Ferienwohnung in Japan: laufende Kosten im Monat — gemessen in 357 Anlagen

Eine Ferienwohnung in Japan kostet im Kauf oft weniger als ein Gebrauchtwagen. Die Frage, die im deutschsprachigen Raum bisher unbeantwortet blieb, ist die danach, was danach passiert: Was wird jeden Monat abgebucht, was einmal im Jahr, und ab welchem Kaufpreis übersteigen die laufenden Kosten den Wert der Wohnung? Dieser Beitrag beantwortet das mit den gemessenen Beträgen aus 357 Ferienwohnanlagen mit zusammen 50,607 Wohnungen.

Geprüft von

Kazuki Miyazaki

Zugelassener Immobilientransaktions-Spezialist (Takken) / Seriengründer / Direktor, Life One Next Co., Ltd.

In Japan zugelassener Immobilientransaktions-Spezialist (Registriernr. Kanagawa 129630). Betreibt das Fördermittel-Medium Hojokin Plus und ist Mitgründer des KI-Startups Atlas Inc. Berät zu SEO/LLMO und betreut redaktionell Beiträge zu Immobilien und Wohnen.

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Was in Japan jeden Monat abgebucht wird

Eine japanische Eigentumswohnung zieht zwei feste Beträge ein, unabhängig davon, ob jemand die Wohnung nutzt:

• Hausgeld (管理費, kanrihi) — Reinigung, Empfang, Aufzug, Beleuchtung, Betrieb der Gemeinschaftsanlagen. Entspricht funktional dem deutschen Hausgeld ohne Rücklagenanteil.
• Instandhaltungsrücklage (修繕積立金, shūzen tsumitatekin) — Vorsorge für die Großsanierung, die japanische Anlagen etwa alle zwölf Jahre durchführen.

Für 346 der 357 erfassten Anlagen liegen beide Beträge als tatsächlich abgerechnete Summe vor. Der Median beträgt 27.090 ¥ pro Monat, rund 147 €. Das untere Quartil liegt bei 19.110 ¥ (104 €), das obere bei 37.310 ¥ (203 €). Die günstigste Anlage kommt auf 5.320 ¥ (29 €), die teuerste auf 125.940 ¥ (685 €) im Monat.

Pro Quadratmeter gerechnet ergibt das einen Wert, der viele überrascht: In den 202 Anlagen, für die auch Wohnungsgrößen aus den aktuellen Angeboten vorliegen, liegt der Median bei 480 ¥ je m² und Monat, umgerechnet 2,61 €. Die mittlere Wohnungsgröße beträgt 56,2 m². Zum Vergleich: Für deutsche Eigentumswohnungen nennt der Finanzierungsvermittler Baufi24 eine übliche Spanne von 3,00 bis 4,50 € je Quadratmeter. Die laufenden Kosten japanischer Ferienwohnungen sind also nicht absolut hoch — sie sind hoch im Verhältnis zu einem Kaufpreis, der praktisch bei null liegt.

Die Posten, die neben Hausgeld und Rücklage auf der Abrechnung stehen

In 151 Anlagen sind weitere monatliche Positionen belegt. Die drei häufigsten Muster:

• Wasser-Grundgebühr — in 127 Anlagen als eigener Posten ausgewiesen, Median 1.760 ¥ (rund 10 €) im Monat. Viele Ferienanlagen betreiben eigene Leitungsnetze und rechnen die Grundgebühr über die Verwaltung ab.
• Thermalwassergebühr — in 34 Anlagen fällt für das Onsen eine gesonderte Gebühr an, Median 4.018 ¥ (22 €), in der teuersten Anlage 16.500 ¥ (90 €) im Monat. Sie wird auch dann fällig, wenn niemand badet.
• Kleinere Umlagen — Beiträge zur Eigentümervereinigung, Erbbauzins, Ortsvereinsbeitrag, Warmwasser-Grundgebühr oder Kabelanschluss, meist im Bereich weniger tausend Yen.

