คอนโดออนเซ็นคุซัทสึ ญี่ปุ่น 13 อาคาร: ค่าส่วนกลางจริงต่อเดือน (อัปเดต 2026-08)

คุซัทสึออนเซ็นในจังหวัดกุนมะ ประเทศญี่ปุ่น มีคอนโดรีสอร์ตขายอยู่จริงตั้งแต่ราคา 1.8 ล้านเยน และคนไทยซื้อได้โดยไม่ต้องมีวีซ่า แต่ตัวเลข "ค่าส่วนกลาง" ที่ปรากฏในประกาศขาย ไม่ใช่ยอดที่เจ้าของจ่ายจริงในแต่ละเดือน จากข้อมูลคอนโดรีสอร์ตในคุซัทสึทั้ง 13 อาคาร มี 11 อาคารที่เก็บค่าใช้จ่ายรายเดือนอีกชุดหนึ่งแยกต่างหากจากค่าส่วนกลาง และในอาคารที่หนักที่สุด ส่วนที่แยกเก็บนี้สูงกว่าค่าส่วนกลางเสียอีก

ตรวจสอบโดย

คาซึกิ มิยาซากิ (宮﨑一旗)

ผู้เชี่ยวชาญธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต (takken) / ผู้ประกอบการต่อเนื่อง / กรรมการ Life One Next Co., Ltd.

ผู้เชี่ยวชาญธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตในญี่ปุ่น (ทะเบียนเลขที่ คานางาวะ 129630) ดำเนินสื่อด้านเงินอุดหนุน Hojokin Plus และร่วมก่อตั้งสตาร์ทอัพ AI ชื่อ Atlas Inc. ทำงานที่ปรึกษา SEO/LLMO และตรวจสอบเนื้อหาด้านอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัย

ดูโปรไฟล์

ค่าส่วนกลางในประกาศขาย กับยอดที่หักบัญชีจริง เป็นคนละตัวเลข

ตัวอย่างที่ชัดที่สุดคือ Hi-Crest Kusatsu Urban Resort I ห้อง 1LDK ขนาด 56.51 ตร.ม. ชั้น 8 ประกาศขาย 2,000,000 เยน ในประกาศระบุค่าส่วนกลาง 13,740 เยน และกองทุนซ่อม 7,690 เยน รวม 21,430 เยนต่อเดือน

นอกเหนือจากนั้น ห้องเดียวกันยังมีค่าทำความร้อน 9,944 เยน ค่าสมาชิก Agora Club 19,116 เยน ค่าน้ำร้อนขั้นต่ำ 2,494 เยน และค่าน้ำประปาขั้นต่ำ 1,430 เยน รวมอีก 32,984 เยนต่อเดือน ยอดจริงจึงเป็น 54,414 เยนต่อเดือน หรือ 652,968 เยนต่อปี เท่ากับ 32.6% ของราคาห้องต่อปี ถือครองราวสามปีก็จ่ายเท่าราคาห้องอีกหนึ่งครั้ง

ค่าอะไรบ้างที่ถูกแยกออกไป และทำไมจึงแยก

รายการที่พบในคุซัทสึแบ่งได้เป็นสี่กลุ่ม แต่ละกลุ่มมีเหตุผลทางเทคนิคของตัวเอง

ค่าทำความร้อนส่วนกลาง พบใน Hi-Crest ทั้งสองอาคาร ที่นี่ใช้ระบบทำความร้อนรวมของอาคารซึ่งเดินด้วยน้ำมันเตา ค่าใช้จ่ายจึงคิดตามที่ใช้จริงและปรับอัตราปีละหนึ่งครั้งตามราคาน้ำมัน ตัวเลข 9,944 เยนที่เห็นในประกาศเป็นค่าของปีนั้น ไม่ใช่ยอดคงที่ตลอดไป ห้องที่เล็กกว่า (21.72 ตร.ม.) เสีย 3,685 เยน เพราะคิดตามขนาดพื้นที่

