78.3万円）、下値は9階2DK56.25㎡の780万円（坪45.8万円）。マンションナビの売買相場は870万〜970万円・11.90万〜13.30万円/㎡（坪39.3万〜44.0万円換算）で、実売出は全件がこれを上回りますが、同サイトは過去3年間で売買価格+53.5%と分析しており、指数の上を行く値付けは上昇局面と整合的です。判定は「安定」です。
保有コスト率は年2.6〜4.5%。温泉使用料が月4,480円と重い
9階2DK56.25㎡（780万円）の実例では、管理費21,300円+修繕積立金7,880円=月29,180円。これに水道使用料（定額）1,790円と温泉使用料4,480円が加わり、実質は月3.5万円を超えます。2階1K21.37㎡（330万円）は管理費8,100円+修繕積立金2,990円=月11,090円+水道680円+温泉1,700円。管理費+積立金ベースの保有コスト率は年2.6〜4.5%ですが、この建物の特徴は温泉使用料の別建て徴収が重いことで、56㎡クラスでは年5.4万円が温泉代として固定費に上乗せされます。年間では固定資産税（56.25㎡住戸で約78,200円）も加わります。
修繕積立金140円/㎡は国交省目安を下回る
修繕積立金は56.25㎡住戸で月7,880円、21.37㎡住戸で月2,990円、いずれも㎡単価約140円です。国土交通省ガイドラインの目安（大規模マンションで190〜325円/㎡）を下回ります。源泉掛け流し温泉・テニスコートを抱える築36年の建物としては、将来の値上げまたは一時金の余地を見込んでおくべき水準です。給湯は電気温泉器、暖房はベースボードヒーターで、2階の売出住戸にはヒーター故障の記載があるなど、専有部側の設備更新費も購入前に確認が必要です。管理は東急コミュニティーへの全部委託（日勤9〜17時）です。
編集部の診断
判定は「安定」です。308戸に対して売出6件（約1.9%）と需給は締まっており、大手系管理（東急コミュニティー）と温泉街近接が価格を下支えしています。購入目線は南向きで坪50万円以下が狙い目（9階780万円=坪45.8万円が実例）、1,999万円の最上階クラスは相場換算値を8割近く上回るため成約事例との突合が前提です。確認すべきは、(1)積立金140円/㎡に対する長期修繕計画と値上げ・一時金の予定、(2)温泉使用料・水道まで含めた実質月額と利用頻度の釣り合い、(3)電気温泉器・ベースボードヒーターなど専有部設備の状態です。「買えるか」より「温泉代込みで持ち続けられるか」を先に計算すべき物件です。
