ซื้อคอนโดที่อาตามิ ญี่ปุ่น ต้องจ่ายเดือนละเท่าไหร่ — ข้อมูลจริง 40 อาคาร

อาตามิ (Atami) คือเมืองออนเซ็นริมทะเลที่นั่งชินคันเซ็นจากโตเกียวราว 40 นาที คนไทยจำนวนไม่น้อยเคยไปเที่ยว แต่น้อยคนรู้ว่าที่นั่นมีคอนโดรีสอร์ตประกาศขายตั้งแต่ 900,000 เยน และคนต่างชาติซื้อได้โดยไม่ต้องมีวีซ่า คำถามที่ตอบยากกว่าคือ ถือครองแล้วต้องจ่ายเดือนละเท่าไหร่ หน้านี้ใช้ตัวเลขจริงของคอนโดรีสอร์ตในอาตามิ 40 อาคาร รวม 4,763 ยูนิต ที่เว็บไซต์นี้เก็บข้อมูลไว้

ตรวจสอบโดย

คาซึกิ มิยาซากิ (宮﨑一旗)

ผู้เชี่ยวชาญธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต (takken) / ผู้ประกอบการต่อเนื่อง / กรรมการ Life One Next Co., Ltd.

ผู้เชี่ยวชาญธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตในญี่ปุ่น (ทะเบียนเลขที่ คานางาวะ 129630) ดำเนินสื่อด้านเงินอุดหนุน Hojokin Plus และร่วมก่อตั้งสตาร์ทอัพ AI ชื่อ Atlas Inc. ทำงานที่ปรึกษา SEO/LLMO และตรวจสอบเนื้อหาด้านอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัย

ดูโปรไฟล์

ราคาห้องในอาตามิห่างกันเกือบ 2,000 เท่า

ประกาศขาย 91 รายการใน 36 อาคาร มีตั้งแต่ 900,000 เยน ไปจนถึง 1,800 ล้านเยน ห้องที่ถูกที่สุดอยู่ที่ Villa Shizengo Mansion Bldg. D ในเขตคามิตากะ ห่างจากสถานีอาตามิราว 8 กิโลเมตร ส่วนห้องที่แพงที่สุดอยู่ที่ The Crest Tower Atami ซึ่งเดินจากสถานี 3 นาที

ราคาป้ายจึงบอกอะไรได้น้อย ตัวเลขที่ใช้เปรียบเทียบกันได้จริงคือค่าใช้จ่ายรายเดือนและอัตราภาระการถือครอง ซึ่งคำนวณจากค่าใช้จ่ายรายปีหารด้วยราคาประกาศขายต่ำสุดของอาคารนั้น

เหตุผลอยู่ที่โครงสร้างของค่าส่วนกลาง ค่าลิฟต์ ค่าดูแลออนเซ็นรวม ค่าเจ้าหน้าที่ประจำอาคาร เป็นต้นทุนคงที่ของอาคารทั้งหลัง แล้วหารกันตามจำนวนยูนิต ต้นทุนก้อนนี้ไม่ลดลงเมื่อราคาห้องลดลง ห้อง 900,000 เยนกับห้อง 90 ล้านเยนในอาตามิจึงจ่ายค่าส่วนกลางในระดับที่ใกล้เคียงกันกว่าที่คนส่วนใหญ่คาด

ภาษีก้อนที่สองที่มีเฉพาะในอาตามิ

เมืองอาตามิเก็บภาษีท้องถิ่นชื่อ ภาษีการถือครองบ้านพักตากอากาศ (別荘等所有税) ในอัตรา 650 เยน ต่อพื้นที่ 1 ตารางเมตร ต่อปี ภาษีนี้เก็บเพิ่มจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามปกติ ไม่ใช่ภาษีคนละตัวที่เลือกจ่ายอย่างใดอย่างหนึ่ง

ประเด็นที่สำคัญกับผู้ซื้อชาวไทยคือเงื่อนไขของผู้เสียภาษี เมืองระบุว่าผู้ที่ต้องเสียคือเจ้าของที่ถือครองบ้านในเมืองอาตามิ ณ วันที่ 1 มกราคม โดยไม่มีทะเบียนราษฎรในเมืองอาตามิและไม่ได้ยื่นแบบภาษีเทศบาลกับเมือง (ที่มา: เมืองอาตามิ ภาษีการถือครองบ้านพักตากอากาศ) ผู้ซื้อที่อาศัยอยู่ในไทยและมาพักปีละไม่กี่ครั้ง จึงเข้าเงื่อนไขนี้เกือบทั้งหมด