ค่าน้ำร้อนและค่าน้ำ คุซัทสึอยู่บนที่สูงและหนาวจัด อาคารจำนวนหนึ่งจึงจ่ายน้ำร้อนจากส่วนกลางแทนที่จะให้แต่ละห้องมีเครื่องทำน้ำอุ่นของตัวเอง Hi-Crest เก็บค่าน้ำร้อนขั้นต่ำราว 2,500 เยนต่อเดือน แล้วคิดค่าใช้เพิ่ม 1,100 เยนต่อลูกบาศก์เมตร ส่วน Fine View เก็บค่าน้ำขั้นต่ำ 1,000 เยนซึ่งรวมการใช้ถึง 10 ลูกบาศก์เมตร แล้วคิดส่วนเกิน 130 เยนต่อลูกบาศก์เมตร

ค่าใช้ออนเซ็นและโรงอาบน้ำรวม เป็นจุดที่ต่างจากคอนโดในเมืองมากที่สุด ทั้ง 13 อาคารมีโรงอาบน้ำรวม และ 11 อาคารระบุชัดว่าเป็นออนเซ็น แต่ค่าใช้บ่อไม่ได้รวมอยู่ในค่าส่วนกลางเสมอไป Adream Kusatsu เก็บค่าออนเซ็น 4,480 เยนต่อเดือนสำหรับห้อง 56.25 ตร.ม. และ 1,700 เยนสำหรับห้อง 21.37 ตร.ม. ส่วน Kua Resort Kusatsu เก็บ 2,940 เยน

ค่าสมาชิกสโมสรและค่าสิ่งอำนวยความสะดวก เป็นรายการที่หนักที่สุด ค่าสมาชิก Agora Club ของ Hi-Crest อยู่ที่ 19,116 เยนต่อเดือนสำหรับห้อง 56.51 ตร.ม. ซึ่งครอบคลุมโรงอาบน้ำรวม สระว่ายน้ำในร่มยาว 20 เมตร ห้องกีฬา และคอร์ตเทนนิส ที่ Curtois Kusatsu รายการทำนองเดียวกันคิดเป็น 4,500 เยนในชื่อค่าใช้สถานที่ของโรงแรมข้างเคียง และที่ Baden Familie Kusatsu แยกเป็นค่าสระว่ายน้ำ 2,000 เยนกับค่าโรงอาบน้ำรวม 920 เยน

สรุปคือ สิ่งอำนวยความสะดวกยิ่งครบ ค่าใช้จ่ายที่แยกเก็บยิ่งสูง และค่าเหล่านี้เป็นภาระของเจ้าของห้องไม่ว่าจะได้มาใช้หรือไม่

ค่าใช้จ่ายจริงรายเดือนของทั้ง 13 อาคาร

เรียงจากภาระต่อปีเทียบราคาห้องน้อยไปมาก ยอดรายเดือนคือค่าส่วนกลาง + กองทุนซ่อม + ค่าใช้จ่ายที่แยกเก็บ ของยูนิตตัวอย่างที่มีรายการครบ ตัวเลขในวงเล็บคือราคาของยูนิตนั้น

Lumiere Kusatsu ไม่มีประกาศขายอยู่ในขณะเก็บข้อมูล ยอด 27,420 เยนจึงมาจากการคูณอัตราต่อตารางเมตรที่เผยแพร่ไว้ (ค่าส่วนกลาง 625 เยน + กองทุนซ่อม 125 เยน ต่อ ตร.ม.) กับพื้นที่ห้องแบบที่พบบ่อยในอาคารนี้ 36.56 ตร.ม. ไม่ใช่ยอดจากใบเสร็จจริง

ห้องที่ราคาถูกที่สุด คือห้องที่ภาระหนักที่สุด

ความสัมพันธ์ในคุซัทสึกลับด้านกับสัญชาตญาณ ห้องราคา 2 ล้านเยนที่ Hi-Crest มีภาระต่อปี 32.6% ของราคา ขณะที่ห้องราคา 13 ล้านเยนที่ Curtois มีภาระเพียง 2.7% ต่างกันสิบสองเท่า

เหตุผลอยู่ที่โครงสร้างต้นทุน ค่าส่วนกลาง ค่าทำความร้อน และค่าสมาชิกสโมสร คิดตามขนาดพื้นที่และตามต้นทุนการเดินอาคาร ไม่ได้ผูกกับราคาซื้อขาย เมื่อราคาห้องตกลงมาเพราะตลาดมือสองในพื้นที่รีสอร์ตซบเซา ค่าใช้จ่ายรายเดือนไม่ได้ตกตามลงมาด้วย ราคาที่ต่ำมากจึงเป็นสัญญาณว่าภาระรายเดือนหนักจนคนขายอยากออก มากกว่าจะเป็นสัญญาณว่าได้ของถูก