Diese Posten stehen selten in Verkaufsanzeigen und tauchen erst in der Abrechnung auf. Auf den Objektseiten führen wir sie einzeln mit Quelle auf.

Grundsteuer: die jährliche Rechnung

Zusätzlich zu den monatlichen Beträgen erhebt die Gemeinde jährlich die Grundsteuer (固定資産税, kotei shisan zei), in vielen Orten zusammen mit der Stadtplanungssteuer (都市計画税). Für 131 Anlagen liegen uns die tatsächlichen Bescheidbeträge einzelner Wohnungen vor: Der Median beträgt 67.600 ¥ im Jahr, rund 368 €. Die Spanne reicht von 21.400 ¥ (116 €) bis 360.600 ¥ (1.962 €).

Der Betrag hängt am steuerlichen Gebäude- und Bodenwert, nicht am Kaufpreis. Deshalb zahlt eine Wohnung, die für 100.000 ¥ den Eigentümer wechselt, weiterhin die Grundsteuer auf ihren amtlichen Wert. Bei den ganz günstigen Objekten übersteigt die Jahressteuer regelmäßig den Kaufpreis um ein Vielfaches.

Eine vollständige Jahresrechnung

Für eine Wohnung mit den Medianwerten unseres Bestands — 56 m², Hausgeld und Rücklage 27.090 ¥, Wasser-Grundgebühr 1.760 ¥, Grundsteuer 67.600 ¥ — ergibt sich folgendes Bild:

Warum der Kaufpreis die falsche Kennzahl ist

Aussagekräftiger als der Preis ist die Unterhaltskostenquote: die jährlichen Kosten geteilt durch den Angebotspreis. Über 293 Anlagen mit aktuellen Angeboten liegt der Median bei 6,2 %. Der Wert bewegt sich aber je nach Preisklasse in völlig verschiedenen Größenordnungen.

In acht Anlagen liegt die Quote über 100 %. Alle acht stehen in den Skigebieten von Naeba und Nakazato, wo Wohnungen ab 100.000 ¥ (rund 540 €) angeboten werden, während Hausgeld und Rücklage zwischen 11.100 und 23.790 ¥ im Monat liegen:

Am anderen Ende steht The Crest Tower Atami mit 0,25 %: 48.100 ¥ Monatskosten, aber Angebotspreise ab 150 Mio. ¥. Hohe Monatskosten und eine hohe Quote sind zwei verschiedene Dinge.

Was das eigene Onsen im Haus monatlich kostet

213 der 357 Anlagen verfügen über eine eigene heiße Quelle oder ein Gemeinschaftsbad. Der Preisunterschied lässt sich in unserem Bestand direkt ablesen: Anlagen mit Onsen kommen auf einen Median von 29.650 ¥ im Monat, Anlagen ohne auf 23.150 ¥. Der Aufschlag beträgt also rund 6.500 ¥ oder 35 € monatlich — zuzüglich der gesonderten Thermalwassergebühr, wo eine erhoben wird.

Ein Onsen im Haus ist damit die teuerste Einzelentscheidung bei den laufenden Kosten, und zugleich der Grund, warum viele dieser Anlagen überhaupt gebaut wurden. Sechs Beispiele mit Onsen, deren Monatskosten unter dem Median liegen:

Die Rücklage entscheidet darüber, ob eine Sonderumlage kommt

Ein niedriges Hausgeld ist nicht automatisch eine gute Nachricht. Das japanische Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) veröffentlicht Richtwerte für die Instandhaltungsrücklage je Quadratmeter. Für große Anlagen unter 20 Etagen ab 20.000 m² Gesamtfläche nennt die Richtlinie zur Instandhaltungsrücklage (Stand 7. Juni 2024, japanisch) eine Spanne von 190 bis 325 ¥ je m² und Monat bei einem Mittelwert von 255 ¥; über alle Größenklassen reichen die Richtwerte von 170 bis 430 ¥.

