คอนโดออนเซ็นที่ฮาโกเน่ ญี่ปุ่น ถือครองเดือนละเท่าไหร่? ข้อมูลจริง 19 อาคาร สำหรับคนไทย

ฮาโกเน่เป็นชื่อที่คนไทยคุ้นเคยในฐานะที่เที่ยวหนึ่งวันจากโตเกียว ทะเลสาบอาชิ ภูเขาไฟฟูจิ และออนเซ็น แต่ถ้าเปลี่ยนจากผู้มาเยือนเป็นเจ้าของห้อง ตัวเลขที่ต้องดูจะเปลี่ยนไปทั้งชุด เว็บไซต์นี้เก็บข้อมูลคอนโดรีสอร์ตในฮาโกเน่ไว้ 19 อาคาร รวม 1,463 ยูนิต และตัวเลขที่สำคัญที่สุดไม่ใช่ราคาห้อง แต่เป็นยอดที่ต้องโอนทุกเดือนไปตลอดที่ถือครอง

ตรวจสอบโดย

คาซึกิ มิยาซากิ (宮﨑一旗)

ผู้เชี่ยวชาญธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต (takken) / ผู้ประกอบการต่อเนื่อง / กรรมการ Life One Next Co., Ltd.

ผู้เชี่ยวชาญธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตในญี่ปุ่น (ทะเบียนเลขที่ คานางาวะ 129630) ดำเนินสื่อด้านเงินอุดหนุน Hojokin Plus และร่วมก่อตั้งสตาร์ทอัพ AI ชื่อ Atlas Inc. ทำงานที่ปรึกษา SEO/LLMO และตรวจสอบเนื้อหาด้านอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัย

ดูโปรไฟล์

ฮาโกเน่ที่คนไทยรู้จัก กับฮาโกเน่ที่ขายห้องจริง

จากชินจูกุถึงสถานีฮาโกเน่ยูโมโตะด้วยรถไฟด่วนโรแมนซ์คาร์ใช้เวลาราว 80 นาที (Odakyu Electric Railway) แต่คอนโดรีสอร์ตในฮาโกเน่ไม่ได้อยู่รอบสถานีนั้น 14 จาก 19 อาคารกระจุกอยู่ในย่านเซ็นโกกุฮาระซึ่งเป็นที่ราบสูงทางเหนือของทะเลสาบอาชิ และต้องต่อรถบัสจากฮาโกเน่ยูโมโตะอีก 18–40 นาที ส่วนอีก 5 อาคารอยู่ฝั่งโกระ โควาคิดานิ นิโนไดระ และมิยากิโนะ ซึ่งเป็นแนวรถไฟภูเขาฮาโกเน่โทซัง

ความต่างตรงนี้มีผลกับการใช้งานจริง อาคารฝั่งโกระอย่าง Grandvert Gora เดินจากสถานีนากะโกระราว 3 นาที และ Lions Garden Hakone เดินจากสถานีโชโกกุโนะโมริราว 6 นาที เดินทางด้วยรถไฟได้โดยไม่ต้องมีรถ ส่วนฝั่งเซ็นโกกุฮาระเกือบทั้งหมดอยู่ในระยะที่ต้องพึ่งรถบัสหรือรถส่วนตัว ฤดูหนาวบนที่ราบสูงฮาโกเน่มีหิมะและถนนลื่น การมาพักช่วงนั้นโดยไม่มีรถจึงต่างจากภาพทริปหน้าใบไม้เปลี่ยนสีที่เห็นในรีวิว

ค่าใช้จ่ายรายเดือนจริงของ 19 อาคาร

ค่าใช้จ่ายประจำที่เจ้าของห้องในญี่ปุ่นต้องจ่ายมีสองก้อนหลัก คือค่าส่วนกลาง และเงินสมทบกองทุนซ่อมใหญ่ ทั้งสองก้อนจ่ายทุกเดือนไม่ว่าจะมาพักหรือไม่ และไม่ได้ลดลงตามราคาห้อง มัธยฐานของฮาโกเน่อยู่ที่ 35,630 เยนต่อเดือน หรือราว 7,450 บาท ขณะที่มัธยฐานของคอนโดรีสอร์ตทั่วญี่ปุ่น 346 อาคารที่เก็บข้อมูลไว้อยู่ที่ 27,090 เยน ฮาโกเน่จึงสูงกว่าค่ากลางทั้งประเทศราว 31%