กองทุนซ่อมของ 11 อาคาร ต่ำกว่าเกณฑ์อ้างอิงของกระทรวงที่ดินฯ

กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่งและการท่องเที่ยวของญี่ปุ่น เผยแพร่ช่วงอ้างอิงของกองทุนซ่อมต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยแบ่งตามจำนวนชั้นและพื้นที่ก่อสร้างรวม สำหรับอาคารต่ำกว่า 20 ชั้น ช่วงอ้างอิงอยู่ระหว่าง 170–430 เยน/ตร.ม. แล้วแต่ขนาดอาคาร และสำหรับอาคาร 20 ชั้นขึ้นไปอยู่ที่ 240–410 เยน/ตร.ม. (แนวทางว่าด้วยกองทุนซ่อมของอาคารชุด)

ในคุซัทสึ ค่ามัธยฐานอยู่ที่ 125 เยน/ตร.ม. และมี 11 จาก 13 อาคารที่อยู่ต่ำกว่า 170 เยน ซึ่งเป็นขอบล่างสุดของทุกช่วงอ้างอิง มีเพียง Arcadia Kusatsu ที่ 247 เยน และ Replex Kusatsu ที่ 190 เยน ที่อยู่ในช่วงอ้างอิง

แนวทางฉบับนี้ระบุเองว่า การที่ตัวเลขไม่อยู่ในช่วงอ้างอิง ไม่ได้แปลว่าไม่เหมาะสมโดยอัตโนมัติ สิ่งที่บอกความจริงได้คือยอดคงเหลือของกองทุนกับแผนซ่อมระยะยาว ซึ่งเป็นเอกสารที่ขอดูได้ผ่านนายหน้าก่อนเซ็นสัญญา ในคุซัทสึมีสามอาคารที่มีบันทึกงานซ่อมใหญ่ปรากฏต่อสาธารณะ ได้แก่ Arcadia (ปี 2025) Adream (ปี 2015) และ Baden Familie (ปี 2012–2013) ส่วน Lumiere มีบันทึกงานทาสีผนังภายนอกปี 2011 และงานเปลี่ยนหม้อต้มกับกันซึมหลังคาโรงอาบน้ำปี 2014

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี

นอกจากค่ารายเดือน เจ้าของยังเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละครั้ง จำนวนเงินไม่ขึ้นกับสัญชาติหรือถิ่นที่อยู่ของเจ้าของ ในคุซัทสึมีสามอาคารที่ตัวเลขจริงปรากฏในประกาศขาย

• Adream Kusatsu ห้อง 56.25 ตร.ม. ราคา 7.8 ล้านเยน เสียภาษีราว 78,200 เยนต่อปี
• Arcadia Kusatsu ห้อง 47.1 ตร.ม. ราคา 7.0 ล้านเยน เสียภาษีราว 69,500 เยนต่อปี
• Baden Familie Kusatsu ห้อง 40.63 ตร.ม. ราคา 5.5 ล้านเยน เสียภาษีราว 62,500 เยนต่อปี

เมื่อรวมเข้ากับค่ารายเดือน ห้อง 5.5 ล้านเยนที่ Baden Familie มีภาระรวมราว 396,580 เยนต่อปี หรือ 7.2% ของราคาห้อง ค่าใช้จ่ายตอนซื้อเป็นอีกชุดหนึ่งต่างหาก และอยู่ในบทความ ค่าใช้จ่ายซื้อคอนโดญี่ปุ่นจริงเท่าไหร่

คุซัทสึไม่มีสถานีรถไฟ และนั่นมีผลต่อค่าใช้จ่าย

ทั้ง 13 อาคารเดินทางด้วยเส้นทางเดียวกัน คือรถไฟ JR สาย Agatsuma ลงที่สถานี Naganohara-Kusatsuguchi แล้วต่อรถบัสราว 30 นาทีถึงสถานีขนส่งคุซัทสึออนเซ็น จากสถานีขนส่งเดินต่ออีก 4–13 นาทีแล้วแต่อาคาร ระยะทางจากทางด่วน Kan-Etsu ทางออก Shibukawa-Ikaho อยู่ที่ราว 57 กิโลเมตร ใช้เวลาขับราว 86 นาที

