総戸数5戸・161㎡・2億9,000万円——白馬の高級コンド価格帯
グランドフェニックス白馬は2019年8月築・SRC造4階建・総戸数わずか5戸の小規模高級レジデンスです。2026年7月時点の売出は1件で、3階2LDK・161.48㎡が2億9,000万円（約593.7万円/坪）。2021年には約1億9,200万円・162㎡の売出履歴があり（マンションマーケット掲載）、数年で売出水準が5割程度切り上がった価格帯で取引が試みられています。湯沢や妙高の温泉大浴場型リゾートマンションとはまったく別の、白馬のスキーリゾート高級コンドミニアム市場に属する棟です。
指数との乖離6割超——ただし5戸の棟で指数は効きにくい
マンションマーケットの参考坪単価は362万〜364万円/坪（2025年6月・1年前比-2万円/㎡）で、現在の売出593.7万円/坪はこれを6割以上上回ります。ただし総戸数5戸・売買履歴6〜8件の棟では、指数の母数が少なすぎて「相場」と呼べる精度がありません。この価格帯の妥当性は指数ではなく、白馬エリアの同格コンドミニアムの成約事例と外貨建て購買力に左右されます。判定を「要観察」とした理由は、この乖離が割高を意味するのか指数の限界を意味するのか、公開データだけでは切り分けられないためです。
5戸で回す管理——月65,000円の中身と将来負担
売出中住戸の管理費は月45,000円+修繕積立金20,000円=65,000円。価格に対する保有コスト率は年0.3%と数字上は軽く見えますが、これは分母（価格）が大きいためです。実態として注意すべきは総戸数5戸という規模で、共用部の維持・将来の大規模修繕を5戸で分担するため、1戸あたりの負担変動が大きくなりやすい構造です。積立金は約124円/㎡・月と国交省目安を下回っており、築浅の今は問題になりにくい一方、長期修繕計画と積立方針（段階増額か一時金か）の確認は必須です。