อีกจุดที่มักเข้าใจผิดคือพื้นที่ที่นำมาคิดภาษี เมืองคิดจากพื้นที่รวมของอาคาร ซึ่งรวมส่วนกลางที่เฉลี่ยมาตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ด้วย ไม่ใช่เฉพาะพื้นที่ในห้อง ตัวอย่างจริงจาก Atami Park Mansion ห้องขนาด 35 ตารางเมตร เสียภาษีบ้านพักตากอากาศปีละ 32,100 เยน เมื่อหารด้วยอัตรา 650 เยน เท่ากับคิดภาษีบนพื้นที่ 49.4 ตารางเมตร มากกว่าพื้นที่ในห้องราว 41% และห้องเดียวกันนี้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 21,600 เยน กล่าวคือภาษีบ้านพักตากอากาศสูงกว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพราะอาคารเก่าทำให้มูลค่าประเมินสิ่งปลูกสร้างต่ำ แต่พื้นที่ไม่ได้ลดลงตามอายุอาคาร

ใน 40 อาคารนี้ มี 16 อาคารที่พบตัวเลขภาษีบ้านพักตากอากาศจากตัวอย่างห้องจริง มัธยฐานอยู่ที่ปีละ 37,550 เยน หรือราว 3,130 เยนต่อเดือน ต่ำสุด 22,800 เยน สูงสุด 106,300 เยน เงินก้อนนี้บวกเพิ่มจากค่าส่วนกลางและกองทุนซ่อมที่พูดถึงในหัวข้อถัดไป

ค่าใช้จ่ายรายเดือน มัธยฐาน 39,812 เยน

ค่าส่วนกลางรวมกองทุนซ่อมของ 40 อาคาร มีมัธยฐานอยู่ที่ 39,812 เยนต่อเดือน คิดเป็นเงินไทยราว 8,300 บาท ที่อัตราแลกเปลี่ยนซึ่งเว็บไซต์นี้ปรับสัปดาห์ละครั้ง ช่วงของตัวเลขกว้างมาก ตั้งแต่ 18,707 เยนไปจนถึง 151,690 เยน

อาคารที่ค่ารายเดือนถูกที่สุดใน 40 อาคารไม่ใช่อาคารที่อยู่ไกลออกไป แต่คือ Atami Sunny Heights ซึ่งเดินจากสถานีอาตามิ 7 นาที และเดินถึงหาดซันบีช 4 นาที ค่ารายเดือน 18,707 เยน ราคาประกาศขายเริ่ม 8.9 ล้านเยน อาคารนี้มี 440 ยูนิต จำนวนยูนิตที่มากช่วยเฉลี่ยต้นทุนส่วนกลางลง ในทางกลับกัน Bettei Sakuranosho มีเพียง 24 ยูนิต ค่ารายเดือนจึงขึ้นไปถึง 151,690 เยน

จำนวนยูนิตในอาคารจึงเป็นตัวแปรที่อ่านได้ก่อนดูราคา อาคารเล็กที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบมักมีค่าส่วนกลางต่อห้องสูง เพราะหารกันน้อยคน

ต่างย่าน ภาระต่างกันหลายเท่า

เมื่อแยก 40 อาคารตามที่ตั้ง ความต่างจะชัดขึ้น กลุ่มรอบสถานีและใจกลางเมืองมีอัตราภาระการถือครองมัธยฐาน 1.4% ขณะที่กลุ่มมินามิ-อาตามิ ทางใต้ของเมือง อยู่ที่ 7.67% ทั้งที่ค่ารายเดือนของฝั่งมินามิ-อาตามิถูกกว่า

สาเหตุที่ฝั่งมินามิ-อาตามิเป็นแบบนี้คือระยะทาง อาคารในย่านนี้อยู่แถวสถานีอาจิโระและอิซุ-ตากะ ห่างจากสถานีอาตามิที่ชินคันเซ็นจอดออกไปหลายกิโลเมตร ราคาห้องจึงลงมาอยู่ระดับ 1.8–3.5 ล้านเยน อย่าง Mansion Minami-Atami หรือ 3.3 ล้านเยนที่ Peerless Atami แต่ค่าส่วนกลางไม่ได้ลดลงตามไปด้วย