นอกจากรายเดือนแล้วยังมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ในฮาโกเน่มีตัวอย่างที่ระบุจำนวนเงินจริงไว้ 9 อาคาร อยู่ในช่วง 40,600 ถึง 123,000 เยนต่อปี มัธยฐาน 88,600 เยน ตัวเลขนี้ผูกกับห้องแต่ละห้อง ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยของอาคาร

ค่าออนเซ็นที่ไม่ได้รวมอยู่ในค่าส่วนกลาง

ฮาโกเน่เป็นแหล่งออนเซ็นระดับแรกของญี่ปุ่น และเรื่องนี้สะท้อนในตัวข้อมูล 16 จาก 19 อาคารมีหลักฐานยืนยันว่ามีออนเซ็น แบ่งเป็นออนเซ็นรวมของอาคาร 14 แห่ง และออนเซ็นที่ต่อท่อเข้าห้องพักแต่ละห้อง 2 แห่ง หากนับอ่างอาบน้ำรวมทุกประเภทด้วยเกณฑ์เดียวกับที่ใช้ทั้งเว็บไซต์ ฮาโกเน่อยู่ที่ 18 จาก 19 อาคาร ขณะที่คอนโดรีสอร์ตทั่วญี่ปุ่นอยู่ที่ 213 จาก 357 อาคาร หรือราว 60% สัดส่วนของฮาโกเน่จึงสูงกว่าค่ากลางอย่างชัดเจน

จุดที่มักถูกมองข้ามคือ น้ำแร่ไม่ได้มาฟรีพร้อมค่าส่วนกลาง ในสองอาคารที่มีออนเซ็นในห้องพัก น้ำแร่ถูกคิดเป็นบิลแยกเหมือนค่าน้ำ Fujita No. 5 Hakoneyama Mansion เก็บค่าออนเซ็นขั้นต่ำ 9,350 เยนต่อเดือนสำหรับ 5 ลูกบาศก์เมตร ส่วนที่เกินคิดเพิ่ม 524 เยนต่อลูกบาศก์เมตร และ Fujita Verde-no-Mori Hakoneyama Villa เก็บ 7,700 เยนต่อเดือนสำหรับ 10 ลูกบาศก์เมตร ส่วนเกิน 330 เยนต่อลูกบาศก์เมตร ยอดนี้เดินต่อไปทุกเดือนแม้เจ้าของจะอยู่เมืองไทยและไม่ได้เปิดน้ำเลย

ค่าน้ำประปาก็แยกอีกก้อนและไม่เท่ากันในแต่ละอาคาร Lions Garden Hakone เก็บค่าน้ำขั้นต่ำ 10,472 เยนต่อสองเดือน หรือราว 5,236 เยนต่อเดือน สำหรับ 20 ลูกบาศก์เมตร ขณะที่ Hakone Kokusai Mansion ใช้น้ำบาดาลในที่ดินของอาคารเองและเก็บ 2,000 เยนต่อเดือน รวมทั้งหมดแล้ว ห้องที่มีออนเซ็นในห้องพักมีค่าคงที่รายเดือนสูงกว่าตัวเลขค่าส่วนกลางที่เห็นในประกาศขายราว 10,000 เยน

อีกเรื่องที่ตัวข้อมูลบอกไว้ตรงไปตรงมาคือ อ่างอาบน้ำรวมไม่ได้แปลว่าออนเซ็นเสมอไป Celeste Hakone Sengokuhara มีอ่างรวมที่เป็นน้ำอุ่นธรรมดา ไม่ใช่น้ำแร่ เปิดเฉพาะวันจันทร์ ศุกร์ เสาร์ และช่วงไฮซีซั่น และซาวน่าหยุดให้บริการอยู่ ส่วนอีกสองอาคารคือ Tokyu Hakone Sengokuhara Resort Villa ที่ไม่พบบันทึกอ่างอาบน้ำรวม และ Hakone Villa Heights ที่ข้อมูลประกาศขายไม่ยืนยันสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางไว้

ห้องที่ถูกที่สุดกับภาระที่หนักที่สุดอยู่ในอาคารเดียวกัน

ห้องที่ถูกที่สุดในฮาโกเน่ตอนนี้อยู่ที่ Hakone Manoir ราคาเริ่มต้น 1,000,000 เยน หรือราว 209,000 บาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนโอกาส จนกระทั่งวางคู่กับค่าส่วนกลาง 39,000 เยนต่อเดือน ค่าถือครองหนึ่งปีเท่ากับ 468,000 เยน หรือ 47% ของราคาห้อง ถือครองสองปีกว่า ๆ ก็จ่ายเกินราคาที่ซื้อมา

