ステラタワー神立は、新潟県湯沢町・神立エリア（湯沢ICから約1.9km、神立スノーリゾート至近）の総戸数691戸・1993年9月築（鉄骨・鉄筋コンクリート造33階建）の超高層リゾートマンションです。源泉掛け流しの岩風呂を含む温泉大浴場、屋内温水プール、フィットネスジム、33階の展望ラウンジを備え、2026年7月22日時点でエンゼル不動産に27件（300万〜2,200万円）が売りに出ています。編集部の診断は、坪単価中央値48万円と湯沢郊外エリアでは高位の価格を維持し、修繕積立金も超高層の国交省目安に収まる「価格・積立とも安定圏」の物件。ただし露天風呂の故障とレストラン休止という小さな黄信号が点き始めている、というものです。
坪48万円——湯沢郊外では頭ひとつ抜けた価格帯
2026年7月22日時点の売出27件の中央値は600万円、坪単価の中央値は48.0万円/坪（レンジ33.0万〜81.5万円/坪、面積加重平均52.4万円/坪）です。編集部が同時期に計測した石打・舞子エリアの大型棟（ライオンズマンション石打丸山 約23.9万円/坪、フォレストヒルズ石打 約17.9万円/坪）や、越後中里のランパーツ中里（10万〜90万円の売出が中心）と比べると、明確に高い水準を保っています。最高値は32階1LDK60.03㎡の1,480万円（約81.5万円/坪）と、高層階のプレミアムがはっきり価格に乗る物件です。
東向きは坪52万円、西向きは坪43万円——約2割の差
売出27件を方角別に見ると、ゲレンデ側の東向き13件の坪単価中央値は約52.0万円/坪、西向き9件は約43.4万円/坪で、約2割の開きがあります。東向きなら坪45万円以下、西向きなら坪38万円以下が売出実勢の中では安い水準といえます（いずれも2026年7月22日時点の売出価格に基づく目安で、階数・専有面積・室内状態によって変わります）。低層階の西向き小型住戸には坪33万円前後の売出もあり、同じ棟内でもレンジは広めです。
保有コスト率は年3.5〜5.8%——湯沢の大型棟では軽い部類
実例では、25階1DK30.01㎡（440万円）が管理費10,900円+積立修繕費10,510円=月21,410円（年約25.7万円）、32階1LDK60.03㎡（1,480万円）が管理費21,800円+積立修繕費21,010円=月42,810円（年約51.4万円）です。売出価格に対する保有コスト率は年5.8%と3.5%。同エリアで保有コスト率が年10%を超える物件が珍しくない中では軽い部類ですが、これは価格が維持されていることの裏返しでもあります。別途、温泉・井水維持管理費1,100円/月がかかります。
積立金350円/㎡は超高層の目安の平均値相当
修繕積立金の単価は2住戸とも約350円/㎡で、一般的な大規模マンションの国交省目安（190〜325円/㎡）を上回ります。ただし本棟は33階建の超高層で、国交省ガイドラインが別枠で示す【地上20階以上】の目安は240〜410円/㎡（平均338円/㎡）。この幅のほぼ平均値に相当し、超高層として適正水準の積立を確保していると読めます。2023年12月には防水改修・シーリング・外壁補修・外壁ほか塗装工事を実施済みで、直近の大規模修繕サイクルを一巡させている点も確認できます。
露天風呂は故障中・レストランは休止中——黄信号の芽
エンゼル不動産の建物ページ（2026年7月22日時点）には、露天風呂（源泉掛け流し）が「現在故障中、再開未定」、レストランが「休止中（再開未定）」、屋内温水プールが「節電のため消灯営業中」と記載されています。主力の岩風呂（源泉掛け流し・24時間）とプールの営業自体は続いており、近隣で起きているようなプール全面休止には至っていませんが、燃料費・省エネ圧力が共用設備の営業に及び始めている兆候です。管理組合法人は公式サイトで総会・理事会議事録を公開しており、購入検討時は露天風呂の修理方針とレストラン区画の扱いを議事録で確認できます。
売出集中度は3.9%——件数は多いが戸数比では許容圏
売出27件は本バッチで計測した5棟の中で最多ですが、総戸数691戸に対する比率は約3.9%です。300万円台の小型住戸から2,200万円の105㎡住戸まで価格帯が広く分散しており、特定価格帯への投げ売り集中は見られません。
編集部の診断
判定は「安定」です。坪単価中央値48万円という価格水準、超高層目安に収まる積立金350円/㎡、2023年の外壁・防水工事実施と、価格・積立・修繕履歴の3点がかみ合っています。一方で露天風呂の故障とレストラン休止は、放置が長引けば物件の訴求力と価格に効いてくる類のイベントです。仮に将来一時金が発生する場合、30.01㎡（約9.1坪）では50万円で実質坪単価+約5.5万円、100万円で+約11.0万円に相当します。購入前には、露天風呂の修繕計画（時期・費用・資金手当）とレストラン区画の今後、そして積立残高を、管理組合公式サイトの議事録と重要事項調査報告書で確認することをおすすめします。