ข้อนี้ต่างจากพื้นที่รีสอร์ตอย่างเอจิโกะ-ยูซาวะที่มีสถานีชินคันเซ็นอยู่ในเมือง ผลตามมาคือการมาพักช่วงสั้น ๆ มีต้นทุนและเวลาเดินทางสูงกว่า จำนวนคืนที่เจ้าของมาใช้จริงต่อปีจึงมักน้อยกว่าที่ตั้งใจไว้ตอนซื้อ ขณะที่ค่ารายเดือนเดินต่อไปทุกเดือน

อีกด้านหนึ่ง อุณหภูมิที่ติดลบต่อเนื่องคือเหตุผลที่หลายอาคารเลือกระบบทำความร้อนและน้ำร้อนจากส่วนกลาง ระบบนี้ทำให้ห้องอุ่นได้แม้ไม่มีคนอยู่ ซึ่งช่วยป้องกันท่อแตก แต่แลกมาด้วยค่าใช้จ่ายที่เก็บทุกเดือนไม่ว่าจะมาพักหรือไม่

จุดคุ้มทุนคิดเป็นจำนวนคืนต่อปี

วิธีเทียบที่ตรงที่สุดคือหารภาระต่อปีด้วยจำนวนคืนที่จะมาพักจริง ที่ Fine View ภาระ 192,000 เยนต่อปี หากมาพัก 20 คืนเท่ากับคืนละ 9,600 เยน ที่ Curtois ภาระ 353,040 เยนต่อปี เท่ากับคืนละ 17,652 เยน ส่วนที่ Hi-Crest I ภาระ 652,968 เยนต่อปี เท่ากับคืนละ 32,648 เยน

ตัวเลขนี้ยังไม่รวมค่าเดินทางจากกรุงเทพฯ ค่าภาษีรายปี และค่าซ่อมภายในห้อง การเป็นเจ้าของจึงคุ้มค่าเมื่อจำนวนคืนที่มาพักจริงสูงพอ หรือเมื่อมีแผนปล่อยเช่าที่ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดอนุญาต

สี่ตัวเลขที่ตัดสินผลลัพธ์

1. ยอดรวมรายเดือน ไม่ใช่ค่าส่วนกลาง — ในคุซัทสึ ส่วนต่างระหว่างสองตัวเลขนี้กว้างได้ถึง 32,984 เยนต่อเดือน
2. วิธีคิดค่าทำความร้อนและน้ำร้อน — ระบบที่ผูกกับราคาน้ำมันเตาจะปรับอัตราปีละครั้ง ยอดในประกาศขายจึงเป็นของปีนั้น
3. ยอดคงเหลือของกองทุนซ่อมและแผนซ่อมระยะยาว — เป็นเอกสารที่ขอผ่านนายหน้าได้ก่อนเซ็นสัญญา และเป็นข้อมูลที่อัตราต่อตารางเมตรเพียงอย่างเดียวบอกไม่ได้
4. ยอดค้างชำระของเจ้าของเดิม — หนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างอยู่ตกเป็นภาระของผู้ซื้อรายใหม่ตามกฎหมายอาคารชุดของญี่ปุ่น

คำถามที่พบบ่อย

คุซัทสึออนเซ็นที่ว่านี้อยู่ที่ไหน

อยู่ในอำเภอคุซัทสึ จังหวัดกุนมะ ประเทศญี่ปุ่น ห่างจากโตเกียวราวสามชั่วโมงครึ่งโดยรถไฟและรถบัส ไม่ใช่สถานที่ชื่อเดียวกันในจังหวัดชลบุรี

คนไทยซื้อคอนโดที่คุซัทสึได้หรือไม่

ได้ ญี่ปุ่นไม่จำกัดสัญชาติหรือถิ่นที่อยู่ของผู้ซื้อ กรรมสิทธิ์เป็นแบบถือครองถาวรและตกทอดเป็นมรดกได้ แต่การเป็นเจ้าของไม่ให้สิทธิพำนัก รายละเอียดอยู่ใน บทความเรื่องกรรมสิทธิ์กับวีซ่า