In unserem Bestand liegt der Median bei 139 ¥ je m², und 238 der 343 Anlagen mit belegtem Wert bleiben unter 190 ¥. Die Richtlinie selbst hält fest, dass ein Wert unterhalb der Spanne nicht unmittelbar als unangemessen zu beurteilen ist, sondern Anlass gibt, den langfristigen Sanierungsplan und die Ansparweise anzusehen. Genau das ist der praktische Punkt: Wo wenig angespart wird, wird die Großsanierung entweder verschoben oder über eine Sonderumlage finanziert, die auf den Eigentümer zum Zeitpunkt des Beschlusses trifft.

Ein Gegengewicht bietet die tatsächliche Sanierungshistorie. Für 140 Anlagen ist dokumentiert, welche Arbeiten wann ausgeführt wurden — bei diesen Häusern lässt sich prüfen, ob die niedrige Rücklage einem bereits sanierten Gebäude gegenübersteht oder einem aufgeschobenen Problem.

Alte Anlagen sind im Unterhalt nicht teurer

Ein Muster, das dem europäischen Bauchgefühl widerspricht: Die ältesten Anlagen haben die niedrigsten Monatskosten.

Der Grund liegt bei den Gemeinschaftsanlagen, nicht beim Alter: Die Bauten der Jahre 2000 bis 2009 sind Anlagen mit Pool, Empfang rund um die Uhr und großen Badebereichen, deren Betrieb dauerhaft Personal bindet. Die Häuser aus den Siebzigern sind schlicht gebaut und werden entsprechend günstig verwaltet — was sich in einer dünnen Rücklage niederschlagen kann.

Offene Zahlungen des Voreigentümers gehen auf den Käufer über

Ein Punkt, der in deutschsprachigen Ratgebern zum Immobilienkauf in Japan fehlt und beim günstigen Segment besonders zählt: Rückstände beim Hausgeld haften an der Wohnung, nicht an der Person. Artikel 8 des japanischen Wohnungseigentumsgesetzes (建物の区分所有等に関する法律, Gesetzestext bei e-Gov) bestimmt, dass die Forderungen der Eigentümergemeinschaft nach Artikel 7 Absatz 1 auch gegen den Einzelrechtsnachfolger geltend gemacht werden können — also gegen den Käufer.

Bei Wohnungen, die für 100.000 ¥ angeboten werden, sind mehrere Jahre unbezahltes Hausgeld ein realistisches Szenario und übersteigen den Kaufpreis leicht. Der Stand der Rückstände steht in den Verwaltungsunterlagen, die vor dem Kaufvertrag zusammen mit der gesetzlichen Objektaufklärung (重要事項説明) vorgelegt werden.

Zur Verwaltung aus dem Ausland hat das MLIT eine englischsprachige Broschüre für ausländische Wohnungseigentümer veröffentlicht, die Rechte und Pflichten in der Eigentümergemeinschaft zusammenfasst.

Für wen sich die Rechnung trägt

Aus den Zahlen ergeben sich drei klar unterscheidbare Fälle.

• Wohnungen unter 1 Mio. ¥ — die Quote von im Median 98,9 % heißt, dass der Kaufpreis jährlich noch einmal anfällt. Das rechnet sich nur bei intensiver Eigennutzung; als Wertanlage funktioniert es nicht.
• Wohnungen zwischen 3 und 10 Mio. ¥ — hier liegt die Quote bei 7,0 %, und die Anlagen haben in der Regel eine Rücklage in der Nähe des Richtwerts. Das ist das Segment, in dem laufende Kosten und Substanz in einem tragfähigen Verhältnis stehen.
• Wohnungen ab 10 Mio. ¥ — 2,2 % Quote, vergleichbar mit einer deutschen Eigentumswohnung. Hier zahlen Käufer für Lage und Ausstattung, nicht für ein Restrisiko.

