ライオンズマンション越後湯沢第3は、上越新幹線・越後湯沢駅から約220m（徒歩3分）に建つ総戸数298戸・1990年12月築（鉄骨・鉄筋コンクリート造17階建）の大型リゾートマンションです。温泉大浴場（一部露天・サウナ付）・フィットネスジム・体育館をいずれも無料で使え、2026年7月22日時点でエンゼル不動産に9件（650万〜1,700万円）が売りに出ています。編集部の診断は、坪単価中央値約68.6万円/坪という湯沢エリア最上位の価格帯を「駅徒歩3分」が支えている物件で、値付け・積立金・売出集中度のいずれにも赤信号がない安定物件、というものです。
駅徒歩3分が作る、湯沢で別格の価格帯
2026年7月22日時点の売出9件の中央値は1,100万円、坪単価の中央値は約68.6万円/坪です。同じ湯沢町の設備重量級大型棟と比べると、スポーツメント湯沢2が約20.4万円/坪、グランドウイング舞子高原が約33.6万円/坪、ヴィクトリア・タワー湯沢が約34.4万円/坪（いずれも当サイト実測の中央値）ですから、2倍前後の開きがあります。この差の源泉はほぼ立地です。新幹線駅から傘なしで歩ける距離のリゾートマンションは湯沢でも限られ、東京から通う「二拠点生活」の実用性が価格に織り込まれています。
レンジは最安59.7万円/坪（10階ワンルーム38.79㎡・700万円）から最高82.3万円/坪（13階1LDK68.3㎡・1,700万円）まで。最安値の住戸でも坪60万円弱と下値が崩れていない点が、この物件の需給の強さを示しています。
保有コスト率は年4.0〜4.3%——リゾート物件としては標準的
実例では、1K33.75㎡（650万円）が管理費14,200円+修繕積立金9,110円=月23,310円（年約28.0万円）、1LDK52.65㎡（1,100万円）が管理費22,100円+修繕積立金14,220円=月36,320円（年約43.6万円）です。売出価格に対する保有コスト率は年4.3%と4.0%。物件価格が高い分、率としては低価格帯の湯沢物件（10%超も珍しくない）より軽く済みます。このほか水道料1,210円・設備維持費1,500円が月額でかかります。
修繕積立金270円/㎡は国交省目安のレンジ内
修繕積立金の単価は2住戸とも約270円/㎡で、国土交通省ガイドラインの目安（大規模マンションで190〜325円/㎡）のレンジ内、中位からやや上の水準です。築36年で温泉大浴場・サウナ・ジム・体育館と維持設備は多いものの、25mプールのような燃料費が重い設備は抱えていません。管理は日本ハウズイング（全部委託・管理員常駐）で、大浴場は平日14時〜翌朝10時・土日祝12時〜翌朝10時、フロントは通年8時30分〜19時と、掲載情報上は通常営業が続いています。
売出集中度は3.0%——平常レンジ
エンゼル不動産掲載分の売出は9戸で、総戸数298戸に対する比率は約3.0%です。近隣ではファミール・ヴィラ第2越後湯沢が約4.0%、スポーツメント湯沢2が約2.2%ですから、大規模棟として平常のレンジに収まります。売出の内訳も650万〜1,700万円と幅広く、特定価格帯への投げ売り集中は見られません。
編集部の診断
判定は「安定」です。坪単価・積立金水準・売出集中度のいずれにも下落や劣化のシグナルがなく、越後湯沢駅徒歩3分という代替の利かない立地が価格を支えています。注意点はむしろ「高いものを高く買う」ことになる点で、同じ予算なら岩原・中里エリアで倍の面積が買えます。この物件を選ぶ意味は、雪道の運転なしで新幹線通いができる利便性そのものです。仮に将来一時金が発生する場合、33.75㎡（約10.2坪）では50万円で実質坪単価+約4.9万円、100万円で+約9.8万円に相当しますが、坪60万円台の価格帯では相対的な影響は限定的です。購入前には長期修繕計画と積立残高、電気温水器の容量（浴室利用に制約のある交換例が売出住戸にあります）を確認してください。
