ライオンズマンション石打丸山は、新潟県南魚沼市・石打エリアの総戸数666戸・1990年4月築（鉄骨・鉄筋コンクリート造15階建）の大型リゾートマンションです。石打丸山スキー場ハツカ石ゲレンデに隣接し、館内から直接ゲレンデに出られる立地に、大浴場（沸かし湯）・8m×20mの屋内温水プール・レストランを備えます。2026年7月22日時点でエンゼル不動産に15件（160万〜780万円）が売りに出ています。編集部の診断は、2024年12月に大規模修繕を終えたばかりで設備も通常営業中という「直近の宿題を片付けた物件」。ただし修繕積立金115円/㎡の薄さが次のサイクルの不安要素として残る、というものです。
ゲレンデ直結の666戸——価格は坪24万円前後
2026年7月22日時点の売出15件の中央値は320万円、坪単価の中央値は23.9万円/坪（レンジ14.9万〜39.4万円/坪、面積加重平均25.2万円/坪）です。最安は10階1K31.87㎡の160万円（約16.6万円/坪）、最高は4階1LDK75.34㎡の780万円（約34.2万円/坪）。同じ石打・舞子エリアのフォレストヒルズ石打（中央値約17.9万円/坪）よりは高く、湯沢・神立のステラタワー神立（約48.0万円/坪）よりは大幅に低い、エリア中位の価格帯です。ハツカ石ゲレンデ隣接というスキーヤーに分かりやすい立地が価格を支えている構図です。
大浴場・プール・レストランは営業中——温泉なしが利く構造
大浴場は沸かし湯（ジャグジー・サウナ付、6時〜22時）で、温泉ではありません。8m×20mの屋内温水プール（無料・10時〜17時）とレストラン（金土日営業）も、2026年7月22日時点のエンゼル不動産の記載では通常営業が確認できます。湯沢エリアでは燃料費高騰による温泉・プール休止が相次いでいますが、本物件は源泉設備や温泉権利を持たない分、熱源コストの構造が一段軽いのが特徴です。それでも築36年でプール・給排水・ボイラー類の更新対象は多く、「設備が多い大規模棟」であることに変わりはありません。
保有コスト率は年6.5〜13.6%——特別管理費3,000円に注意
実例では、10階1K31.87㎡（160万円）が管理費14,500円+積立修繕費3,670円=月18,170円（年約21.8万円）、15階1LDK55.25㎡（580万円）が管理費25,200円+積立修繕費6,360円=月31,560円（年約37.9万円）です。売出価格に対する保有コスト率は年13.6%と6.5%。このほか水道基本料3,276円/月と、定額の特別管理費3,000円/月が全戸にかかります。特別管理費を含めた実質の月額負担は表示より約6,300円重くなる点は、低価格帯住戸ほど効いてきます。
積立金115円/㎡は目安の6割未満——ただし大規模修繕は実施済み
修繕積立金の単価は2住戸とも約115円/㎡で、国土交通省ガイドラインの目安（大規模マンションで190〜325円/㎡）の6割に届きません。単体で見ればかなり薄い水準です。一方で、2024年12月に大規模修繕工事を実施したことがエンゼル不動産の修繕履歴に記載されており、直近の大きな支出は済ませた直後というタイミングです。積立が薄いまま次の修繕サイクル（給排水・プール設備等）に入れるのか、特別管理費や一時金でどう補うのかが本物件の核心論点で、積立残高と長期修繕計画は重要事項調査報告書での確認が必須です。
売出集中度は2.3%——投げ売り局面ではない
エンゼル不動産掲載分の売出は15戸で、総戸数666戸に対する比率は約2.3%です。160万〜230万円の1K（31.87㎡）が7戸と小型住戸に売出が寄っていますが、同型は総戸数も多いタイプで、価格帯の分布としては特段の異常は見られません。
編集部の診断
判定は「安定」です。2024年12月の大規模修繕実施、全共用設備の営業継続、売出集中度2.3%と、現時点で価格を下押しする実費イベントは確認できません。リスクはもっぱら将来側にあります。積立金115円/㎡の薄さは、いずれ値上げか一時金かの形で表面化しうる論点です。仮に一時金が発生する場合、31.87㎡（約9.6坪）では50万円で実質坪単価+約5.2万円、100万円で+約10.4万円に相当し、160万円の住戸なら実質価格が1.6倍になる計算です。購入前には、2024年修繕の資金内訳（積立取り崩し・借入の有無）、積立残高、次期長期修繕計画の3点を仲介会社経由で確認してください。それらが確認できれば、ゲレンデ隣接・設備営業中の666戸を坪20万円台前半で持てる、実用性の高い選択肢です。