กองทุนซ่อม: 19 ใน 40 อาคารต่ำกว่าเกณฑ์ของกระทรวง

กองทุนซ่อม (修繕積立金) คือเงินที่เก็บสะสมไว้ซ่อมใหญ่ทุก 12–15 ปี ถ้าเก็บน้อยเกินไป เมื่อถึงรอบซ่อมนิติบุคคลจะเรียกเก็บเพิ่มเป็นก้อน หรือขึ้นค่ารายเดือน กระทรวงที่ดินฯ ของญี่ปุ่นมีเกณฑ์อ้างอิงสำหรับอาคารขนาดใหญ่ไว้ที่ 190–325 เยนต่อตารางเมตรต่อเดือน (ที่มา: แนวทางกองทุนซ่อมอาคารชุด กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน คมนาคม และการท่องเที่ยว)

ใน 40 อาคารนี้ มัธยฐานอยู่ที่ 194 เยนต่อตารางเมตร ซึ่งเพียงพ้นขอบล่างของเกณฑ์มาเล็กน้อย และมี 19 อาคารที่ต่ำกว่า 190 เยน ตัวเลขที่ต่ำไม่ได้แปลว่าอาคารมีปัญหาเสมอไป เพราะอาคารที่สะสมเงินไว้มากแล้วในอดีตก็เก็บรายเดือนต่ำได้ แต่ยอดเงินสะสมคงเหลือไม่ใช่ข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณะ สิ่งที่ตรวจสอบได้ก่อนซื้อคือเอกสารรายงานการตรวจสอบข้อเท็จจริงที่นายหน้าขอจากนิติบุคคลได้ ซึ่งระบุยอดคงเหลือและแผนซ่อมไว้

ตัวเลขจริงรายอาคาร

เรียงตามราคาประกาศขายต่ำสุด ตัวเลขเปอร์เซ็นต์คืออัตราภาระการถือครอง จำนวนเงินคือค่าส่วนกลางรวมกองทุนซ่อมต่อเดือน

ดูรายการทั้ง 40 อาคารพร้อมค่าใช้จ่าย ผังห้อง และแผนที่ได้ที่ หน้ารวมคอนโดรีสอร์ตในอาตามิ

ออนเซ็นในอาคาร 21 จาก 40 อาคาร

สิ่งที่ทำให้อาตามิต่างจากเมืองรีสอร์ตอื่นคือน้ำพุร้อน ใน 40 อาคารนี้มี 21 อาคารที่มีบ่อออนเซ็นรวมภายในอาคารและยืนยันได้ว่ายังเปิดใช้งาน ข้อควรรู้คือหลายอาคารเก็บค่าใช้ออนเซ็นแยกจากค่าส่วนกลาง เช่นที่ Atami Park Mansion เก็บเพิ่มเดือนละ 1,500 เยน ตัวเลขค่ารายเดือนที่ประกาศขายระบุไว้จึงอาจยังไม่รวมส่วนนี้

บ่อออนเซ็นรวมยังเป็นต้นทุนที่ต้องดูแลต่อเนื่อง ทั้งค่าเชื้อเพลิงทำความร้อน ค่าระบบกรองน้ำหมุนเวียน และค่าเปลี่ยนท่อ อาคารที่มีออนเซ็นและมียูนิตน้อยจึงมักมีค่าส่วนกลางต่อห้องสูงกว่าอาคารที่ไม่มี

การเป็นเจ้าของไม่ให้สิทธิพำนัก

ญี่ปุ่นไม่จำกัดสัญชาติหรือถิ่นที่อยู่ของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ คนไทยที่อยู่ในไทยซื้อคอนโดที่อาตามิได้ และกรรมสิทธิ์เป็นแบบถือครองถาวร ไม่มีกำหนดอายุสัญญา แต่การเป็นเจ้าของไม่ได้ให้สิทธิพำนักหรือวีซ่าใด ๆ ผู้ถือหนังสือเดินทางไทยยังคงเข้าญี่ปุ่นตามเงื่อนไขวีซ่าปกติ รายละเอียดเรื่องนี้อยู่ในหน้า ซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นแล้วได้วีซ่าไหม

ผลที่ตามมาในทางปฏิบัติคือ เจ้าของที่อยู่ต่างประเทศเข้าเงื่อนไขภาษีบ้านพักตากอากาศของเมืองอาตามิโดยอัตโนมัติ และต้องมีผู้แทนในญี่ปุ่นสำหรับรับหนังสือแจ้งภาษีและติดต่อกับนิติบุคคล ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไม่ปรากฏในราคาประกาศขาย