ปลายอีกด้านคือ Tokyu Resort Villa Hakone Sengokuhara SEOTO อาคารสร้างปี 2003 ประกาศขาย 49,800,000 เยน ค่าส่วนกลาง 58,132 เยนต่อเดือน คิดเป็นภาระเพียง 1.4% ของราคาต่อปี รายเดือนแพงกว่า Hakone Manoir แต่เมื่อเทียบกับมูลค่าที่ถืออยู่แล้วเบากว่ามาก มัธยฐานของทั้ง 19 อาคารอยู่ที่ 7.6%

เกณฑ์ที่ใช้ตัดสินจึงไม่ใช่ราคาป้าย แต่เป็นจำนวนคืนที่จะได้ใช้จริงต่อปี ที่ 35,630 เยนต่อเดือน ค่าถือครองหนึ่งปีคือ 427,560 เยน ถ้ามาพักปีละ 30 คืน เท่ากับคืนละราว 14,250 เยน ซึ่งใกล้เคียงกับเรียวกังออนเซ็นระดับกลางในฮาโกเน่ ถ้ามาปีละ 10 คืน ต้นทุนขยับเป็นคืนละกว่า 42,000 เยน เรื่องราคาห้องระดับล้านเยนในภาพรวมทั้งประเทศ อยู่ในบทความเรื่องบ้านญี่ปุ่นราคา 100,000 เยน

ปล่อยเช่ารายวันเพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายได้ไหม

คำถามนี้มาเป็นชุดเดียวกับราคาถูกเสมอ และฮาโกเน่เป็นกรณีพิเศษของญี่ปุ่น จังหวัดคานากาว่าออกเทศบัญญัติตามมาตรา 18 ของกฎหมายธุรกิจที่พักอาศัย จำกัดช่วงเวลาประกอบธุรกิจมินปาคุ และพื้นที่ที่ถูกจำกัดตามเทศบัญญัติฉบับนี้อยู่ในฮาโกเน่ที่เดียว คือเขตท่องเที่ยวประเภทที่ 1 ตามข้อบัญญัติผังเมืองฮาโกเน่ ซึ่งอยู่ในพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยประเภทที่ 1 (ที่มา: ราชกิจจานุเบกษาจังหวัดคานากาว่า ฉบับพิเศษที่ 20 วันที่ 30 มีนาคม 2018 เทศบัญญัติจังหวัดฉบับที่ 26)

ช่วงที่ห้ามประกอบธุรกิจในเขตนั้นมีสามช่วง คือ 1 มีนาคม เที่ยงวัน ถึง 1 มิถุนายน เที่ยงวัน, 1 สิงหาคม เที่ยงวัน ถึง 1 กันยายน เที่ยงวัน และ 1 ตุลาคม เที่ยงวัน ถึง 1 ธันวาคม เที่ยงวัน รวมกันคือ 184 วันต่อปี ซึ่งครอบคลุมซากุระ โกลเด้นวีก โอบ้ง และใบไม้เปลี่ยนสี พูดอีกอย่างคือช่วงที่ห้ามคือช่วงที่ห้องเต็มและราคาดีที่สุดพอดี

เงื่อนไขที่สองเป็นเรื่องของตัวอาคาร เทศบาลเมืองฮาโกเน่ระบุว่าการทำมินปาคุในคอนโดมิเนียมมีข้อแม้ว่าข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดต้องไม่มีข้อห้ามไว้ และต้องแนบสำเนาข้อบังคับตอนยื่นแจ้ง (ที่มา: เทศบาลเมืองฮาโกเน่) คอนโดรีสอร์ตจำนวนมากในญี่ปุ่นเขียนข้อห้ามนี้ไว้ในข้อบังคับ การตรวจข้อบังคับของอาคารที่สนใจก่อนตัดสินใจจึงให้คำตอบได้เร็วกว่าการถามเรื่องกฎหมายภาพรวม ส่วนการยืนยันว่าที่อยู่ของห้องอยู่ในเขตจำกัดหรือไม่ ทำได้ที่กองผังเมืองเทศบาลฮาโกเน่ โทร 0460-85-9566

อาคารสร้างปี 1966 ถึง 2003

คอนโดรีสอร์ตในฮาโกเน่เป็นสต็อกเก่า อาคารที่เก่าที่สุดคือ Hakone Kokusai Mansion สร้างปี 1966 และใหม่ที่สุดคือ SEOTO สร้างปี 2003 ไม่มีอาคารที่สร้างหลังจากนั้นในข้อมูลชุดนี้ 6 อาคารสร้างตั้งแต่ปี 1981 ลงไป ซึ่งเป็นช่วงก่อนที่ญี่ปุ่นจะปรับมาตรฐานต้านแผ่นดินไหวใหม่ในปี 1981 ข้อเท็จจริงนี้ไม่ได้แปลว่าอาคารไม่ปลอดภัย แต่แปลว่าเอกสารการตรวจสอบและประวัติการเสริมโครงสร้างเป็นสิ่งที่มีน้ำหนักในการตัดสินใจ