ห้องราคา 2 ล้านเยนที่คุซัตสึออนเซ็นคุ้มไหม

ห้องราคา 2 ล้านเยนที่พบในคุซัทสึอยู่ที่ Hi-Crest ทั้งสองอาคาร ซึ่งมีภาระรายเดือนสูงที่สุดในพื้นที่ที่ราว 54,000 เยน คิดเป็น 32% ของราคาห้องต่อปี ราคาที่ต่ำสะท้อนภาระรายเดือนที่หนัก ไม่ใช่ส่วนลด

ทุกอาคารมีออนเซ็นหรือไม่

ทั้ง 13 อาคารมีโรงอาบน้ำรวม และ 11 อาคารระบุชัดว่าเป็นออนเซ็น ส่วนอีกสองอาคารคือ Hi-Crest ที่ใช้โรงอาบน้ำของ Agora Club ร่วมกัน ค่าใช้บ่อบางอาคารรวมอยู่ในค่าส่วนกลาง บางอาคารเก็บแยก 650–4,480 เยนต่อเดือน

ปล่อยเช่าระยะสั้นได้ไหม

ขึ้นกับข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดแต่ละแห่งและเทศบัญญัติของท้องถิ่น ในคุซัทสึยังไม่มีอาคารใดในชุดข้อมูลนี้ที่มีเอกสารสาธารณะระบุว่าอนุญาตหรือห้าม การสันนิษฐานว่าทำได้เพราะกฎหมายระดับประเทศอนุญาตเป็นความเข้าใจที่ผิด

มีอาคารไหนบ้างที่ค่ารายเดือนเบาที่สุด

Fine View Kusatsu อยู่ที่ 16,000 เยนต่อเดือนสำหรับห้อง 29.75 ตร.ม. ต่ำที่สุดในพื้นที่ แต่กองทุนซ่อมของอาคารนี้อยู่ที่ 46 เยน/ตร.ม. ต่ำที่สุดเช่นกัน ค่ารายเดือนที่เบาในวันนี้กับความเสี่ยงเรียกเก็บเพิ่มในอนาคตเป็นสองด้านของตัวเลขเดียวกัน

เกี่ยวกับข้อมูลนี้

ตัวเลขทั้งหมดมาจากคอนโดรีสอร์ต 13 อาคาร รวม 3,631 ยูนิต ในคุซัทสึออนเซ็น จังหวัดกุนมะ ที่เว็บไซต์นี้รวบรวมจากหน้าประกาศขายสาธารณะของ SUUMO, at home, เอนเจลเอสเตท, มันชั่นมาร์เก็ต และหน้าทางการของผู้บริหารอาคาร ข้อมูลเก็บระหว่างเดือนกรกฎาคมถึงสิงหาคม 2026 อาคารเหล่านี้สร้างระหว่างปี 1988–1994 ณ เวลาที่เก็บข้อมูลมีประกาศขายรวม 59 ห้อง ช่วงราคา 1.8–18.8 ล้านเยน

ค่าใช้จ่ายรายเดือนที่แสดงเป็นของยูนิตตัวอย่างที่มีรายการค่าใช้จ่ายครบในประกาศขายของแต่ละอาคาร เนื่องจากค่าส่วนกลางและกองทุนซ่อมคิดตามพื้นที่ห้อง ยอดของห้องอื่นในอาคารเดียวกันจึงต่างออกไป อัตราภาระถือครองคำนวณจากยอดรายเดือนคูณสิบสองหารด้วยราคาประกาศขายของยูนิตเดียวกัน และไม่รวมภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ราคาประกาศขายไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง สภาพปัจจุบันของแต่ละห้องและมติของนิติบุคคลอาคารชุดตรวจสอบได้จากเอกสารชี้แจงข้อเท็จจริงที่สำคัญฉบับล่าสุด เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านการลงทุน กฎหมาย หรือภาษี

ข้อมูลรายอาคารทั้งหมดอยู่ที่ หน้ารวมคอนโดคุซัทสึออนเซ็น และการเปรียบเทียบกับพื้นที่รีสอร์ตอื่นทั่วญี่ปุ่นอยู่ใน บทความคอนโดรีสอร์ตราคาไม่เกิน 3 ล้านเยน 88 อาคาร