คำถามที่พบบ่อย

ห้อง 900,000 เยนที่อาตามิ ซื้อแล้วคุ้มไหม

ที่ Villa Shizengo Mansion Bldg. D ค่าส่วนกลางรวมกองทุนซ่อมอยู่ที่ 29,840 เยนต่อเดือน หรือปีละ 358,080 เยน คิดเป็นราว 40% ของราคาห้องในหนึ่งปี และเกินราคาห้องเมื่อถือครองครบสามปี ตัวเลขนี้ยังไม่รวมภาษี ห้องราคาต่ำในทำเลไกลจึงเหมาะกับผู้ที่มาพักบ่อยจริง ๆ มากกว่าผู้ที่มองเป็นการลงทุน

ค่าใช้จ่ายรายปีทั้งหมดของคอนโดที่อาตามิอยู่ที่เท่าไหร่

ถ้าใช้มัธยฐานของ 40 อาคาร ค่าส่วนกลางรวมกองทุนซ่อมอยู่ที่ 477,744 เยนต่อปี บวกภาษีบ้านพักตากอากาศมัธยฐาน 37,550 เยน และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งต่างกันตามห้อง บางอาคารมีค่าใช้ออนเซ็นและค่าจอดรถแยกอีก

ทำไมค่าส่วนกลางที่อาตามิสูงกว่าคอนโดในกรุงเทพ

เพราะเป็นอาคารรีสอร์ตที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่อจำนวนผู้อยู่อาศัยสูง หลายอาคารมีบ่อออนเซ็น เจ้าหน้าที่ประจำ และอยู่บนพื้นที่ลาดชันซึ่งมีค่าดูแลโครงสร้างสูง อีกทั้งอาคารรีสอร์ตมีผู้อยู่ประจำน้อย แต่ต้นทุนดูแลอาคารเดินตลอดทั้งปี

ปล่อยเช่ารายวันแบบโรงแรมได้ไหม

ต้องดูข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดแต่ละอาคารและกฎท้องถิ่นประกอบกัน หลายอาคารในอาตามิห้ามไว้ในข้อบังคับ การสรุปว่าทำได้เพราะกฎหมายระดับประเทศเปิดช่องเป็นความเข้าใจที่คลาดเคลื่อน

อาคารเก่าตั้งแต่ปี 1966 ยังอยู่ได้อีกนานไหม

อาคารคอนกรีตเสริมเหล็กในญี่ปุ่นไม่มีอายุขัยตามกฎหมาย สิ่งที่กำหนดอนาคตของอาคารคือเงินกองทุนซ่อมและการตัดสินใจของนิติบุคคล อาคารที่สร้างก่อนปี 1981 ใช้มาตรฐานต้านแผ่นดินไหวรุ่นเก่า จุดนี้ตรวจสอบได้จากปีที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างและประวัติการเสริมโครงสร้าง

เกี่ยวกับข้อมูลนี้

ตัวเลขทั้งหมดมาจากคอนโดรีสอร์ตในเมืองอาตามิ จังหวัดชิซุโอกะ 40 อาคาร ที่เว็บไซต์นี้รวบรวมจากหน้าเว็บสาธารณะของพอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ บริษัทนายหน้า นิติบุคคลอาคารชุด และหน้าเว็บของเมืองอาตามิ ข้อมูลอ้างอิง ณ เดือน 2026-07 ถึง 2026-08 ค่าส่วนกลางและกองทุนซ่อมใช้ค่าต่ำสุดของอาคารเนื่องจากต่างกันตามขนาดห้อง อัตราภาระการถือครองคำนวณจากค่าใช้จ่ายรายปีหารด้วยราคาประกาศขายต่ำสุด และไม่รวมภาษี คำนวณได้ 37 อาคารจาก 40 อาคาร เพราะอีก 3 อาคารไม่มีประกาศขายในช่วงที่เก็บข้อมูล ส่วนอีก 1 อาคารมีประกาศขายแต่ยังไม่พบช่วงราคาที่ยืนยันได้จากแหล่งข้อมูลสาธารณะ จึงไม่นำมาคำนวณช่วงราคา ราคาประกาศขายไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านการลงทุน กฎหมาย หรือภาษี การตรวจสอบสถานะของแต่ละอาคารและห้องต้องอาศัยเอกสารล่าสุดจากนิติบุคคลอาคารชุด