ตัวชี้วัดที่ใช้ได้จริงกว่าปีที่สร้างคือกองทุนซ่อมใหญ่ กระทรวงที่ดินฯ ของญี่ปุ่นให้ช่วงอ้างอิงไว้ที่ 190–325 เยนต่อตารางเมตรต่อเดือน มัธยฐานของฮาโกเน่อยู่ที่ 180 เยน สูงกว่ามัธยฐานทั้งประเทศที่ 139 เยน แต่ยังต่ำกว่าขอบล่างของช่วงอ้างอิง และ 10 จาก 19 อาคารเก็บต่ำกว่า 190 เยน กองทุนที่เก็บน้อยเกินไปมักจบลงด้วยการเรียกเก็บก้อนพิเศษเมื่อถึงรอบซ่อมใหญ่ ในทางกลับกัน อาคารที่เก็บสูงอย่าง SEOTO ที่ 432 เยน หรือ Nice Scene Gora ที่ 360 เยน คือกลุ่มที่เตรียมเงินไว้แล้ว

ประวัติการซ่อมใหญ่ที่ตรวจสอบได้มีอยู่ใน 11 จาก 19 อาคาร Nice Scene Gora มีบันทึกงานซ่อมย้อนหลัง 8 ครั้งตั้งแต่ปี 2006 ถึง 2021 รวมถึงงานระบบออนเซ็นและงานซ่อมอ่างของอ่างอาบน้ำรวม ขณะที่ Hakone Kokusai Mansion มี 5 ครั้งตั้งแต่ปี 1988 ส่วนอาคารที่ไม่มีประวัติเผยแพร่ ไม่ได้แปลว่าไม่เคยซ่อม แต่แปลว่าข้อมูลนั้นต้องขอจากนิติบุคคลอาคารชุดผ่านนายหน้า

ทั้ง 19 อาคารในฮาโกเน่ เรียงตามค่าใช้จ่ายรายเดือน

ตัวเลขซ้ายมือคือค่าส่วนกลางรวมกองทุนซ่อมต่อเดือน โดยใช้ค่าต่ำสุดของอาคารเนื่องจากยอดจริงต่างกันตามขนาดห้อง ตัวเลขราคาคือช่วงราคาของประกาศขายที่พบ ณ สิงหาคม 2026

ตัวเลขชุดนี้เหมาะกับใคร

จากข้อมูลทั้งหมด กลุ่มที่ตัวเลขของฮาโกเน่ลงตัวคือคนที่ใช้ห้องเป็นบ้านหลังที่สองจริง ๆ มาพักได้ปีละหลายสิบคืน รับค่าใช้จ่ายคงที่เดือนละราว 7,500 บาทได้โดยไม่ต้องพึ่งรายได้จากห้อง และต้องการออนเซ็นในอาคารมากกว่าต้องการกำไรจากราคา ฮาโกเน่อยู่ใกล้โตเกียวพอที่จะบินมาแล้วเข้าห้องได้ในวันเดียวกัน ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบที่พื้นที่สกีทางเหนือไม่มี

ในทางกลับกัน คนที่วางแผนให้ห้องหาเงินคืนด้วยการปล่อยเช่ารายวันจะเจอกำแพงสองชั้นตามที่อธิบายไว้ข้างบน และคนที่ตั้งใจย้ายมาอยู่ถาวรควรแยกเรื่องกรรมสิทธิ์ออกจากเรื่องสิทธิพำนักตั้งแต่ต้น เพราะการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นไม่ให้สิทธิอยู่อาศัยเพิ่มแม้แต่วันเดียว รายละเอียดอยู่ในบทความเรื่องกรรมสิทธิ์กับวีซ่า และภาพรวมค่าใช้จ่ายของคอนโดรีสอร์ตทั่วประเทศอยู่ในบทความเรื่องค่าใช้จ่ายจริง

คำถามที่พบบ่อย

คนไทยซื้อคอนโดในฮาโกเน่ได้ไหม

ได้ ญี่ปุ่นไม่จำกัดสัญชาติหรือถิ่นที่อยู่ของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ และไม่ต้องมีวีซ่าหรือบัตรพำนัก กรรมสิทธิ์เป็นแบบถือครองถาวรและตกทอดเป็นมรดกได้ แต่ภาระค่าส่วนกลางก็ตกทอดไปพร้อมกันด้วย