Wie sich diese Objekte gegenüber den vielzitierten Akiya schlagen, welche Steuern beim Kauf anfallen und wie der Erwerb als Ausländer abläuft, behandelt unser Beitrag Ferienwohnung in Japan kaufen: Akiya oder Eigentumswohnung?. Dieser Beitrag hier beschränkt sich auf die Kosten nach dem Kauf. Die Einzelwerte jeder Anlage — Monatskosten, Rücklage je m², Sanierungshistorie, aktuelle Angebote — stehen in der Objektdatenbank mit 357 Anlagen.

Häufige Fragen

Was kostet eine Ferienwohnung in Japan im Monat?

Über 346 Anlagen liegt der Median von Hausgeld und Instandhaltungsrücklage bei 27.090 ¥, rund 147 €. Hinzu kommen in vielen Häusern eine Wasser-Grundgebühr (Median 1.760 ¥) und in 34 Anlagen eine Thermalwassergebühr (Median 4.018 ¥) sowie die jährliche Grundsteuer (Median 67.600 ¥).

Fallen die Kosten auch an, wenn die Wohnung leer steht?

Ja. Hausgeld, Rücklage und Grundsteuer sind nutzungsunabhängig. Bei zwei Aufenthalten von je einer Woche im Jahr entspricht die Medianwohnung rechnerisch etwa 161 € reinen Fixkosten pro Übernachtung; bei drei Monaten Aufenthalt sind es rund 25 €.

Kann das Hausgeld nach dem Kauf steigen?

Ja. Japanische Anlagen sanieren etwa alle zwölf Jahre umfassend. Reicht die Rücklage nicht, beschließt die Eigentümerversammlung eine Anhebung des monatlichen Beitrags oder eine einmalige Sonderumlage. In 343 Anlagen mit belegtem Wert liegt die Rücklage im Median bei 139 ¥ je m² und damit unter dem MLIT-Richtwert von 190 bis 325 ¥.

Muss ich Schulden des Voreigentümers übernehmen?

Offene Hausgeldforderungen können nach Artikel 8 des Wohnungseigentumsgesetzes gegen den Käufer geltend gemacht werden. Der aktuelle Stand geht aus den Verwaltungsunterlagen hervor, die vor dem Vertragsschluss vorgelegt werden.

Gibt es Wohnungen, deren Jahreskosten den Kaufpreis übersteigen?

In acht der 293 Anlagen mit aktuellen Angeboten ist das der Fall, mit Spitzenwerten von 248 % und 222 %. Alle acht liegen in den Skigebieten Naeba und Nakazato.

Datengrundlage, Wechselkurs und Hinweis

Grundlage sind 357 von uns erfasste Ferienwohnanlagen in Japan mit zusammen 50,607 Wohnungen, Datenstand August 2026. Hausgeld und Rücklage sind für 346 Anlagen belegt, die Rücklage je m² für 343, ein Grundsteuerbescheid für 131 und eine Wasser-Grundgebühr für 127 Anlagen. Hausgeld, Rücklage, Nebenposten und Grundsteuer stammen aus Verkaufsunterlagen, Angaben der Verwaltungen und Objektseiten der Portale; die Quelle ist auf jeder Objektseite je Wert verlinkt. Nicht jede Anlage liefert jeden Wert, weshalb die Stichprobengröße bei jeder Zahl angegeben ist.

Euro-Beträge sind mit dem Euro-Referenzkurs der Europäischen Zentralbank vom 13. August 2026 umgerechnet (1 € = 183,77 ¥) und auf ganze Euro gerundet. Der Kurs schwankt; maßgeblich bleiben die Yen-Beträge.

Angebotspreise sind keine Abschlusspreise. Die Angaben ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung; der individuelle Stand einer Anlage ergibt sich aus der aktuellen Objektaufklärung und den Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.