マンション南熱海は、熱海市網代の高台に建つ総戸数289戸・1977年2月築（鉄筋コンクリート造10階建・地下1階付）の大型リゾートマンションです。加温・加水・循環・消毒なしの源泉掛け流し温泉大浴場と家族風呂、屋外プール、テニスコートを備え、2026年7月22日時点でエンゼル不動産に9件（180万〜350万円）、LIFULL HOME’Sに12件（180万〜680万円）の売出が確認できます。編集部の診断は、坪20万円台前半から買える価格水準の一方、売出は総戸数の3〜4%とやや多く、保有コスト率は年6.5〜11.7%に達する。「価格の安さ」より「維持費が価格に対して重い」ことを軸に判断すべき「要観察」圏の物件、というものです。
売出は坪20.3万〜36.2万円。相場推定値を下回る実売出が並ぶ
エンゼル不動産で確認できた売出9件はすべて南東向きで、価格は180万〜350万円、坪単価は約20.3万〜36.2万円/坪（中央値22.7万円/坪）です。主力の1LDK40.7㎡が250万〜290万円（坪20.3万〜23.6万円）に集中し、高値側の350万円（32㎡・6階）は室内リフォーム前提の物件です。マンションマーケットの参考坪単価は33万〜38万円/坪で、実売出の大半がこれを下回ります。同サイトの相場は3年前比で㎡あたり2万円の下落・直近1年は横ばいとされており、急落ではないものの上値は重い状況です。判定は「要観察」です。
保有コスト率は年6.5〜11.7%。250万円の住戸でも月2.5万円かかる
1LDK40.7㎡の実例では、管理費17,290円+積立修繕費7,000円=月24,290円（修繕積立金に長期改修積立金を含む）。これに水道基本料500円/月が加わり、年額では熱海市の別荘税36,300円と固定資産税約48,200円もかかります。売出価格250万円の住戸なら、管理費+積立金だけで年約29.1万円、保有コスト率は年11.7%。350万円の32㎡住戸でも年6.5%です。価格が安い分、毎月の固定費が物件価格に対して極端に重くなる構造で、10年保有すれば管理費等だけで物件価格を上回り得る水準です。
積立修繕費172円/㎡は国交省目安を下回る
積立修繕費は40.7㎡住戸で月7,000円・32㎡住戸で月5,480円、いずれも㎡単価約172円です。国土交通省ガイドラインの目安（大規模マンションで190〜325円/㎡）を下回っており、源泉掛け流し温泉・家族風呂・屋外プール・テニスコートと維持重量級の共用設備を抱える築49年の建物としては、将来の値上げまたは一時金の余地を見込んでおくべき水準です。給湯は各戸の電気温水器（撤去済みの住戸もあり）、排水は集中浄化槽で、専有部側の更新費用も購入前に確認が必要です。管理は伊豆急ハウジングへの全部委託で、管理員は交代制の8時〜22時勤務です。
編集部の診断
判定は「要観察」です。289戸に対してエンゼル不動産だけで売出9件（約3.1%）、LIFULL HOME’Sでは12件の掲載があり、需給は緩めです。網代駅から約3km・バス利用が前提の立地で、価格の下支えは源泉掛け流しの湯と眺望に依存します。購入目線は中央値の坪22.7万円前後を基準に、40.7㎡なら250万円以下を交渉の起点とするのが現実的です。確認すべきは、(1)長期改修積立金を含めた積立の残高と長期修繕計画（172円/㎡の積立で温泉・プールを維持できるか）、(2)別荘税・固定資産税まで含めた年間保有コストと利用頻度の釣り合い、(3)電気温水器の設置状態と交換費用です。「安く買える」ことと「安く持てる」ことは別問題であり、この物件は後者の検証に時間をかけるべきです。