คอนโดในฮาโกเน่ค่าส่วนกลางเดือนละเท่าไหร่

มัธยฐานของ 19 อาคารอยู่ที่ 35,630 เยนต่อเดือน เมื่อรวมค่าส่วนกลางกับกองทุนซ่อมใหญ่ ต่ำสุดในเมืองคือ 20,600 เยน และสูงสุดคือ 61,730 เยน บางอาคารยังเก็บค่าออนเซ็นและค่าน้ำแยกอีกต่างหาก

อาคารไหนมีออนเซ็นในห้องพักเอง

มีสองอาคารคือ Fujita No. 5 Hakoneyama Mansion และ Fujita Verde-no-Mori Hakoneyama Villa ทั้งสองแห่งต่อท่อน้ำแร่เข้าห้องอาบน้ำของแต่ละห้อง และคิดค่าน้ำแร่เป็นบิลแยกที่ 9,350 และ 7,700 เยนต่อเดือนตามลำดับ

ซื้อแล้วปล่อยเช่าให้นักท่องเที่ยวรายวันได้ไหม

ขึ้นอยู่กับสองเงื่อนไขพร้อมกัน คือที่ตั้งของห้องอยู่ในเขตที่เทศบัญญัติจังหวัดคานากาว่าจำกัดช่วงเวลาหรือไม่ และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดห้ามไว้หรือไม่ ในเขตที่ถูกจำกัด ช่วงที่ทำได้คือมิถุนายนถึงกรกฎาคม กันยายน และธันวาคมถึงกุมภาพันธ์ ซึ่งไม่ตรงกับไฮซีซั่นของฮาโกเน่

เดินทางจากสนามบินถึงห้องใช้เวลาเท่าไหร่

เส้นทางที่ใช้กันคือเข้าชินจูกุก่อน แล้วต่อโรแมนซ์คาร์ไปฮาโกเน่ยูโมโตะราว 80 นาที จากนั้นอาคารฝั่งโกระและโควาคิดานิต่อรถไฟภูเขาอีกช่วงสั้น ส่วนฝั่งเซ็นโกกุฮาระต่อรถบัสอีก 18 ถึง 40 นาที

อาคารเก่าตั้งแต่ปี 1966 ยังซื้อได้ไหม

ซื้อได้ และในฮาโกเน่อาคารเก่ามักมีค่าส่วนกลางถูกกว่า แต่สิ่งที่ต่างกันจริงคือกองทุนซ่อมใหญ่กับประวัติการซ่อม อาคารที่เก็บกองทุนต่ำกว่า 190 เยนต่อตารางเมตรมี 10 จาก 19 แห่ง กลุ่มนี้มีโอกาสเรียกเก็บเงินก้อนพิเศษเมื่อถึงรอบซ่อมมากกว่า

เกี่ยวกับข้อมูลนี้

ตัวเลขทั้งหมดมาจากคอนโดรีสอร์ตในเมืองฮาโกเน่ จังหวัดคานากาว่า 19 อาคาร รวม 1,463 ยูนิต ที่เว็บไซต์นี้รวบรวมจากหน้าเว็บสาธารณะของพอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ บริษัทนายหน้า และนิติบุคคลอาคารชุด ข้อมูลอ้างอิง ณ สิงหาคม 2026 ค่าส่วนกลางและกองทุนซ่อมใช้ค่าต่ำสุดของอาคารเนื่องจากยอดจริงต่างกันตามขนาดห้อง การเปรียบเทียบกับค่ากลางทั้งประเทศใช้ฐาน 346 อาคารที่มีข้อมูลรายเดือน จำนวนอาคารที่มีออนเซ็นนับเฉพาะที่มีเอกสารระบุว่าเป็นน้ำแร่ ไม่นับอ่างอาบน้ำรวมที่เป็นน้ำอุ่น

ข้อมูลกฎหมายมินปาคุอ้างอิงเทศบัญญัติจังหวัดคานากาว่าฉบับที่ 26 ปี 2018 ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาจังหวัด และหน้าเว็บของเทศบาลเมืองฮาโกเน่ การยืนยันว่าห้องใดอยู่ในเขตจำกัดต้องสอบถามกองผังเมืองเทศบาลฮาโกเน่โดยตรง ราคาประกาศขายไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง และประกาศขายมีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านการลงทุน กฎหมาย หรือภาษี สภาพจริงของแต่ละห้องและแต่ละนิติบุคคลอาคารชุดยืนยันได้จากเอกสารชี้แจงข้อเท็จจริงที่สำคัญฉบับล่าสุด